OHJE 15. Parhaat käytännön neuvot remontin kulkuun

Asetan tämän ohjeitteni ykköskaartiin. Taloyhtiö säästi ison summan, kun puuttui valvonnan laiminlyönteihin, työvirheisiin ja lisälaskutusongelmiin. Tässä annetaan paljon kokemuspohjaisia ohjeita.

Teksti on julkaistu Kiinteistöklubin http://www.kiinteistoklubi.com/ sivustolla vesi ja viemäri -linkin alla. "Vähältä piti, ettei tullut ylihinnoiteltu putkiremontti"  http://www.kiinteistoklubi.com/vesi-ja-viemaeri/113-yleistae4/641-vaehaeltae-piti-ettei-tullut-ylihinnoiteltu-putkiremontti

Uusi puheenjohtaja antaa tapauksestaan huomiolistan, josta osan luetteloin alla.
Valvonta:
- Valvojan työn sisältö ja toimintatavat kirjattava konkreettisesti. Ellei työn sisältöä ole riittävän yksityiskohtaisesti määritelty, esimerkiksi miten reagoidaan työsuoritusten puutteisiin tai muuhun, silloin syntyy edellytykset valvojan välinpitämättömälle toiminnalle. Näin myös hallituksen jäsenenä tietäisi paremmin, mitä pitää huomioida valvojan työtä ja toimintaa tarkastettaessa.
- Erottaisin valvojan ja suunnittelijan tehtävät eri henkilöille. Silloin kun niitä hoitaa sama henkilö, hän pystyy valvojana luovimaan ja selittämään työsuunnitelmissa olevia virheitä itselleen parhain päin,
- Valvoja ei tiennyt alun alkaenkaan, minkälaisia toiveita asukkaille on remontin suhteen. Niistä pitäisi sopia ja kirjata asiat selkeästi papereihin.
- Huomiota kannattaa kiinnittää valvojan valintaan ja olla ehdottomasti yhteydessä muihin taloyhtiöihin joissa valvoja on toiminut.
- Valvojan työn laskutusperusteista puheenjohtaja myöntää virheeksi sen, että heidän remontissaan valvoja laskutti viikkoperusteisesti. Parempi olisi ollut käyntiperusteinen laskutus. Kun valvonta on käyntiperusteista, silloin syntyy dokumentteja siitä, milloin valvoja on käynyt ja pöytäkirjoja, joihin tehdyt havainnot kirjataan.

Tiedonkulku:
- Osakkaille ei oltu jaettu ennen urakan alkua hyvityshintoja, minkä vuoksi kaikki osakkaat eivät tienneet paljonko heidän kuuluu saada hyvitystä esim. vaihtaessaan urakkaan kuuluvan hanan tai wc-istuimen toiseen.
- Tiedonkulusta on kuitenkin huolehdittava ja pyrittävä toimintatapoihin, joissa tieto kulkee riittävän hyvin osakkaiden ja urakoitsijoiden sekä valvojan kesken.

Hallitus:
- Maksuliikenne ja dokumentointi tiukkaan tarkasteluun
- Pöytäkirjat, niiden sisällöt, kirjaamistavat ja ylipäänsä dokumentaation merkitys nousee puheenjohtajan näkemyksen mukaan jälkipyykin pesemisen kannalta erittäin tärkeään asemaan.
- On syytä olla huolellinen ja kontrolloida kaikkea kirjallista dokumentointia. Tärkeintä taloyhtiön kannalta on, että se saa järjestelmällisesti tietoa työvaiheiden etenemisestä. Hallituksen täytyy saada jokaisesta työmaapäiväkirjasta oma kappaleensa, puheenjohtaja muistuttaa.
- Lisäksi olisi hyvä, jos tiettyjen työvaiheiden valmistumistuttua myös hallitus tekee työmaalla katselmoinnin, eikä jätä sitä ainoastaan valvojan varaan. Katselmoinnissa tarkistettaisiin, onko työt tehty, kuten sovittu, ovatko ne valmiita ja voidaanko seuraava maksuerä maksaa, puheenjohtaja jatkaa neuvojaan.
- Urakoitsija oli useammankin kerran ilmoittanut, työvaiheiden olleen valmiit ja esittänyt maksuerän maksettavaksi. Todellisuudessa ne eivät olleet, vaikka valvoja oli laskut jo hyväksynyt ja hyväksytti laskut myös hallituksella.

Lisätyöt:
- Hän kehottaa tiukkaan valvontaan myös lisätöiden määrittelemisessä ja niiden laskutuksessa.
- Urakkaan kuulumattomia lisätöitä koskevat laskut pitäisi saada etukäteen niin, että hallituksen jäsenet ja taloyhtiön kuittitarkastusta hoitava henkilö voivat ne yhdessä tarkistaa ennen sitä työmaakokousta jossa ne on tarkoitus hyväksyä.
-Jo urakkaneuvotteluissa on hyvin tärkeää huolehtia siitä, että papereissa on selkeästi määritelty, mitkä työt eivät kuulu urakkahintaan ja toisaalta, mitkä ovat lisätöiden laskutusperusteet. Tässä urakassa oli sovittu, että seinien suoristaminen kahteen senttimetriin saakka kuuluu urakkaan, muu on lisätyötä.
- Lisätyöt ovat helposti rahastuskeino, ellei sopimuksissa ole määritelty, miten lisätöiden tarve todetaan ja mitä ne koskevat. Jälkikäteen on enää vaikea todistaa, onko seinien suoristamiseen tässä mitassa ollut tarvetta.
- Kuittien tarkastaminen, laskujen maksun kontrollointi ja työmaakatselmukset siitä, mitä ollaan maksamassa - tässä myös puheenjohtajan neuvoja prosessin kontrolloimisessa.

Isännöitsijä:
- Isännöitsijä puhaltamaan yhteiseen hiileen.
- Puheenjohtaja harmittelee sitäkin, ettei isännöitsijästä ollut heidän tapauksessaan hallitukselle minkäänlaista apua, eikä tukea ongelmien ilmaannuttua.
- Isännöitsijä laittoi laskun maksuun ja osaltaan hankaloitti jatkotoimia. Kun maksu on maksettu, sehän voidaan tulkita indikaatioksi siitä, että asia on hyväksytty.

Remontin valvonnan osalta prosessi on puheenjohtajan mukaan vielä kesken. Taloyhtiö on esittänyt neuvotteluita valvojan remontin aikaisesta toiminnasta ja siinä havaituista vakavista puutteista ja laiminlyönneistä.

OHJE 14: Onnistuneen remontin tunnusmerkit

Olen näitä ohjeita varten selannut materiaalia, jota minulle on kertynyt. Hämmästykseni on ollut suuri, että juuri ne asiat, joita olen epäillyt, ovat niitä, joista myös muut tahot varoittelevat. Jopa enemmänkin.
Rakennusalalla on vuosien kokemus erilaisista ”yhteistyömuodoista” ja taloyhtiö ei ole kokenut remonttien tekijä. Siinä ovat David ja Goljat vastakkain. Taloyhtiöiden tulisi enemmän kuin nykyään olla keskenään tekemisissä. Hallitusjäsenten tulisi huolehtia ajankohtaisen tiedon saamisesta, mitä remontti oikeasti tuo tullessaan ja mitä se vaatii. Taloyhtiö tilaa tuotteen ja heittäytyy välinpitämättömäksi lopputulosta odotellessaan asiantuntijoiden vakuutellessa vierellä.
Onnistuneimman remontin saa taloyhtiö, joka yrittää perehtyä asioihin kuten isäntä omassa talossaan tekee, eli ei toimi huolimattomasti eikä huolettomasti kuunnellen esiin tulevia asioita ja ongelmia! Ylimielisyyteen ei ole varaa.

Perusvirheet
- Jos hallitus on täysin tietämätön asunto-osakeyhtiölaista sekä rakennusalasta ja sen sopimusehdoista ja haluaa lisäksi päästä helpolla, se saa varmimmin huonon lopputuloksen. Ja lisäksi toimii vallanpitäjänä vain omia etujaan ajaen, eikä tajua miten tulee toimia, ettei joudu vahingonkorvausvastuuseen.
- Hallitus tulisi koostaa remonttia varten työelämää tuntevista, joista yksi seuraa laskuja, yksi tiedottaa ja huolehtii asukkaista, yksi tutkii lakipykälät, yksi toimii projektin johtajana ja työmaakokousten vetäjänä. Remontin ulkopuoliset työntekijät ovat palkollisina, jotka on palkattu tekemään tietty työtehtävä tai toimimaan neuvonantajina. Hallituksen on tunnettava laki, joka heitä velvoittaa. Tärkeä seikka on isännöitsijän rooli. Jos hän on portsarina talossa ja hallitus täysin tietämätön, hän päättää ja vaikuttaa siihen, kuka tekee mitä.
- Kolmas on kiire. Aloitetaan niin nopeasti, ettei kukaan talossa ehdi ottaa mistään selvää. Asukkaat pudotetaan heti alussa kelkasta.
- Neljäs on, että kun vain yksi hallitusjäsen valitaan työporukan vetäjäksi, silloin muulta hallitukselta unohtuu täysin, että heidän osakkaiden edustajina pitäisi kuitenkin huolehtia  rahojen käytöstä ja valvoa osakkaiden etuja ja remontin kulkua.
- Viides ongelma on hallituksen jäsenten ikä. Vanhoja ei pidetä vastuullisina oikeudessa. Remontin vetäminen ei ole hyväuskoisten puuhaa.
- Olen yllättynyt kuinka vähän alan sopimusehtoja ja lakeja alalla tunnetaan tai noudatetaan. Leikitään ikään kuin remonttileikkiä kavereiden kesken.

Tilaajan tilaama tuote
Kiinteistöliiton edustajan mukaan asukkaat eivät osaa arvioida lopputulosta, mutta hallitus osaa. Taloyhtiö koostuu osakkeenomistajista, joista osa on hallituksen jäseninä. Jos minä olisin nyt hallituksen puheenjohtaja, olisinko oikea henkilö arvioimaan kylpyhuonettani? Jos tilattu tuote tulee kuin salattu arvoitus, jota pitää tulkita jälkeenpäin, onko se sitä mitä tilattiin?

Kiinteistöliiton edustaja ajaa juuri sitä asiaa, joka remontoinnissa on suurin ongelma: Saako tai osaako taloyhtiö tilata remontin, niin että se huolehtii tilaajaoikeudestaan hyvään tuotteeseen, vaalien samalla asunto-osakeyhtiölakia. Vai antaako se päätösvallan kiinteistöalan asiantuntijoille, jotka osakkaiden oikeuksia eivät kunnioita?
Nyt siirryn odottamaan takuutarkastusta, joka tietysti toimitetaan kuin varas yöllä....

OHJE 13: Kokonaisurakkasopimus ja lopputulos

Kun seuraa puheita putkiremonteista, niissä joissa on toimittu salaillen, eikä osakkailla ole selkoa mitä on tilattu, on tehty kokonaisurakkasopimus.

