Onko LTO:n lisääminen hyvä ratkaisu talon lämmitysongelmaan?

Viime kevään päätöksellä taloon tullaan liittämään LTO -ilmankiertojärjestelmä. Suunnitelma epäilyttää näistä syystä. Isännöitsijän tiedotustyyli on yksioikoista: LTO-järjestelmän lisääminen kiinteistöön. Aivan kuin hän ei tietäisi kovinkaan tarkasti, mitä aiotaan tehdä! Lisäksi juuri saapuneessa kevään toimintakertomuksessa hankesuunnittelussa käytetyn asiantuntijan nimeä ei mainita.

Remontti on jo kilpailutettu ja luvat saatu. Asia käsitellään kevään yhtiökokouksessa uudelleen, koska siitä tulee teknisten ratkaisujen takia kalliimpi. 

Jo nyt on käytetty luvan ja hankesuunnittelun tekoon n. 8000 euroa ja lisää pyydetään aiempaan koko remontin hintaan 20 000 euroa. Koska remontin suunnittelutapa on sama kuin aina ennenkin, kaiketi valvojan ja siivoojan palkkoihin menee vielä lisäksi 10 000.

Mikä on LTO?

RefGroup kertoo selkeästi, mikä on LTO: ”LTO laite on koneellinen ilmanvaihtoyksikkö, joka esilämmittää sisään tulevan kylmän ilman ulosmenevän poistoilman avulla. LTO ei ole lämmityslaite. Lämmön talteenottolaite (LTO) ja ilmalämpöpumppu ovat kaksi eri laitetta. Ilmalämpöpumppu ei ole ilmanvaihtokone, vaan lämmityslaite, jonka avulla voidaan siirtää lämpöenergiaa talon ulkopuolelta sisään tai päinvastoin.

Nämä kaksi laitetta yhdessä täydentävät toisiaan: LTO suodattaa taloon tulevan ulkoilman esilämmittäen sitä samalla. Ilmalämpöpumppu tuottaa taloon tasaisen lämmön, tarjoaa jäähdytyksen kesähelteillä, poistaa kosteutta sekä puhdistaa sisäilmaa.”

Eli taloon ei lisätä pelkkää LTO:ta vaan myös lisälämmitysjärjestelmä.

Tekniset ratkaisut

Kiinteistöliitto kehottaa suunnitelmallisuuteen:...”helpointa lämmönkeruuputkiston rakentaminen on käyttövesiputkien tai viemäreiden uusinnan yhteydessä. Tällöin lämmönkeruuputket voidaan mahdollisesti sijoittaa vesijohtojen tai viemäreiden kanssa samaan hormitilaan tai koteloon, ja näin säästää rakennusteknisissä töissä.”

”Poistoilmalämpöpumppujärjestelmää suunniteltaessa on pohdittava asuinkerrostalon lämmitykseen ja ilmanvaihtoon liittyviä asioita kokonaisvaltaisesti. Hankkeen suunnittelussa, toteutuksessa ja valvonnassa on oltava ymmärrystä niin lämmitysjärjestelmistä, ilmanvaihdosta kuin lämpöpumpuista.

Yleisesti onnistuneet ovat ne rakenteet jossa ullakolla tai katolla pyörivä laitteisto jäähdyttää asunnoista imettävän poistoilman pariasteiseksi. Talteen saatu lämpö hyödynnetään kesällä käyttöveden ja talvella kiinteistön lämmittämiseen erillisen järjestelmän avulla ja maalämmöllä.”

Koska meille valmistui jo putkiremontti ja ilmastointia on jouduttu korjailemaan viime vuosina useaan otteeseen, tuntuu ettei LTO-järjestelmän lisäämiseen ja talon ilmanvaihtoon ole perehdytty etukäteen kunnolla.

Täällä on hiekkapuhallutettu seinät 90-luvulla (aine tuli alas seiniltä vuodessa), sitten hankittiin taloon uudet ikkunat (vain toiselle puolelle) ostaen vääränlaiset tuloilma-aukot moottorilla ilmastoituun taloon. Näin saatiin aikaan alipaineistettu talo, missä sukat pyörivät jalassa vedon takia. Hallitus hankki uuden ilmastointimoottorin parantamaan ilmanvaihtoa heidän päätyynsä taloa. Kun vanha huippuimuri lopetti toimintansa putkiremontin jälkeen tässä päässä, sekin jouduttiin uusimaan. 

Hallitus viivyttelee nyt koko julkisivun korjausta, ja he laittoivat ”laastia ulkohalkeamiin” viime kesänä (olisi pitänyt käyttää lämpöpuhallusta, sanoi muurari nauraen). Sillä he tiivistivät kaiketi julkisivua, että lämpö pysyisi sisällä. Nyt pelastajaksi suunnitellaan LTO -ilmankierrätysjärjestelmän uusimista! 

LTO ja lisänä PILP?