Kokonaisurakka (KVR =kokonaisvastuurakentaminen)
Urakan suunnitteluvaihe korvataan siinä valitsemalla toteutus KVR -urakkana joko osaurakoin tai kokonaisurakkana. Siinä tekee suunnittelija tai isännöitsijä tarjouspyynnöt. Tarjouspyynnöissä pyritään kertomaan, mitä halutaan ja milloin. Annetaan toivotut reunaohjeet lopputulokselle ja valinnoille, joita tulevan urakoitsijan tulee noudattaa.
Laattojen valitsemista ohjeistetaan ehkä seuraavasti: ”Urakoitsijan tulee antaa laatoitustyön tarjoushinta niin, että lattialaattojen hintaluokka on 25 € / m² ja seinälaattojen 20 € / m2. Urakoitsija on velvollinen toimittamaan työmaalle mallilaatat (4+ 4), joista osakkaat voivat valita haluamansa laatat. Lopullisen laatoitusmateriaalin valinta tulee sopia osakkaan kanssa. Mikäli osakkaat itse hankkivat laatat, tulee urakoitsijan hyvittää niistä.”

Sen jälkeen suunnitelma kilpailutetaan ja valitaan tekijät. Valinnan tekee hallitus ja se esittelee tekemänsä valinnan yhtiökokouksessa. Ehkä hallitus on vaatinut marmorilaatat, ei muuta, pääasia on että remontti on halpa. Kaikkea ei kerrota. Osakkaat hyväksyvät remontin aloittamisen ja se usein aloitetaan pian. Toteutuksesta päättää urakoitsija annettujen työseloste-ehtojen mukaan. Työn lopputulos on sitten kiinni siitä, tekeekö urakoitsija ehtojen mukaan. Mutta erityisesti siitä valvooko hallitus ja valvoja taloyhtiön antamien sopimus- ja työseloste-ehtojen toteutumista.

Saksalainen ns. natsimalli
Salataanko tällainen sopimuksen sisältö osakkailta siksi, ettei se ole asunto-osakeyhtiölain mukainen. Kuka hyötyy! Urakoitsija, tilitoimisto, isännöintitoimisto, rautakaupan varasto, kalustemyyjä joka pystyy toimittamaan halvimmat tuotteet... Kokonaisurakassa hanke valmistellaan ja hyväksytetään niin kuin osakkaat olisivat vailla niitä oikeuksia, joita laki heille osakkeenomistajina on antanut. Päätäntävallan ottaa taloyhtiön edustusväki, joka johdattaa odottavaa, luottavaa ja nöyrää osakasväkeä kohti loihdittua päämäärää. Joku marisee vastaan, mutta suurin osa tyytyy kohtaloonsa...

Valinnat ja säästöt
Tärkeää on ymmärtää, että materiaali- ja menetelmävalinnat kokonaisurakassa tekee urakoitsija. Työselosteiden sisältö voi olla esim. näin: ”Käytettävien aineiden tulee olla saman ainevalmistajan tuotteita ja niiden yhteensopivuus tulee tarkistaa ainevalmistajalta ennen työn aloitusta. Tasoitettavien pintojen suurin sallittu tasaisuuspoikkeama 2000 mm matkalla on ± 4 mm. Hammastuksia ei sallita. Seinien tasoituksessa noudatetaan SisäRyl 2000 taulukon 72:T1, luokan 2 tasaisuusvaatimuksia.”
Käytännössä ryhtyy urakoitsija säästämään itselleen suurempaa voittoa asetettujen ehtojen puitteissa. Ottaa saamansa alennusten kera varastosta laattojen poistoeriä ja valitsee halvan, toisen valmistajan sauma-aineen toisen valmistajan laattojen kiinnitysaineen päälle! Vastoin yleisiä sopimusehtoja ja valmistajien asettamia suosituksia.

Helppo maksuliikenne
Kokonaisurakan suosiota kilvoittavat isännöitsijätoimistot. Maksuasioiden monimutkaisuuden takia siinä ei hyvitetä mielellään asukkaita, jos nämä tekevät omia valintojaan. Maksujen palautukset teettävät tilitoimistolle työtä. Kun lisäksi velkamaksulaput laitetaan osakkaille, joku kysyy jo vuoden kuluttua oman velkaosuutensa määrää muuttaessaan. Taloyhtiön liikaa perittyjä rahoja ei haluta palauttaa, ne laitetaan kiertämään seuraavaan remonttiin. Kaiken tulee olla helppoa ja rutiininomaista.

Vahingonkorvausvastuu

- Miten pitkään hallitus on vastuussa esimerkiksi tilanteessa, jos esimerkiksi yhtiökokous on pidetty, hallitukselle vastuuvapaus myönnetty, mutta myöhemmin ilmenee, että on tapahtunut vahinko. Vahingonkorvausvastuu ei välttämättä ole edes tiedossa silloin, kun vastuuvapaus myönnetään. Senaikainen hallitus, mikä on toiminut ja päätökset tehnyt, vastaa mahdollisesta vahingosta. Uusi hallitus, joka tulee valituksi, ei voi tietenkään olla vastuussa niistä aikaisemmin tehdyistä päätöksistä, jotka mahdolliseen vahinkoon liittyvät. Vahingonkorvausvastuu vanhenee pääsääntöisesti kymmenessä vuodessa vahinkoon johtaneesta tapahtumasta lukien. Vastuuvapaushan koskee vain suhdetta hallituksen jäsen vs. yhtiö, se ei koske suhdetta yksittäisiin osakkaisiin.

Edellinen kertomus on osa Hallituksen jäsenenä vastuunsa hoitaa, kun toimii huolellisesti -tekstistä. Se löytyy sivuston http://www.kiinteistoklubi.com hallinto-osuuksista.
Artikkelissa kerrotaan hallituksen ja isännöitsijän työsuhteesta, hallituksen jäsenten vastuusta tehtävien hoidossa. Se kertoo myös taloyhtiön osakkaille, miten toimia asiakirjojen, korjausten ja pyyntöjen esittämisessä hallitukselle ja sen yksittäisjäsenille niin, että ne ovat virallisia. Uusi lakihan velvoittaa osakkaiden ilmoittamaan asuntojen kaikki remontit taloyhtiölle, jolla on näiden ilmoitusten säilyttämisvelvollisuus.

Vahingonkorvauslain mukaan tuottamuksellisesti aiheutettu vahinko synnyttää korvausvastuun. Tuottamus tarkoittaa huolimattomuutta tai varomattomuutta, jolloin henkilö ei tarkoita aiheuttaa vahinkoa, mutta vahinko tapahtuu, kun hän ei noudata tilanteessa kohtuudella vaadittavaa huolellisuutta ja varovaisuutta.
Tehtävien huolimaton hoitaminen ei välttämättä edellytä isännöitsijältä tai hallitukselta suoranaisia lain vastaisia toimia. Pelkkä hyvä usko tarkoitusperistä ei riitä, vaan hallituksen ja isännöitsijän tulee varmistua huolellisesti toimenpiteidensä lainmukaisuudesta.

Hallituksen vahingonkorvausvastuu
Nykyisen lain mukaan hallituksen jäsenellä on siviilioikeudellinen vahingonkorvausvastuu ja myös rikosoikeudellinen vastuu toimistaan. Jatkossa se tulee olemaan asunto-osakeyhtiölain ja vahingonkorvauslain mukainen vastuu sekä rikosoikeudellinen vastuu. Uuteen asunto-osakeyhtiölakiin (1.7.2010) on tulossa kattava vahingonkorvaussäännöstö. Taloyhtiön hallituksen jäsenet sekä isännöitsijä ovat juridisesti samanlaisessa vastuussa tekemistään päätöksistä. Käytännössä isännöitsijällä on suurempi vastuu lopullisessa korvausvelvollisuudessa, koska isännöitsijänä toimii yleensä kiinteistöhallinnan ammattilainen.

Hallituksen yksittäisen jäsenen vastuu
Usein oletetaan että hallitus toimii kollektiivisena joukkona. Hallituksen jäsenten tulee kuitenkin valvoa toistensa toimintaan ja tarvittaessa puuttua sen toimintatapoihin. Kokouksissa pitäisi vaatia eriävä mielipiteensä kirjattavaksi hallituksen kokouspöytäkirjaan, jos haluaa välttää esim. taloyhtiön asioiden salailusta seuraavan vahinkovastuun, vaikka ei remontissa olisikaan ollut mukana.
Vastuuta katsotaan yleensä olevan enemmän hallituksen ”nuoremmilla jäsenillä” heidän ammatillisen osaamisensa ja ikänsä takia, jos vastuunjakoa ei ole päätetty erikseen. Siksi kannattaa katsoa, keiden seurassa remonttiin ryhtyy.
Hallitus ei ilmeisesti ole ymmärtänyt syytä, miksi pyysin yhtiökokoukseen vastausta aiheeseen: ”Noudattaako hallitus lakeja?”

OHJE 12: Takuutarkastus

Tämä suositus on 2011 Taloyhtiönetistä: "Takuuajan lopussa pidetään takuutarkastus, jossa todetaan takuun piiriin kuuluvat viat. Vikojen korjaus tapahtuu mahdollisimman pian takuutarkastuksen jälkeen. Asumista merkittävästi haittaavat viat urakoitsijan tulee korjata takuuaikana heti vian ilmaannuttua." 
Onko ehdotetut taloyhtiöedustajat jätetty pois siksi, että valvojat saisivat enemmän vaikutusvaltaa?! Näin valvoja, joka estää työn aikana vikojen tutkimisen, päättää siitä loppuun asti?!

2009 suositeltiin vielä seuraavaa:
"Kahden vuoden takuuajan aikana urakoitsija vastaa urakkasuorituksessa ilmenevistä vioista ja puutteista. Asumista merkittävästi haittaavat viat urakoitsijan tulee korjata heti vian ilmaannuttua.
Ennen takuuajan päättymistä taloyhtiö tekee tarkastuskierroksen isännöitsijän, hallituksen jäsenten ja huoltomiehen kera. Huoltomies on perehtynyt talon ongelmiin remontin jälkeen ja on tietoinen niistä. Yleisistä tiloista vastaa hallitus ja isännöitsijä, mutta asukkailta pyydetään etukäteen luettelot asuntojen vioista, joita verrataan lopputarkastuslistoihin.
Puutteista lähetetään urakoitsijalle tieto ja aikataulu niiden korjaamiseksi. Vasta korjausten jälkeen vakuutena pidetyt rahat palautetaan urakoitsijalle.
Vuositakuutarkastus on taloyhtiölle tärkeä piilevien virheiden havainnoimiseksi ja takuuaika- ja vakuutusehtojen noudattamiseksi, joten se tulee tehdä huolella. Korjaushankkeen myötä talon rakenteet tai laitteistot ovat muuttuneet ja samalla huoltokirjaa päivitetään."

Takuun piiriin kuuluvat viat
Mitä ovat ”takuun piiriin kuuluvat viat”, joita korjataan? Urakoitsija vastaa tekemistään rakennusaikaisista virheistä, mutta usein asukkaita syyllistetään syntyneistä vioista esim. elämäntapojen takia. Urakoitsija saattaa (tietysti jonkun asiantuntijansa kera)moittia materiaaleja, kun ne ovat nykyään huonoja. Saumat tummenevat, koska ovat huokoisia ja ne likaantuvat nykyään helposti. Asukas ei ole kuivannut seiniä sekä lattiaa suihkun jälkeen, lattiassa on siksi kalkkihärmää. Huom! Kalkkihärmä esiintyy parin sentin pituisina pätkittäisinä vaaleina viivoina saumoissa, harvoin se on täyttänyt koko lattiapinnan.
Hanat vuotavat, kun ne ovat halpoja tai ettei asukas osaa sulkea niitä kunnolla. Saunan pesuhuoneen molemmat suihkut eivät toimi yhtä aikaa, niissäkin on joku juju. Tietyn väriset laatatkin pitäisi kuulemma kieltää. Hiustenvärjäysaineet värjäävät saumoja, siksi lattia suihkussa pitää kastella ennen värjäyksen alkamista. Mitä pidempi aika remontista on kulunut sitä syyllistävämpiä lausuntoja annetaaan.

Valintojen tekijän vastuu
Mutta ketä syyttää huonojen materiaalien valitsemisesta? Hyviäkin on. Tässä taloyhtiössä on täysvalkoisia saumoja, jotka näyttävät juuri valmistetuilta. Ne tehtiin eri aineella kuin alkupään asunnot. Kuka vaihdon päätti?
Voiko taloyhtiötä tai heidän neuvonantajiaan syyttää huonon laadun valitsemisesta? Vai onko syy vikoihin se, että tosiasiallisesti urakkahintaisen remontin kaikki materiaalit ja valmisteet ovat urakoitsijan päätettävissä tarjouspyyntöjen jälkeen! Jos urakan työselosteisiin merkityt ehdot ja niiden noudattaminen on valvojalta jäänyt seuraamatta, ja urakoitsija ei ole tehnyt niin kuin piti, voi olla, että lopputulos onkin muuta, kuin mitä tilattiin.

OHJE 11: Yhtiökokous ja hallituksen vastuuvapaus

Remontin jälkeiset selvitykset voivat jatkua vielä kauan vikojen, takuuongelmien tai erilaisten urakkaan liittyvien lisälaskujen takia. Remonttia seuraavan yhtiökokouksen aikana pitää vaatia selityksiä, jos niitä ei aiemmin ole annettu.

Hankesuunnitelman ja lopullisen toteutuksen vertailu
Isot remontit tulisi käsitellä erikseen muusta taloyhtiötoiminnasta, ja antaa vastuuvapaus erikseen. Olisi parasta, että joku muu kuin puheenjohtaja ja isännöitsijä toimisivat kokouksen vetäjinä asian käsittelyn aikana.
Hankearvion ja remontin lopullisen hinnan erot ja syyt olisi käsiteltävä. Jos jotain vaikeuksia on ollut, niistä tulisi kertoa. Viat ja ongelmat eivät tee hallituksesta vahinkovastuullisia, niitä tapahtuu. Mutta jos he eivät ole tehneet mitään niiden estämiseksi tai selvittämiseksi ja niitä pyritään peittelemään, ei vastuuvapautta kannata antaa.
Salailemalla saatu vastuuvapaus ei päde, jos myöhemmin ilmenee asioita toiminnan virheellisyydestä. Jos hallitus on ollut huolimaton, eikä ole valvonut sopimusten ja lakipykälien noudattamista, se joutuu vahinkovastuuseen. Silloin saadulla vastuuvapaudella ei ole merkitystä!
Jos hallitus ei kerro tai pysty kertomaan asioita, joita osakkaat kysyvät, heidän tulee pyydettäessä vastata osakkaalle ja muille halukkaille kirjallisesti kahden viikon kuluessa.

Yhtiökokouksessa ei saanut puhua asiasta
Meidän isännöitsijä luki tilejä ja loikki useita asioita yli, jotka koskivat remonttia. Kun yksi osakas huomautti tileissä olevasta ylimääräisestä rahasta, siihen vastattiin, että oli otettu ”liikaa” lainaa. Summasta puhuttiin, mutta ei siitä, miksi lainattiin liikaa? Laina otettiin pari kuukautta ennen remontin päättymistä, joten laskuja ei ole seurattu.
Kysymyksiin putkiremontista vastasi puheenjohtaja: ”Ei siitä saa puhua! Jos sinulla on kysymyksiä, voit esittää ne muissa asioissa”. Ennen kuin tuo kohta tuli, he päättivät kokouksen ja kaikki poistuivat, jäin yksin saliin.” Naapuritalossa oli isännöitsijä sanonut samoin. Siellä toimii sama mies.
Kysyin syytä kieltoon myöhemmin: ”Koska se ei ollut esityslistassa”, vastasi puheenjohtaja. Sanoin, että kaikki sellainen tieto, jotka koskevat taloyhtiön rahan käyttöä tuon vuoden aikana, tulee kertoa. Hän vastasi:" Se ei ollut esityslistassa siksi, koska siitä ei enää saanut äänestää!” Eli haluttiin, että me emme äänestäisi haluavamme rahojamme takaisin. 

Puutteellisesta putkiremontin selvityksestä huolimatta osakkaat, meitä kahta ihmettelijää lukuun ottamatta antoivat vastuuvapauden hallitukselle?
Minulle ei vastattu kysymyksiin tai kirjeisiini myöhemmin. Pyydettäessä isännöitsijältä putkiremontin loppulaskua, hän lähettää parin vuoden takaisen hankesuunnitelman. Käsittämätöntä touhua!

Vastuuvapauspäätöksen lainvoimaisuus
Putkiremontista ei puhuttu, joten siitä ei ole lainvoimaista vastuuvapautta. Saadut luvat vääristetyillä tiedoilla saatuna eivät ole lain mukaan päteviä. Vastuuvapaus koskee yleensäkin vain suhdetta yhtiöön, se ei koske suhdetta yksittäisiin osakkaisiin.
Tarkemmin vahingonkorvausvastuu-osassa aiemmin.

OHJE 10: Takuuaika ja sopimusehtojen noudattaminen

Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998 noudatetaan kun tehdään uutta vastaavaa, joten sitä ei välttämättä tarvitse noudattaa pienremonteissa. Tämän taloyhtiön putkiremontin sopimukseen se kuuluu. Sopimuksessa on pykäliä tilaajan (siis taloyhtiön)tomintaan ongelmatilanteissa, joihin kannattaa tutustua etukäteen. Vakuutusyhtiön korvaukset vaativat sopimusten noudattamista, niitä ei kannata menettää.

Takuuaika ja vakuudet
YSE 1998 mukaan urakoitsija vastaa suorituksesta valmistumisen jälkeen takuuajan, jonka pituus on yleensä 2 vuotta. Rakennusajan vakuus on 10 prosenttia ja takuuajan vakuus 2 prosenttia urakkahinnasta. Vakuudet lasketaan arvonlisäverottomasta urakkahinnasta.

Vastuu laadunvarmistuksen laiminlyönnistä
Vastuu takuuajan jälkeen kestää n. 10 vuotta. Urakoitsija on perinteisesti ollut vastuussa 10 vuotta normaalin takuuajan jälkeen sellaisista virheistä, jotka ovat perustuneet urakoitsijan törkeään laiminlyöntiin ja joita tilaajalla (eli taloyhtiöllä) ei ole ollut mahdollista havaita vastaanotto- tai takuuajan tarkastuksessa (ns. piilevä virhe).
Piilevän virheen lisäksi urakoitsija vastaa sellaisesta virheestä, joka on seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä. Toisin kuin takuuaikaisen vastuun osalta tilaajalla on näyttövelvollisuus (todistustaakka) mainitun laiminlyönnin johdosta. Tämä tarkoittaa sitä, että jälkikäteen on todistettava virheen johtuminen urakoitsijan laadunvarmistuksen laiminlyönnistä. Helppoa se ei ole, jos ei käytä tilaisuutta silloin, kun se tapahtuu! Tätä olen hallitukselle yrittänyt painottaa, sillä remontissamme ei ole noudatettu laadunvarmistuspykäliä.

Molempien osapuolten laadunvarmistuspykälät
Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) 5. kohdassa Laadunvarmistus korostuu, annetaan tarkat toimintatavat molemmille osapuolille siitä, miten tulee toimia erilaisten epäilyjen ja esim. materiaaliongelmien kanssa.
Urakoitsijan laadunvarmistukseen kuuluu, että hänen pitää tehdä reklamaatio materiaalivalmistajalle heti, kun materiaalissa epäillään jotain puutteita. Vastuu siirtyy materiaalivalmistajalle silloin 10 vuodeksi. Jos näin ei tehdä remontin aikana tai heti kun asia huomataan, vastuu jää urakoitsijalle.
Taloyhtiön tulee reklamoida urakoitsijaa näkyvistä virheistä ja epäilyistä. Jos taloyhtiö ei  vaadi selvitystä urakoitsijalta, katsotaan, että se hyväksyy ne. Taloyhtiöni hallitus ei takuuajan aikanakaan tee kyselyä saumamateriaalin vaihdosta. Luvattua materiaalia ei vaihdeta huvin vuoksi kaksi kertaa kalliimpaan! Ja tuskinpa urakoitsija mitään myöntää, kun jo jotain näkyy! Onko hallitus noudattanut sopimuksia vai onko asia ehkä sittenkin sovittu?
Kun tarkastus tehtiin vasta kaksi kuukautta kyseisten ongelma-asuntojen valmistumisesta, katsottiinko ajan kanssa, näkyykö ongelma seinissä? Ottiko hallitus vastaan hyvityksen (lahjuksen), kun se vastaanotti uuden materiaalin? Asiaa käsitellään jälkeenpäin lähes aggressiivisesti kieltäen, mikä vahvistaa sitä käsitystä, että asia on tuolloin sovittu. Jos ei olisi, käytös olisi huomattavasti varovaisempaa, ihan oman vahinkovastuunsakin takia, entä jos...
Hallituksen, isännöitsijän ja erityisesti valvojan tulisi noudattaa rakennusalan tilaajalle asettamia sopimusehtoja. Olla huolellinen, joka tarkoittaa tarkkuutta, erityisesti epäilysten äärellä!

OHJE 9: Kysely vioista ja lopputarkastus

Kylpyhuoneen valmistuttua asukkailta pyydetään kirjallista palautetta kylpyhuoneen vioista. Kannattaa tehdä mahdollisimman tarkka ja pitkä lista. Jos puhuu osan, niitä ei noteerata tai muisteta. Pitkästä saatetaan korjata kaksi kohtaa, lyhyestä vain yksi. Kyselyn jälkeen ryhmä, jossa ovat työnjohtajat ja taloyhtiön edustajat, käyvät tarkistuskäynnillä ja listaavat asiat. Sitä en tiedä missä tai miten he päättävät mitä korjataan. Harvoin mitään suurta kuitenkaan! 

Lopputuloksen arviointia
Minusta taloyhtiön tulisi pienryhmän tai oman porukan kesken käydä katsomassa valmistuneet kylpyhuoneet eli tarkistaa ne, kun ne valmistuvat. Tarkastus tulisi toimittaa heti kun ensimmäiset asunnot valmistuvat, ei kahden kuukauden kuluttua, kuten täällä. Näin hallitus tietäisi pitääkö asioihin puuttua. 
Niin sanotut lopputarkastusryhmäkäynnit ja sitä edeltävä vikakysely ovat "esitys" muka tehokkaasta tarkastuskäytännöstä ja asukkaiden huomioimisesta. Niillä ei ole mitään tekemistä virheiden tarkastuksen ja korjauksen kanssa. Muutaman pikkujutun korjattuaan, loput vaietaan.
Ennen lopullista tarkastusta tulisi vielä tehdä kysely, mutta taisivat täällä unohtaa, koska vastaanottotarkastus tehtiin ilman niitä. En antanut hyväksyntää kylpyhuoneelleni.