Suomen Lämpöpumppuyhdistys SULPU ry. kertoo lisää eri vaihtoehdoista. On poistoilmalämpöpumput PILP, ulkoilma-vesilämpöpumput UVLP ja ulkoilma-ilmalämpöpumput ILP jne. Ehkä meille hankitaan PILP poistoilmalämpöpumppu, joka ottaa energian ilmanvaihdon poistoilmasta ja luovuttaa sen joko lämmitysjärjestelmän ja /tai käyttöveden ja/tai tuloilman lämmitykseen?

Uudet laitteet käyttävät sähköä toimiakseen

Kiinteistöliitto kehottaa varovaisuuteen, sillä eräissä tapauksissa riittäisi julkisivun parantaminen tuomaan samat säästöt. Osa säästöstä hupenee kasvavaan sähkölaskuun, sillä lämmön talteenottojärjestelmä kuluttaa sähköä! 
Kyseiset laitteet käyttävät sähköä toimiakseen ja yleensä hyvään tulokseen pääsemiseksi pitää vielä säätää kiinteistön patteriverkosto. Eli että lämpötilat pidetään alhaisina. Ja sitähän tähän taloon ei haluta. 
Lisäksi julkisivun olisi pidettävä lämpö sisällä. Sitä vaatimustakaan tämä talo ei täytä. 

Seuraan remontin etenemistä ja sen onnistumista.  

Taloyhtiön tilien väitteet ja todellisuus

Taloyhtiöni tili- ja toimintakertomukset ovat joka vuosi olleet sekavat ja epäjohdonmukaiset. Monet ovat huomanneet saman asian omissa taloyhtiöissään. Seurantataulukko useammalta vuodelta auttaa näkemään mistä vaietaan ja mitä suurennellaan! Tee omaa tiliseurantaa. 

Putkiremonttivuoden 2008 korjaussummana toimintakertomuksessa ja talousarvioissa käytettiin vuoden 2007 korjaussummaa 16 600 euroa?! Se herätti epäluuloa muitakin merkintöjä kohtaan, siksi tein Exel -ohjelmalla taulukon (käy siihen ruutupaperikin) taloyhtiön 4-5 vuoden tileistä. Laskin, kuinka paljon talousarviomerkinnät pitävät paikkansa, ja seurasin myös eri vuosien toimintakertomuksia. 

Maksut, jotka nousivat ja toiset jotka poistuivat kokonaan

Meille on väitetty lämmityskulujen nousevan rajusti. Vuonna 2009 lämmitys oli 31 043 euroa, seuraavana vuonna se nousi 943 euroa, sitä seuraavana se laski n. 3000 euroa. Ilmoitin osakkaille, että lämmityshän ei ole noussut! Siihen tuli kevään 2013 toimintakertomukseen vastaus: lisäystä edellisvuoteen 10 776 euroa. Selitykset: ”Lämmityskulujen suuri poikkeama 8689,96? johtui useasta tekijästä... vuoden 2011 lämpölasku 3026 oli jäänyt jaksottamatta... oli kirjattu 2012 kuluihin... kausilaskutus... jaksotusvirhe... budjetointivirhe... kulut olivat edellisessä tilinpäätöksessä virheelliset!” Toimintakertomuksessa luki: ”Talousarvio toteutui lähes suunnitellusti”. Ja nyt se on alhainen siksi kun on lauha talvi. 

Palkkakulujen nousut ja laskut

- Huoltokulut pysyivät seurantataulukossa pitkään lähes samana tai laskivat. Isännöitsijävaihdon jälkeen alkoi nousu. 
Selitys toissavuonna: ”huoltoyhtiön siirtyessä uuteen sähköiseen järjestelmään, heiltä jäi osa laskuttamatta.” Yrityksellä on useita huoltosopimuskohteita, unohtuiko vain meidän talon lasku? Toimintakertomuksessa sanottiin vuotta myöhemmin 2013, että huoltokulut laskivat edellisvuodesta (no totta hitossa, kun edellisvuonna siinä oli se unohdettu lasku!).

Tämän kevään 2014 väite on: ”Ulkoalueiden hoitoa ei ole laskutettu vuodelta 2013.” Saimmeko ne ilmaiseksi vai unohtuiko taas laskuttaa? Miten firmat pärjäävät, kun laskuttavat vain joka toinen vuosi?  

– siivouskuluissa oli remonttivuosina 2008-2010 ylimääräistä n. 9000 euroa, vaikka normaalisiivouksia ei remontin aikana rapuissa tehty. Siivooja tienasi tuolloin enemmän kuin isännöitsijä, ja palasi sitten takaisin vanhaan palkkaruotuunsa. Tämä siksi, että oma yksityisyrittäjäsiivoojamme pesi putkiremontin valmistuttua asuntojen kylpyhuoneet ja taloyhtiön yhteiset tilat. Yleensä siivoukset kuuluvat urakkaan. Hän pesi seinät erikoisaineilla ennen rappumaalausta. Normaalia rappusiivoustahan ei myöskään maalausremontin aikaan rapuissa tehty.  

- yhtiökokouksessa annettiin lupa maalausurakan valvojan palkkaamiseen, jota eivät hallitusjäsenetkään ole nähneet, eikä lopputarkastusta ole tehty. 