Asukaskyselyjen virhelistat taloyhtiön käyttöön
Käytännön neuvoja asiaan jakaa seuraavasti Kiinteistöpostin artikkeli ”Erillinen toimikunta taloyhtiön työrukkaseksi”: remontin toimikunnan tehtävänä on seurata työtä koko sen toteuttamisen ajan ja vastaanottaa myös työtä valvovan raportit.
– Rakennustoimikunta hoitaa yhteydenpidon asukkaisiin eli kerää virhe- ja puutelistat ja analysoi ne yhdessä valvojan kanssa ja osallistuu vastaanottotarkastukseen.
– Virhelistat menevät usein pelkästään urakoitsijalle, mutta se ei ole Immosen mukaan oikea toimintatapa, koska taloyhtiöhän korjaushankkeessa on varsinainen sopimuskumppani ja siksi sen pitää olla tietoinen esille tulleista puutteista ja virheistä.
– Sen takia virhelistatkin ovat ehdottomasti tämän toimikunnan käsiteltäviä asioita. Toimikunnan tehtävä on koota kokonaiskuva siitä, minkälaisia virheitä ja puutteita on korjauksen jälkeen havaittu. Näin tieto välittyy paremmin myös taloyhtiön hallitukselle, Immonen vielä korostaa.

Keskeinen ongelma kaikessa on koko remontin organisaatio ja vastuunkanto. Kyllä hallituksen pitää olla se joka päättää ja ottaa asiat haltuunsa ja huolehtii taloyhtiön eduista (eli kaikkien osakkaiden eduista). Kannattaa olla tarkkana siitä, onko hallitus osaava päättämään asioita taloyhtiössä. Näille ei kukaan kuulemma autoaan huollettavaksi antaisi, mutta antoivat päätösvallan isoon remonttiin asunnoissaan!

OHJE 8: Taloyhtiövalvonnan järjestäminen

Rakennuslain mukainen toiminta
Rakennuslaki edellyttää, että suunnitelmien toteuttamista, rakennussäädösten noudattamista ja hyvän rakennustavan mukaista rakentamista tulee seurata valvomalla. Näin vältetään rakennusvirheet ja myöhemmin niistä johtuvat vauriot.
Valvojan tulisi esittää taloyhtiön hallitukselle suunnitelma tarkastusohjelmasta. Apuna voi käyttää ympäristöministeriön opasta YO43 Asuinkerrostalotyömaan tarkastusasiakirja (on vain painettuna). Selkeällä tarkastusohjelmalla painotetaan sitä, missä vaiheessa ja miten hallituksen tulee puuttua asioihin. Taloyhtiön pitää tietää, mikä on sen rooli remontissa ja mitä siltä odotetaan.
Tarkastusasiakirjan pääpaino on ennalta ehkäisevässä tarkastamisessa - tehdään kerralla oikein. Sen avulla saadaan tarkastuksista muistiinpanot ja tarpeelliset asiakirjat, jotka toimivat myöhemmin taloyhtiöremontin käsikirjana, jota voidaan käyttää tulevaisuudessa tarvittavan talon ja sen asuntojen arvioinnin asiakirjapohjana.

Valvojan tehtävät
Hallituksen tulee sopimusta allekirjoittaessaan tehdä selväksi mikä on valvojan osuus valvonnasta ja onko hän yksin vastuussa lopputuloksesta, se pitää olla merkittynä hänen sopimukseensa. Jos hallitus vain olettaa valvojan huolehtivan kaikesta, se erehtyy.
Taloyhtiön valvoja keskittyy yleensä suuriin linjoihin kuten aikatauluvalvontaan (myöhästymissakot ovat suuret) ja vesieristevalvontaan. Jotain selvästi viallista hän saattaa huomioida, kuten rikkonaisen laatan tai huonosti vedetyt silikonit. Muu valvonta riippuu valvojan asenteesta, asiantuntemuksesta ja ”kiinteistä yhteistyösuhteista” urakoitsijaan.

Kummajaisia
Miksi valmistuneita kylpyhuoneita ei taloyhtiön puolesta tarkisteta ennen kuin koko ryhmä eli työnjohtajat, isännöitsijä, puheenjohtaja ja valvoja käyvät ryhmäkäynnillä? Tarkastuskäynti asuntoni kohdalla tehtiin vasta kaksi kuukautta valmistumisesta. Tämä ryhmäkäynti oli parin minuutin pintapuolinen vilkaisu, jossa kukaan ei katsonut olkapäiden alapuolella olevia kohtia tai nurkkia. Asukkaalta kysyttyä virhelistaa tuskin noteerattiin, se vain kirjattiin. Käynnistä tehtiin pöytäkirja, jossa ei mainita muuta kuin ”urakoitsijoiden vastattavaksi katsottaviksi virheiksi ja puutteiksi”, mutta ei mitään päivämäärää, mihin mennessä ne pitäisi korjata, tai pitääkö korjata ollenkaan! Yhden pöytäkirjakopion löysin heti parin viikon kuluttua rypistettynä kellarista. Siinä lukee Putkihuolto.

Asukkaan pyynnöstä tapahtuva valvonta on taloyhtiöiden kummajainen ja monien kiistojen aihe. Valvojan ylimielinen suhtautuminen asukkaita ja heidän ongelmiaan kohtaan on yleistä. Käytöstä selittää paljon se, että valvoja on voimaton tekemään mitään, kun hänen uransa on kiinni ongelmien määrästä ja laadusta ja sitä kautta urakoitsijoiden suosiosta. Jos taloyhtiön edustajat lisäksi eivät ole asunnon omistajan puolella, ei sitä ole valvojakaan.
Taloyhtiö on kuitenkin tilaaja ja se on palkannut valvojan hoitamaan taloyhtiön etuja, jotka ovat osakkaiden etuja. Tässä kohtaa paljastuu heikko ja tietämätön taloyhtiö. Laki neuvoo miten tulee toimia, mutta suuri osa taloyhtiöistä antaa valvojalle vallan päättää ja hyväksyy hänen tekemänsä ratkaisut.

Miksi palkata valvoja?
Miksi yleensä palkata valvojaa, jos siitä ei ole hyötyä taloyhtiölle? Rakennusala ei yleensä korjaa tekemiään virheitä, muuta kuin pakon edessä? En ole tutustunut edellä ehdotetun tarkastusasiakirjan antamaan malliin, mutta kannatan asiantuntijan käyttämistä vain neuvonantajana. Ongelmatapauksien kohdalla pitäisi hallituksen varmistaa, remontin takuuasioiden ja oman vahingonkorvausvastuunsa takia, että ne tutkitaan.

Asukkaiden pyynnöstä tapahtuva valvonta pitäisi tehdä niin, että asukas (osakas) laittaa kirjallisen esityksen ongelmasta, jonka ensin valvoja tai työryhmä, jossa on kolme talon asiantuntijaedustajaa (esimerkiksi ne asukasvalvojina toimivat) tarkistaa. Jos asiaan ei saada muutosta, asia esitellään hallitukselle. Hallitus toimii tilanteen vaatimalla tavalla, tekee tarvittaessa reklamaation urakoitsijalle, pyytäen tältä selvityksen asiasta. Hallitus työn tilaajan asemassa tekee päätökset ja esittää korjausvaatimukset tai vahingonkorvauspyynnön, jos virhettä ei korjata. Valvoja toimisi vain välittäjän ominaisuudessa, mutta ei päättäisi asiaa.

Jos hallitus antaa vallan koko remontin ajaksi ulkopuolisille tai työryhmälle, jossa on vain yksi hallitusjäsen, silloin ei toimita oikein. Remontin aikanakin on hallituksen noudatettava asunto-osakeyhtiölakia ja sen määrittämiä valta- ja vastuupykäliä. Taloyhtiö voi väärän toimintansa takia jopa menettää takuuaikaiset etunsa ja hallituksen jäsenet joutuvat  maksajiksi. Iso remontti ei ole mikään hiekkalaatikkoleikki ja rahat leikkirahoja.
Valvokaa ja vaatikaa hyvää työtä, - huonon saa pyytämättäkin!

OHJE 7: Asukasseuranta putkiremontin aikana

Eräissä taloyhtiöissä on asukkaista koottu valvontaryhmä seuraamassa remontin aikaisia tapahtumia. En tiedä miten he käytännössä toimivat. Kokemusteni pohjalta voisin suositella seuraavia asioita.
- Ennen remontin alkua, ota kuvia kylpyhuoneestasi ja tarkasta seinien suoruus. Mittaa seinät, ei tiedetä pieneneekö huone vai suurenee tai onko se alunperinkään alkuperäisten piirrosten kokoinen tai mallinen.
- Kuvaa asuntosi ulko-ovi sisä- ja ulkopuolelta lähinnä alakulmista. Ovista kuljetaan ahtaassa rapussa niin läheltä, että niiden kulmat menevät rikki. Työmiehillä roikkuu joka taskusta työvälineitä ja heillä on karkeat kengät jaloissaan. Kuvaa seinät ja kulmat kulkuväylältä kylpyhuoneeseen. Korjausvastuuta on vaikea todistaa ilman valokuvia! Minulla eteisen tapetti oli sotkuinen ja täynnä naarmujälkiä ja pari naapuria ihmettelee yhä korjaamattomia ulko-ovien kulmiaan.

Pidä päiväkirjaa tapahtumista
- Ota kuvia eri työvaiheista. Joskus valvojakin tekee niin, kuten oma valvojamme edellisellä työmaallaan.
- Merkitse muistiin kaikki tapahtunut, mitä puhutaan ja väitetään, varsinkin jos jotain sotkuja esiintyy. Alalla selitellään jälkeenpäin kaikenlaista ja kirjalliset merkinnät ovat silloin tärkeitä. Jos asunnossasi et pääse itse käymään, sovi oman rapun väen kanssa vuoroista ja miten toimitte. Tai ehdota taloyhtiölle omat valvojat, jotka käyvät kierroksella joka päivä. Ovissa olevien lappujen tiedot voi poimia ylös, niihin merkitään, kuka tekee työmaalla mitäkin.
- Asunnoissa laattatoiveiden toteuttamista kannattaa valvoa tarkasti, niissä tapahtuu paljon virheitä. Laitetaan väärän värisiä laattoja seiniin tai asennetaan jotain väärinpäin. Laatoitus saatetaan tehdä vauhdilla painamalla laattojen vastakkaisista kulmista niin, että seinä näyttää kyntöpellolta. Jopa putket unohtuivat yhdestä asunnosta kokonaan ja asia huomattiin vasta kun koko linja oli valmis.
Talon toisessa päässä eräs mies tuli katsomaan asuntonsa tekeillä olevaa laatoitusta ja totesi, ei kelpaa, tehkää uusiksi! Se uusittiin.
- Jämäkät tatuoidut miehet ovat hyviä valvojia. Lainaa suvusta tai tuttavalta isokokoinen mies, kun jotain menee pieleen.
Minulle oli yllätys, kun sähkömies oli rikkonut ostamani lampun. Minun piti asettaa itse uusi kupu paikoilleen, siten vastuu sen rikkoutumisesta siirtyi minulle! Sähkömies oli erikoistunut peilikaappien sähkötöihin.

Kirjaa nimet ylös
- Kysy aina nimi henkilöltä joka tekee vesieristeen, laatoituksen ja sauma-aineet. Kuka laittaa pöntöt ja vetää hanat? Sinulle väitetään myöhemmin, että paras laatoittaja teki laatoituksen, vaikka sen olisikin tehnyt kesäharjoittelija tai keikkatyöläinen. Urakoitsijan päälaatoittaja ei ehdi tekemään kaikkea ja hän lomailee välillä. Minun kylpyhuoneeni seinät laatoitti työmies, joka maalasi ja teki sekalaisia tehtäviä työmaalla. Häntä avustivat kouluikäiset harjoittelijat.

Valita kirjallisesti
- Valvoja ei valvo remontin tekoa tai yksittäistä asuntoasi, hän valvoo jotain ihan muuta. Se kannattaa häneltä kysyä ennen remontin aloittamista. Kun pyydät käymään, hän ei välttämättä tee mitään, ei vastaa, eikä edes yritä selvittää asiaa. Jäät siihen luuloon, että hän selvittää asiaa. Soitat ja kysyt, miten asia etenee ja hän mutisee jotain.
- Tee kaikki kirjallisena ja vaadi kirjallinen vastaus kaikkiin asioihin, joita esität. Anna kopio siitä hallitukselle. Hallitus ei saa jäädä ulkopuolisena seuraamaan, mitä ammattilaiset puuhaavat. Lopullinen vastuu on heillä.
- Jos putkiremontin puolivälissä kukaan hallituksen jäsenistä ei tiedä, maalataanko remontissa samalla rappukäytävät tai uusitaanko jotain muutakin, hallitus ei tiedä mitä on tilannut ja on ostanut sian säkissä. Se ei valvo työn suorittamista, tasavertaisuuden toteutumista tai kanna vastuutaan varojen käytöstä, mitkä heille asunto-osakeyhtiölain mukaan kuuluvat!

Urakoitsijan neuvot
Urakoitsijan kuuluu jättää asukkaille neuvot puhtaanapitoon. Jos lattialämmitys on asennettu, ihmisen lisäksi pitää kuivat seinät ja lattiat kylvyn jälkeen! Yleinen oletus nykyisten aineiden huonoudesta johtuu siitä, että tehdään halvoilla aineilla, joiden huokoisuus ja karkeus ovat sellaiset, että ne likaantuvat helposti. Myöhemmin syytetään, että kaikki viat johtuvat ”asukkaan elämäntavoista”, jolla tarkoitetaan että sotket itse saumat ja kaakelit tai ”kastelet seiniä suihkussa käydessäsi?” Minulla on enemmän siivousvälineitä kylpyhuoneen puhtaanapitoon kuin ihmisen pesuun. Olisikohan aika muuttaa materiaaleja ja kehittää uusia ratkaisuja seinä- ja lattiapintojen remontointiin. 

OHJE 6: Toteutus

Ensimmäisen linjan ongelmat
Remontin alussa ensimmäistä rappua tehdessä sattuu eniten virheitä. Työmaan keikkatyöläiset ja ammattitaidottomat harjoittelijat ja avustajat sekä työnjohto harjoittelevat yhteistyötä ja pohtivat teknisiä ja käytännön ratkaisuja. Työn laatu on epätasaista, joka johtuu kiireestä ja kokemattomuudesta. Mutta myös siitä, ettei toteutusta ole suunniteltu eikä asukkaille ole tiedotettu, mitä on tulossa. He vaativat asiassa ja muutoksissa oman aikansa.

Vaatikaa hyvää työn jälkeä
Jos taloyhtiö on tarkka ja vaatii hyvää työtä, sillä on mahdollisuus saada sitä. Yleensä luotetaan alan tekijöiden ammattitaitoon. Jatkuva seuranta ja tarvittaessa tilanteiden pysäytys antavat mahdollisuuden korjata virheet ajoissa.
Eräs työmies oli yllättynyt, kun taloyhtiössä hallituksen jäsenet käskivät hänen keskeyttää laatoitus. He pitivät pikakokouksen ja vaativat parempaa työn jälkeä. Uusi laatoittaja hankittiin ja miehet ihmettelivät, että harvoin taloyhtiöt vaativat mitään! Oletettiin, että kelpaa huonompikin.
Ensimmäisten valmistuneiden kylpyhuoneiden tarkastus pitäisi tehdä heti, sillä ne toimisivat hyvinä mallihuoneina, ja teknisesti huonot ratkaisut ja virheet voitaisiin poistaa heti. Meidän työmaalla ei työnjohtajia eikä valvojaa näkynyt ja ensimmäiset asunnot tarkastettiin vasta kahden kuukauden kuluttua. Ehkä annettiin aikaa, että nähtiin, miltä sekundasauma-aineet näyttäisivät seinissä? Urakoitsijan työnjohtajalle soittaessani takana kuuluivat lasten äänet, oliko hän lomalla. Häntä näki paikalla useammin vasta kuukauden kuluttua työn aloituksesta.

Yllätys

Asuntoni oli ensimmäisen linjan toinen asunto. Näytin saamaani CAD-piirrosta ja kerroin mitä lupauksia suunnittelija oli antanut. Hämmästykseni oli suuri, kun työmaan esimiehet sanoivat, että he päättävät kuitenkin minkälainen tästä tulee. Suurin osa käytännön asioista ratkottiin työmaalla johdon ja työntekijöiden kesken. 

Asuntokohtaisessa palaverissa oli luvattu Cad-piirroksen eli suunnittelijan tekemä malli, jossa seinätilaa oli enemmän, mutta sain työmiesten valmistaman lopputuloksen, jossa seinätilan pienentää iso kulmalaatikko viemärille.

Helsinkiläiselle taloyhtiölle oli käynyt niin että tehdyt piirrokset ja lopullinen tila olivat eri kokoiset. Ja eräässä taloyhtiössä yhdestä asunnosta jäivät kaikki putket kokonaan pois. Joten kaikki on mahdollista.

Putkia vedetään seinäpintoja pitkin ja komeroiden sisällä.

 

Lumevaikutelmat Oikea seinä on hyvän vaikutelman vuoksi tasoitettu, sen kulmikkuus näkyisi muuten ensimmäisenä sisään tultaessa. Takaseinää ei, koska se jää yleensä suihkuverhon tai -seinän taakse. Työnjohtaja sanoi myöhemmin vinosta takaseinästäni, ettei ollut tarkoituskaan seiniä suoristaa! Yleensä kyllä suuremmat kuopat ja kulmat tasoitellaan, muuten laatoitukseen jää kulmia.

Onko tarkoituksella fuskattu samasta syystä myös lattiakaatojen, lattialämmitysjohtojen ja nurkkien kanssa? Lattialämmitysjohdot (vaalean harmaita putkia, jotka kiinnitetään verkkoon) ovat oikealla seinässä kiinni, mutta suihkunurkassa ei, jossa se on tärkeämpi suihkun ja lattiakaadon takia.

Lattiakaadoiksi sanotaan vesien kulkuun tarvittavaa kaltevuutta lattiassa. Minun lattiani on yhtä kiero kuin työnjohtoporukka, kulmaa kohden lattia laskee seinään päin.









Tätä olen ihmetellyt kovasti: pöntön ympärille lattiatasolle laitetaan silikonia, ettei sen sisälle menisi vettä, miksi sieltä tulee vettä kuitenkin ulos, jos sitä sinne esim. raosta pääsee! Eikö sen pitäisi olla tiivistä molempiin suuntiin. Ihme ainetta!

Projektin johtajan tarpeellisuus, kaksi tarinaa
Kun soitin lattialle tulevista vesistä keittiössäni kolmannella työviikolla, jouduin aina soittamaan usealle ihmiselle. Kolme kertaa sanottiin, että vesi on katkaistu, koska näin oli suunnittelupalaverissa sanottu! Sen jälkeen, kun alkoivat uskoa, kehottivat soittamaan oikealle asiasta vastaavalle ihmiselle. Minun oletettiin tietävän kuka vastaa mistäkin ja mitä valvojan työhön kuuluu, minulla oletettiin myös olevan kaikkien puhelinnumerotkin! Jäi sellainen kuva, ettei työmaalla ollut vastuullista johtajaa. Keittiön vesi oli yhteydessä viereiseen rappuun ja työtä oli tehty tuolloin jo kolme viikkoa. Tämä monimutkaisti ja hidasti työn kulkua.

Remontissa tapahtui viereisen linjan yläkerrassa vesivahinko päivää ennen asunnon valmistumista. Työmiehiltä jäi hanojen ruuveja kiristämättä ja asuntoon valui vettä yön yli. Asiasta piti valvojan tehdä reklamaatio vakuutusyhtiölle, mutta valvoja ja isännöitsijä eivät tulleet paikalle. Vahinkoja kuivateltiin monta kuukautta, vakuutusyhtiö maksoi korjauksen, mutta entiselleen asuntoa ei saatu.
Molemmissa tapauksissa asukas joutui hoitamaan asioita eteenpäin, koska työmaalta puuttui ylin johtaja ja työssä mukana olleet päättelivät, ettei asia minun vastuullani ole! Taloyhtiön hallitus ei osannut pitää taloyhtiön puolta missään tilanteessa, oletti ilmeisesti, että valvoja hoitaa kaiken.

Miehiset kylpyhuoneet
Tuntuu kuin näissä remonteissa rakennettaisiin armeijan miesten suihkuhuoneita. Miesten ei tarvitse nostaa käsiä hiuksiinsa suihkussa, kun kaikilla on lyhyet hiukset, siksi suihkutila voi olla kapea. Peilikaappiin mahtuvat parranajovälineet ja sähköpistoke. Puhdistusvälineille pitää olla säilytystilana allaskaappi, koska pintamateriaalit eivät kestä vettä. Kenelle näitä oikein rakennetaan? Onko ala tajunnut, että naiset ovat heidän asiakkaitaan?

Kertomus putkiremontista

Asukastilaisuudessa suunnittelija kertoo työaikataulun, käskee peittää lakanoilla huonekalut ja kertoo laatoista, joita ei asukastilaisuudessa ole mukana. Hän näyttää kuvaa kaupan myymälän vitriinistä, jossa ovat viimeisen malliston laatat.
Putkifirmalla on pari mallia hanoja mukana, joista voi lisämaksulla valita pitkävartisen. Ne lyhyet eivät sovi keittiöihin, koska asuntoja ei ole ennalta käyty katsomassa. Suunnittelija kertoo vesilinjoittain etenevästä remontin kulusta. Kun remonttia on tehty kolme viikkoa, ilmenee että vesilinjat eivät pidä paikkaansa. Keittiöt ovatkin toisen rapun linjassa.

Asuntojen laattavalinnoista ei voi sopia asuntokohtaisissa palavereissa ennen työn aloittamista, sillä ne tuodaan käytävälle rautakaupan poistoista juuri ennen aloittamista. Kyseisiä laattoja ei riitä kaikille, koska niitä ei enää valmisteta, ne ovat varastopoistoja. Asuntokohtaisessa palaverissa työnjohtajien ja valvojan kanssa osoitan asuntoni CAD-piirrosta ja kysyn suihkutilan suuruudesta. Valvoja sanoo siihen, että suihkutilan leveys on puolet koko seinän leveydestä. Kukaan ei mainitse mitään nurkkaan tulevasta laatikosta.
Koska en asu vielä talossa, kuulen pari päivää ennen aloittamista naapurilta laatta- ja saumavaihtoehtojen saapumisesta. Soittelen työnjohtajalle sopiakseni asioista. Hän neuvoo valinnoissa. Kehottaa valitsemaan marmorinvalkoisen saumavärin. 

Työ alkaa purkamisella ja porien äänellä, jota kuuluukin sen jälkeen monta kuukautta. Kuulen pian naapurilta, että me maksamme laattojen poistoista ekstrahinnan sen neliömäärän mukaisesti, joka on yli 60 cm lattiasta ylöspäin. Aluksi joku laskee neliöt väärin, mutta merkintä ovessa olevassa paperissa suurenee pari päivää myöhemmin.
Työmiehet tekevät päätökset putkien kuluista ja muista teknisistä ratkaisuista sitä mukaa, kun työ etenee. Heitä huvittavat lupaukset joita olen saanut.
Kun puran samaan aikaan keittiötäni, joudun soittamaan kolme kertaa työnjohtajille, sillä keittiöön tulee lattialle vettä, he eivät usko minua, koska suunnittelija oli sanonut vesilinjojen kulkevan pystysuoraan rappujen mukaan! Vihdoin vesilinjojen kulku tarkistetaan ja alkaa uudistusten suunnittelu.
Työnjohtajiakin näkyy vihdoin talossa. Kun suuri vesivahinko tulee yläkertaan, ei valvoja tule paikalle, vakuutusyhtiö korjaa koko huoneiston viat. Uusien vikojen kohdalla hän ei lähde ”vieraaseen kelkkaan”, vaikka asukastapahtumassa painotettiin, että ottakaa yhteys valvojaan kun ongelmia ilmenee. Asukkaita ei kuunnella.

Lopputulos on hieman toisenlainen kuin asuntokohtaisessa palaverissa luvattiin, suihkun leveys kapenee ja peili ei mahdu seinälle sille varattuun kohtaan. Pöntön päällä on putkia eikä kaappi mahdu siihen. Kulmasta vie 26 cm tilaa viemäriä varten rakennettu laatikko, joka vähitellen opitaan tekemään pienemmäksi. Pöntön ja seinän väli on hyvin ahdas ja sitä on vaikea pitää puhtaana.
Remontin puolivälissä hallituksen jäsenet eivät tiedä, maalataanko remontissa samalla rappukäytävät.
Lainat nostettiin kaksi kuukautta ennen remontin loppua ja myöhemmin väitettiin, että lainaa otettiin liikaa... Hankelaskelma esitetään jälkeenpäin koko remontin loppulaskuna. Seuraavassa yhtiökokouksessa ei remontista saa puhua, eikä kysyä mitään.

Ja jos tilatun remontin luonteen suunnittelija on tiennyt, sen on sama henkilö valvojana myös tiennyt, ja se on kaiken koetun jälkeen suunnittelematonta, valvomatonta ja ennalta arvaamatonta.

OHJE 5: Asukastiedotus ennen remonttia

Tiedot remontin aikaisista asioista kerrotaan kaikille talon asukkaille tarkoitetussa asukasillassa. Neuvot ovat yleensä käytännön ohjeita, jotka voitaisiin jakaa asuntoihin paperilla tai netissäkin. Lisäksi tarkoitus on vastata kysymyksiin, joita harva asukas osaa tehdä. Jos laattoja ei vieläkään esitellä, kuten yleistä on, ne luvataan toimittaa mahdollisimman pian talolle... ja se lupaus ei lupaa hyvää. Kannattaa aloittaa kalusteisiin ja laatoihin liittyvä epäselvyyksien käsittely heti ja laittaa taloyhtiön edustajat tiukalle, kuka on tilannut ja mitä on tulossa?

Työn aikataulu esitellään linjoittain, joka yleensä tarkoittaa pystysuorassa linjassa olevia päällekkäisiä asuntoja. Koska linjassa työskentelyn aikana vettä ei näihin asuntoihin tule, järjestetään väliaikaiset saniteettitilat ja vesipisteet, joista saa kylmää vettä. Suihkun käyttömahdollisuus järjestetään yhteistiloihin tai saunaan (joka ei yleensä ole käytössä remontin aikana tai se korjataan samalla).
Asukkaita kehotetaan peittelemään huonekalut, mieluiten lakanoilla, sillä muovipinnalta pöly leijailee. Kannattaa myös sulkea esim. maalarinteipillä ovien ja kaappien reunat.
Poraäänet ovat aluksi yllättävän pehmeitä ja niihin tottuu, mutta timanttipora on nimensä veroinen. Sillä tehdään aukot kylpyhuoneen kattoon, suoraan yläkertaan. Pöly on hyvin hienojakoista, sillä voi rikkoa kotipölynimurin koneiston. Märällä rätillä lattioiden pyyhkiminen silloin tällöin on hyvää ensiapua, jos imuroi vasta jälkeenpäin.
Työmiehet pitävät tauot säntillisesti ja silloin voi luottavaisesti ottaa tirsat (viereisellä linjalla). He työskentelevät tarkasti saman aikataulun mukaan ja aloittavat varhain. Harva pystyy nukkumaan tai asumaan tiloissa remontin aikana.
Vie koira pois talosta koko remontin ajaksi.
Älä jätä mitään arvokasta kotiisi! Talossa käy väkeä, useita eri firmoja ja keikkatyöläisiä on työssä mukana. Kaikki ovet työskentelylinjassa ovat koko päivän ajan auki. Vaatikaa työmiehille nimilaput ja vaatikaa, että niitä käyetetään. Talossa pitää olla myös joku joka huolehtii, että kaikki ovet suljetaan iltapäivisin töiden päätyttyä? Pihalla seisova kontti ja työvälineet kiinnostavat ohikulkijoita ja autoja käy pihamaalla.

Kysymyksiä:
Tiedottaminen remontin aikana. Tiedustele, miten remontissa pidetään osakkaat ajan tasalla ja kenen kanssa pidetään yhteyttä, jos ei asu talossa?

Kuka on taloyhtiön puolelta projektin ylin päällikkö? Taloyhtiö on remontin tilaaja ja sillä on oltava selkeä organisaatio, jonka jäsenet tietävät tehtävänsä ja ovat varustautuneet myös remontin toteutuksen vaatimiin toimenpiteisiin ja siihen liittyvään vastuuseen lain pykälät tuntien. Jos taloyhtiöllä eivät käytännön vastuukysymykset ole selviä, ongelmien äärellä alkaa osakkaan pallottelu. Työjohtajat sanovat yhtä, taloyhtiön puheenjohtaja toista, isännöitsijä väittää kolmatta ja valvoja vaikenee. Mikään asia ei etene ja osakasta kehotetaan selvittämään ongelma itse. Pitää olla selvä kaikille, kuka vastaa mistäkin ja että työn tilaaja on taloyhtiö eikä osakas. Taloyhtiön edustajien on pidettävä taloyhtiön puolta, joka samalla on kaikkien osakkaiden puoli, tasavertaisesti. 

Minkälainen valvontasuunnitelma remontilla on? Valvoja käy katsomassa ehkä vesieristeet, seuraa aikataulun pitävyyttä ja käy katsomassa valmiit työt lopuksi. Valvoo ns. isoja linjoja. Valvoja ei yleensä valvo yksittäisiä asuntoja. Sanotaan, että jos on ongelmia, ottakaa yhteys valvojaan. Miten tulee toimia, jos et asu talossa, otat yhteyden valvojaan ja hän ei tee mitään, eikä anna vastauksia eikä mitään tapahdu? Kuka on valvojan esimies?
Jos valvoja käy paikalla vasta kun jotain on jo tapahtunut, ei yleensä mitään tehdä. Ala ei korjaa helposti virheitään! Niihin olisi puututtava heti kun ne tapahtuvat. Taloyhtiön kannattaa järjestää yleinen jokapäiväinen ns. asukasseuranta, joka on tehokkaampaa.

Tuleeko jotain lisämaksuja? Kuten ylimääräisestä laatanpoistosta? Jos sopimus on tehty sillä perusteella, että kaikki kylpyhuoneet ovat alkuperäiskunnossa esim. vuodelta 1960, joutuvatko kaikki, joilla laatat ovat koko seinäpinnalla, maksamaan niiden poistosta lisää? Jos tällainen maksu on, mikä siinä on poistosta tehty työ ja mitä loppusumma sisältää? Tieto on tärkeä, kun kuitin lisää verotukseen kotitalousvähennystä varten, vain työn osuus kelpaa siihen. Vähennystä ei muusta taloyhtiöremontin teettämästä työstä saa. Jos asunnossa ei ole kylpyammetta, saako siitä hyvitystä kun sitä ei tarvitse kantaa ulos?

Remontin lisäehdot. Jos urakkasopimuksessa vanha talo on ns. ”etukäteen tuntematon kohde”, onko asetettu ehtoja? Kuten, että seinä ei suoristeta, jos ne ovat vinot? Kannattaa mitata etukäteen, myöhemmin väitetään mitä vain.

Jos mallikylpyhuonetta ei ole nähtävillä, kannattaa kysyä yksityiskohdista:
Minkälainen katon rakenne tulee olemaan, maalattua levyä vai lautaa?

Jos tulee pinta-asennetut putket, tiedustele ulosmenoputkien läpiviennit katon läpi? Jos putket laitetaan liian lähelle seiniä, niitä on vaikea siistiä jälkeenpäin lisälaitteilla.

Sauma-aineen laatu ja valmistaja ovat tärkeitä? Jos käytetään halvinta ilman kosteussuoja-ainetta kysykää, miksi sitä ei käytetä? Saumojen laaduilla on isoja eroja, jotka näkyvät ns. tummumisena ja likaantumisena, joista asukkaita syytellään.

Pyytäkää nähtäväksi yksi valmistunut kylpyhuone heti kun se on valmis? Jos lupaa ei anneta, käykää katsomassa, siellähän ovet ovat auki päivisin!

Asuntokohtaisissa palavereissa ennen remontin aloitusta
Käydään läpi asukkaan kanssa perusasiat ja hänen omat toiveensa. Ne pitää olla kirjallisina.

Erityistoiveiden ja omien remonttilisien kanssa pitää olla tarkkana. Ne pitäisi huomioida heti remontin suunnitteluvaiheessa ja tehdä kirjallinen selvitys (uusi laki velvoittaa) hallitukselle. Jos teetät työt urakoitsijalla, ne pitää sopia työnjohdon kanssa ja selvittää maksuasiat etukäteen. Jos teet niistä paperille esitteen ja laitat seinille useita kappaleita, niin varmasti niitä ei lueta... ole itse paikalla kun työtä tehdään.
Kun haluaa erilaisen kalustuksen kuin ehdotettu, pitää täyttää erilaisia ehtoja, kuten vesipisteen ja valopisteen välin tulee olla vähintään 60 cm. Lisäksi vesipisteen ja sähköpisteen välillä tulee olla seinä tai verho, joka ylettyy korkeammalle kuin suihku. Pinta-asennetut putket muokkaavat seinäpintoja. Niiden kulkupaikat vaikuttavat peilien ja kaappien asentamiseen.

OHJE 4: Yhdenvertaisuusperiaatteen tulkintaa

Kaikissa asioissa taloyhtiön hallituksen on noudatettava yhdenvertaisuusperiaatetta suhteessa muihin osakkaisiin. Tämä on kaiken lähtökohta. Päätöksiä ei hallitus saa tehdä, eikä ryhtyä edes yhtiökokouksen päätöksenkään nojalla toimenpiteeseen, joka tuottaa toiselle osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Remonteissa, joissa tehdään uutta, on kaikille annettava samanarvoinen lopputulos, jos kustannukset jaetaan tasaisesti.

Taloyhtiöni laatta- ja saumavaihtoehdot
Taloyhtiöni ei tarjonnut samanarvoisia laattoja kaikille osakkaille, ne oli valittu varaston poistoista eikä niitä riittänyt kaikille. Vaihtoehdot olivat lisäksi eri valmistajilta ja erilaatuisia, eikä osaa niistä edes valmisteta enää. Lisäksi sauma-aine vaihdettiin kesken remontin kalliimpaan ja parempilaatuiseen. Näistä hyötyvät n. 75 % osakkeen omistajista. Osakkeenomistajia olisi pitänyt laskuttaa eritasoisen remontin saamisesta eri tavoin.
Lain mukaan: ”Jos yhtiön putkiremontista aiheutuu vaurio osakkaan vastuulla olevalle seikalle (katso vastuujakotaulukko), yhtiö on velvollinen korjaamaan vaurion yhtiössä sovittuun tasoon.” Siksi huonot (halvat) tai erilaiset materiaalit ja mahdollisesti huonolaatuisina varastoon siirretyt vaihtoehdot voivat tuottaa taloyhtiölle yllättäviä lisäkustannuksia kun taloyhtiön vastuu kestää 10 vuotta. Minusta yhtiön sovittu taso on se, mitä suurimmalle osalle taloyhtiön asunnoista on annettu, koska materiaaleja vaihdettiin.

Yhdenvertaisuusperiaatteen käytäntöjä
Vain yhteen rappuun tai asuntoon hankitut etuudet taloyhtiön kustannuksella vaikka ne olisivat hyvin pieniäkin, eivät ole oikein. Uusi asunto-osakeyhtiölaki tarjoaa uudet laskentakaavat erikoishankintoihin, kuten hissien hankintaan, joista yläkerroksissa asuvat joutuvat maksamaan enemmän. Ja tulevaisuudessa, jos joku asukas on remontoinut asuntoaan niin, että se voidaan hyödyntää tulevassa taloyhtiöremontissa, siitä maksetaan korvausta osakkaalle. Jos yhdessä asunnossa vuotaa putki, se korjataan, mutta se ei velvoita uusimaan muiden putkia samalla. Taloyhtiön pitää myös osakkaan kustannuksella saattaa asunto siihen tasoon kuin se oli ollut ennen remonttia, jos lähtökohtaisesti asunnot olivat olleet eritasoisia?

Taloyhtiön kannattaa kuitenkin huomioida asukkaiden toiveita ja tehdä yhdessä suunniteltu remontti eikä toimia ylhäältä asioita sanelevana. Talon tulevaisuuden takia yhdessä tehty kehittää talon yhteishenkeä ja mainetta. Kaikkea ei rahalla voi mitata!
Saman kaupungin kaikissa asunnoissa olevat samat uusitut kalusteet eivät tee niistä kiinnostavia. Asunnot ovat kuin kerrostaloslummeja vailla persoonaa. Katselen asuntoilmoituksia, ja huomioin, ai tuolla on saman urakoitsijan tekemä remontti, hehän liikkuvat tietyllä alueella, kartellien takia! Pitää vaihtaa toiselle puolelle kaupunkia!

OHJE 3: Kalustevalinnat

Taloyhtiön remonteissa on usein luottava odotusvaihe kalustevalintoihin saakka. Jos remonttisuunnitelma hyväksyttiin jo ensiesittelyssä ilman että kaluste- ja laattavalinnat olivat nähtävillä, ne luvataan esitellä asukasillassa. Viidestä läheltä seuraamastani remontista vain yhdessä kaluste- ja laattaehdotuksista sai päättää urakasta päättämisen yhteydessä. Usein niitä ei esitelty asukasillassakaan, ne vain ilmestyivät käytävälle.

Lääkekaappimallisto ja varaston poistolaatat
Jos odotus palkitaan vanhanaikaisilla kalustevalinnoilla ja rautakaupan varastojen poistolaatoilla, siitä alkaa ensimmäinen shokkivaihe. Tämä yleinen ns. lääkekaappimallisto on yleinen 1970-luvulla valmistuneissa taloissa. Jos kalusteista ei saa edes hyvitystä, eikä niitä saa itselleen, jos tilalle hankkii omia ja taloyhtiö kuitenkin kerää niistä korvauksen, on tilanne jo suorastaan outo! Olisiko asukkaiden pitänyt vaatia kaikki informaatio, ennen kuin antoivat luvan remontin teolle? Eikö remontin suunnittelija tehnyt työtään, ymmärsikö taloyhtiön hallitus, mitä tilasivat? Asunnot ovat omaisuutta, korjaaminen on omaisuuden hoitoa ja sen arvon nostamista, miksi sitä ei hyödynnetä?

Sopimuksia ja yhteistyöliittoja
Kun otetaan halvat kalusteet, jotka myydään urakan mukana, jääkö urakoitsijalle niistä enemmän katetta kuin uutuusmalleista. Jos remontin suunnittelija merkitsee taloyhtiölle lähettämäänsä laskuun suunnittelupalkkion myös kalustevalinnoista, saako hän siten tarvitsemansa kannustinlisän. Sanotaanko taloyhtiölle, että suunnittelu on kallista, siksi teidän kannattaa ottaa nämä urakkaan kuuluvat kalusteet. (Sala)liittoteorioita, mutta alalla on aina tehty sopimuksia.
Korjausrakentamiseen ei ole useinkaan tarjolla asiakaspalveluystävällistä toimintamallia, vaan eri firmat toimivat hyvin eri tavoin. Tiedotuksen tärkeydestä puhutaan mutta se toteutuu harvoin, ja kokouksissakaan ei asioita kerrota. Taloyhtiö päättää korvausasian hallituksessa ja vaikuttaa hyvin yleiseltä, ettei asiasta kerrota asukkaille.
Yhtiökokouksissa ennen remonttia, joissa pitäisi aina käydä, tulisi heti ensimmäisenä selvittää se, minkälaista lopputulosta remontilta halutaan. Esitetäänkö halvan rinnalla toista vaihtoehtoa vai saavatko asukkaat itse tehdä valintoja ja missä ovat niiden rajat?

Ylimääräisten kokousten merkitys ja sisältö
Kun puutumme asiaan ja pyydämme tietoa sopimusten sisällöstä, alkaa selittely asunto-osakeyhtiölakiin vetoamalla ja yhdenvertaisuuspykälillä. Testataan kuinka kauan asukkaat jaksavat esittää vaatimuksiaan. Yleistä on, että suurin osa luovuttaa nopeasti ja taloyhtiö saa taas yhden uuden tyytymättömän pihakeskusteluihin.
Asunto-osakeyhtiölakiin vetoavalta voi kysyä, miksi kaikkea olennaista tietoa ei ole annettu, ennen kuin urakasta on äänestetty yhtiökokouksessa? Olivatko sopimusehdotukset nähtävillä ennen kokousta? Sama laki painottaa sitä, että taloyhtiön edun mukaista on, että asukkaille annetaan mahdollisuus tehdä omia perusparannusremonttejaan samaan aikaan.
Taloyhtiökokouksissa pitää siksi olla mukana päättämässä ja suunnittelemassa sen kehittämistä. Jos remontista on päättämässä vain talon vanhempi väki naapureineen ja nuoret pysyvät poissa, on lopputulos lääkekaappimallistoa, eikä niitä ole helppo myydä edes perillisten. Vanhuksilla on, kuten nuorillakin tarve säästää, mutta ovatko kalusteet se keskeinen ja sopiva tai ainoa säästökohde?
http://www.kiinteistolehti.fi/ Hyvän putkiremontin ensiaskeleet -artikkeli vuodelta 2005 kertoo kansantajuisesti yhtiökokousten määristä ja tiedottamisen merkityksestä remonttia suunniteltaessa.

Vastuunjakotaulukko
Taloyhtiöillä on vastuunjakotaulukko, jonka perusteella talo vastaa tietyistä korjauksista ja osakas lopuista (löytyy netistä tuolla sanalla, uusittu versio tulee 1.7.). Siihen kannattaa tutustua. Hyvä taloyhtiö tiedottaa näistä vastuuasioista ja uudesta asunto-osakeyhtiölaista, miten se vaikuttaa asuntojen korjaamisvastuuseen taloyhtiön ja osakkaan välillä.
Vastuutaulukon mukaan osakkaan korjausvastuulla ovat pesuallas, kylpyamme, suihkuallas, käsisuihkuletku, pesukoneen letkut, wc:n allas, säiliö ja istuin, laatat ja seinät. Eli kaikki muu paitsi hanat ja viemäriliitännät kaiketi... Kun laitetaan huonot kalusteet, alkaa kauppa taas pian käydä, kun niitä uusitaan.

OHJE 2: Suunnittelu, tarjouspyynnöt ja urakoitsijan valinta

Taloyhtiön työryhmä voi tehdä paljon suunnittelua ennakoivaa tiedustelu- ja viestintätyötä, kun remontti aloitetaan ajoissa. Asukaslähtöinen remontti huomioi asukkaat alusta lähtien, jolloin työn eteneminen on sujuvampaa.

VAROITUS: lisäys tekstiin v. 2015. Saan eniten kysymyksiä taloyhtiön tilaamasta suunnittelusta, jota ei hyväksytä, kun päädytäänkin suppeampaan remonttiin! Lasku on usein n. 100 000 euroa. Älkää lähtekö heti tekemään tilausta suunnittelusta, jos talossa ei ole tehty arvioita miten laajaa remonttia halutaan. Yhtiökokouksen hylkäämä suunnitteluehdotus on maksettava vaikka sitä ei toteuteta. SAO (Suomen asunto-osakkaat ry)  kirjoittaa asiasta paljon. 
Lue myös ohje 1: Perehtymisestä

Hankesuunnittelu
Hankesuunnittelu on työryhmän laatima mahdollisimman yksityiskohtainen selvitys putkiremontin laajuudesta. Hankesuunnittelutyöryhmään valitaan asiantuntija neuvonantajaksi, mutta työryhmän puheenjohtaja toimii koko remontin ajan projektin johtajana ja asioiden esittelijänä hallitukselle (jos hallitus ei ole työryhmässä).
Hankesuunnittelun pohjana käytetään osakkaiden esittämiä toiveita, talon kuntoa sekä korjaustarpeita. Sen aikana käydään tarkastamassa talossa tehtyjä asuntokohtaisia muutoksia ja ratkotaan putkiremontin tulevaa korjausmenetelmää. Hankesuunnittelussa määritellään remontin arvioitu hinta. Se tehdään yleensä 2-4 kuukaudessa ja maksaa noin prosentin verran koko budjetista.
Päätös hankkeen käynnistämiseen tehdään yhtiökokouksessa, jossa hallitus esittelee hankesuunnitelman osakkaille. Kun lupa on saatu, alkaa toteutussuunnittelu.

Toteutussuunnittelussa tarvittavat työselostukset, asiakirjat ja luvat valmistellaan. Rakenne-, sähkö- yms. piirrokset (ns. CAD:it eli tietokoneavusteiset piirrokset alkuperäisistä talopiirustuksista) valmistetaan rakennusvalvonnan vaatimalla tavalla. Remontin piirustusten teko aloitetaan yleensä ensimmäisenä sillä ne vievät aikaa. Urakka kilpailutetaan ja valitaan tekijät.
Toteutussuunnitelma esitellään aikatauluineen osakkaille yhtiökokouksessa, jotka päättävät urakoitsijan ja aikataulun. Remontin toteutusta valmistellaan ennen aloittamista ja sen aikana käydään läpi käytännössä asuntojen ja muiden tilojen muutostyöt urakoitsijan kanssa. Osakkaat valmistelevat mahdollisia omia projektejaan annetun aikataulun mukaisesti.

Valitse asiantuntijoita
- On tärkeää, että korjaushankkeessa on mukana rakennusalan ammattilaisia, jotka pystyvät puhumaan ammattilaisten kanssa samaa kieltä, ja toimimaan tulkkina osakkaisiin ja taloyhtiön hallintoon päin.
Kannattaa varoa tutun tuttua asiantuntijaa jota isännöitsijä ehdottaa. Ei ole hyvä kasata valtaa myöskään yhdelle henkilölle. Kannattaa valita eri henkilö remontin valvontaan ja suunnitteluun.

Kytkökset urakoitsijaan
- On aiheellista selvittää, onko esimerkiksi isännöitsijän, konsultin (suunnittelija) tai urakoitsijan välillä sellaisia kytköksiä, jotka voivat vaikuttaa työn aikana tehtäviin ratkaisuihin ja toimintatapoihin.

Tarjouksille salassapitovaatimus
- Tarjouspyynnöissä, jotka palveluntarjoajille lähetetään, asetetaan ehdottomaksi vaatimukseksi, että ne osoitetaan suoraan remonttitoimikunnan puheenjohtajalle suljetuissa kirjekuorissa toimitettuina. Kirjekuoret avataan vasta remonttitoimikunnan kokouksessa. Näin vältetään ristiriitoja.

Urakoitsijan valintaan liittyviä seikkoja
Kysy tulevan työnjohtajan kokemusta korjausrakentamisesta, sillä kokematon työnjohtaja on yksi suurimmista riskeistä!
Tiedustele pystyykö kyseinen urakoitsija toimittamaan kunnon työväkeä työmaalle vai käyttääkö hän paljon keikkaväkeä?
Kysy urakoitsijan edelliset, vähintään kolme kohdetta, ota yhteys niihin.
Älä kysele mielipiteitä vain isännöitsijältä, vaan asukkailta ja taloyhtiön puheenjohtajilta.
Soita paikkakunnan kiinteistöliittoon, isännöitsijäliittoon tai vastaaviin ja esim. asukasyhdistykseen, jonne kerrotaan usein epäonnisista remonteista.
Selaa oikeuden päätöksiä ja asiakirjoja ottaaksesi mallia. Niitäkin löytyy netistä.
Kysy rautakaupan ja tuttavapiirin kokemuksia.

Ohjeita mm. seuraavista artikkeleista:
http://www.kiinteistoklubi/.com hallinto osuuden erillisartikkeleissa Erillinen toimikunta taloyhtiön työrukkaseksi Kiinteistöposti 6/2007, pieleen menneen putkiremontin opetuksia ja Ottakaa kokonaisuus hallintaan suunnitellusti Kiinteistöposti 1/2009.
http://www.kiinteistolehti.fi/ artikkeleista 6/2007 Osakkaiden toiveet ja hyvän putkiremontin anatomia

Painotan sitä, että hankesuunnittelun pitäisi olla vasta ennakoselvitys siitä mitä tullaan tekemään ja usein yhtiökokouksessa (kuten täällä) hyväksytään silloin jo tekijät! Tosiasiassa silloin pitäisi vasta antaa lupa aloittaa suunnittelu. Tästä seuraa se, että toteutus jää urakoitsijalle, ja hän jo luvan saatuaan, ei tee sitä parasta vaan haalii säästöjä mm. materiaaleista ja kalustevalinnoista yms. Osakkaiden pitäisi saada etukäteen tieto siitä minkälaiset ovat kalustevalinnat ja mitä materiaaleja käytetään ennenkuin annetaan lupa remonttiin. Taloyhtiö hankkii huolettomasti sian säkissä eli remontin kaupan varastohyllyn poistoista, kuten mm. liukuhihnaremontissa kirjoitan.

OHJE 1. Perehtyminen, työryhmä, roolit ja valtuudet

Olen koonnut netistä ja omista kokemuksistani ohjeita putkiremonttiin joutuvalle taloyhtiölle ja sen yksittäisille osakkaille. 

Taloyhtiön hallituksen toimintatapa
Hallituksen jäsenillä täytyy olla kykyä keskustella ja kyseenalaistaa asioita. Jos hallitus on peitellyt kaikkia asioita tähän mennessä, se ei onnistu remontissa osakkaita tyydyttävällä tavalla.
Taloyhtiöiden hallitusten ja osakkaiden pitäisi lisätä omaa tietotaitoaan tavalla tai toisella, eikä luottaa pelkästään ulkopuolelta valittuun konsulttiin. Suuri tuki on pitkään talossa toiminut isännöitsijä, jonka toimintatavat ja yhteistyökumppanit ovat luotettavat. Mutta joskus (siis kokemusten mukaan usein) on parempi että on talon ulkopuolinen avustaja ja isännöitsijä toimii vain talousasioissa. 

Työryhmän kokoonpano ja valtuudet
Jos hallitus ei pysty vetämään isoa remonttia, tulisi etsiä työryhmä muista osakkaista. Työryhmä (esim. 3) kerää ensin tarpeita ja kartoittaa asukkaiden ajatukset, jolloin muut työtehtävät huomioidaan alusta lähtien työn suunnittelussa. Suunnittelijaksi palkataan ulkopuolinen, mutta ei valita samaa henkilöä valvojaksi ja lopputarkastajaksi. Piirrosten tekoon on ryhdyttävä ajoissa. Työryhmään voi kuulua isännöitsijä ja suunnittelija, ja sille pitää määrittää selkeät valtuudet.

Kuka on ensisijainen vastuunkantaja eli projektin johtaja
Kaikkien pitää tietää kuka vastaa taloyhtiön puolelta asioista, eli on projektin johtaja (ensisijainen vastuunkantaja). Pelkkä valvoja ei riitä. Tämä on tärkein asia, ennen kuin lähdetään allekirjoittamaan sopimuksia.
Remontti tarvitsee tiukan vetäjän. Ala on täynnä ilmiöitä, joista pitää osata keskustella ja on tärkeää sopimuksia allekirjoitettaessa, että tietää mitä niissä on ja mitä ne vaativat tilaajalta. Urakkaneuvotteluun mennessä pitää olla kaikki asiat selviä, mitä korjauksen aikana aiotaan tehdä. Muutoin ostaa sian säkissä tai kuten kuvaisin ostaa remontin ”kaupan varastosta” ja yllättyy lopputuloksesta.

Työryhmän muut roolit
– Yleisin ongelma on että työhön palkataan monta ns. ”yli-insinööriä”, jotka pallottelevat vastuuta toinen toiselle, mutta remontilta puuttuu johtaja. Tämä lause on remontista, jossa asukas ihmetteli taloyhtiön eri henkilöiden rooleja.
En tiedä, mitä rooleja on tämän taloyhtiön isännöitsijällä, puheenjohtajalla ja valvojalla. Valvojan piti olla se henkilö jolle ongelmista kerrotaan. Mitään ei kuitenkaan tapahtunut. Otin yhteyttä sen jälkeen puheenjohtajaan. Kun mitään ei selvinnyt, kysyin sähköpostilla isännöitsijältä, kuka päättää remontin lopputuloksen? Hän vastasi: ”Lähetän reklamaatiosi valvojalle ja hallituksen puheenjohtajalle. Olemme pitäneet kuukausittain työmaakokouksen jossa on urakoitsijoiden edustus, hallitus, valvoja ja minä. Olemme todenneet että urakka on aikataulussa. Kun huoneistot ovat siinä kunnossa että ne voi vastaanottaa urakoitsija lähettää kirjalliset kyselyt mahdollisista virheistä. Valvoja hallituksen edustajien ja isännöitsijän kanssa vastaanottaa ja hyväksyy, tai huomauttaa mahdollisista virheistä. Urakalla 2 vuoden takuuaika, jolloin vielä todetaan mahdolliset virheet.”
Hallitus on vastuussa, mutta käytännössä vain puheenjohtaja. Jos mitään päätöstä työryhmästä ei ole tehty, onko lain mukaan puheenjohtajalla ja isännöitsijällä lupaa päättää asioista ja tarjouksista ilman hallitusta? Onko hallitus toiminut lepsusti ja välinpitämättömästi?

Palkkiot ja päätökset
Jos taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä mainitaan, etteivät hallituksen jäsenet saa työstään palkkaa, niitä pitää sopia erikseen yhtiökokouksessa myös remontin kohdalta. He eivät saa itse määrätä itselleen palkkioita. Näin kuitenkin usein tapahtuu. Hallituksen jäsenistä pitää kolme olla päättämässä tarjouksista ja suunnittelupalkkioista yms. asioista. Palkatuilla ulkopuolisilla ei sitä oikeutta ole.

Tiedotus, asukkaiden kuunteleminen ja muiden töiden suunnittelu
Reilu neljännes taloyhtiöistä jättää tutkimuksen mukaan selvittämättä osakkaiden tarpeet ja mielipiteet. Putkiremonteissa on hyvin tyypillistä, että osakkaille tarjotaan mahdollisuutta teettää taloyhtiön putkiremontin yhteydessä omassa kylpyhuoneessaan lisätöitä tai vaihtaa materiaaleja tai kalusteita, mutta muutoksista ja kustannusjaosta ei selkeästi sovita yhteisesti, vaan asiat jäävät ” lillumaan ilmaan”.
Asukkaiden ajatukset pitäisi kartoittaa heti alussa, jolloin muut työtehtävät huomioidaan alusta lähtien työn suunnittelussa. Yhteydenpito osakkaisiin ja asukkaisiin remontin aikana on ehdottoman tärkeää. Keskeisin heikkous hankkeissa on huono suunnittelu, tiedotuksen puute ja kiire.