– hallintokulut nousivat n. 20 % kun isännöitsijä aloitti ”yhteistyön” toisen toimiston kanssa.

Korjauksiin ehdotetaan suuria summia  

– korjaukset ilmoitettiin toimintakertomuksissa, pienet yksityiskohtaisen tarkkoina lukuina sentteineen, ja isot lainarahalla tehdyt remontit vain kokonaissummana. 

Suunnittelu- ja valvontamenot olivat hankesuunnitelmaa suurempia, eikä eritelty, oliko niissä esim. työmaahallinnon kuluja, joita ei yhtiökokouksissa ole käsitelty. Eräät korjaushankinnat, kuten kylmäkellarin kompressori/lauhdutin ja huippuimurin moottorin hankinta on merkitty Jälkilaskelmiin Hoitopuolen menot -kohtaan. Näistä korjauksista ei mainita mitään toimintakertomuksessa. 

– joka vuosi budjetoidaan vastikekorotuksiin 10 000–20 000 euroa korjauksiin, vaikka sitä on käytetty vuosittain vain 1800 - 3800 euroa, kun taloyhtiön hallitus estää kaiken korjaamisen. 

- Vastikkeita vuosina 2011 ja 2012 nostettiin 10+10 %. Keskimäärin Suomessa korotus oli tuolloin 3,5 - 4,5 %

– Kiinteistöliittoon liittyminen v. 2012 poisti laajakaistamaksun, väitti toimintakertomus. Sitä oli maksettu vuonna 2010, seuraavana vuonna ei ollenkaan. 

– PHJ:n Ekomaksua on maksettu v. 2009. Tietääkseni se on yhä voimassa alueella. Ekomaksu on asuntokohtainen jätehuollon perusmaksu 20,50 euroa per asunto vuodessa.

– toiminnantarkastajan valinta oli tehty 2010, sen peruivat isännöitsijä ja puheenjohtaja vuonna 2012, vaikka se oli kirjattu uusittuun yhtiöjärjestykseenkin. Syksyllä 2012 isännöitsijä erosi ja parin viikon kuluttua aloitti uusi eli minut haastaneen toisen toimiston isännöitsijä. Yhtiökokouksessa 2013 toiminnantarkastaja valittiin takaisin. Tilejä on hoitanut koko ajan sama henkilö, joka vaihtoi taloyhtiön isännöinnin siirtymisen myötä työpaikkansa tähän ”uuteen toimistoon”.   

Yhtiökokouspäätöksiä muuttava hallitus

- yhtiökokouksessa 2009 päätettiin, että hallitus tekee kuntoarvion ja valitsee sen jälkeen, mitä ”liikaa otetulla putkiremontin loppulainalla” korjataan. Se vastaanotti pian rappumaalaustarjouksen, tuoden sen huonosti suunniteltuna ylimääräiseen yhtiökokoukseen. Lopullinen remontti oli huomattavasti kalliimpi. 

Kuntoarvio tehtiin vasta sen jälkeen ja siinä suositeltiin julkisivuremonttia. Se vaihdettiin hallituksen ehdotuksesta viime kevään 2013 päätöksellä LTO -ilmankiertojärjestelmän lisäämiseen. Laina siihen maksaa itsensä kuulemma pois alenevina lämmityskuluina, ja lupa annettiin. Mutta sekään ei mennyt niin kuin päätettiin. Siitä jatkossa lisää.

Rakennusalan yhteiset käytänteet

Villistä touhusta yhteistyön kehittymiseen

Vanha enoni kertoi kuinka 1960-luvun kerrostalotyömailta vietiin” vällyt” seinistä omille omakotityömaille, ja laudat naulattiin kiinni. Ei sitä kukaan huomannut.

Kun sitten työmaalla ei virheitä voitu piilottaa, etsittiin maksajia. Vakuutukset eivät olleet pakollisia ja työmailla oli erilaisia yrittäjiä. Jos joku työmaavakuutuksensa maksanut yrittäjä suostui ottamaan toisen vakuuttamattoman yksityisyrittäjän tekemän mokan kontolleen, päätös pelasti koko työmaan. Näin saatiin vakuutusyhtiö korjaajaksi ja virheet kuitattiin. Asian järjestelijänä toimi kunnan työmailla sen oma työnjohto. Tällainen palvelus tarkoitti keskinäistä solidaarisuutta ja yhteistyötä myöhemminkin, ja toiminta vakuutusyhtiöiden kanssa lisääntyi.

Keskinäinen opittu yhteistyö muuttui lisääntyneiden alihankkijayrittäjien myötä. Solidaarisuus heikkeni, vastuunkantajat vähenivät. Kun urakasta hyötyvien henkilöiden määrä lisääntyi, porukan yhteistyökyky heikkeni. Jokainen ajoi omaa etuaan, ei enää koko ryhmän etua. 

Vaikka vastuukysymyksiä paranneltiin 1990- luvun lopulla, valvonta elää yhä 1980 -luvulla määriteltyä vesieristeaikaa. Harva rakennusvalvoja noudattaa yleisiä sopimusehtoja, vaikka ne on kirjattu jopa taloyhtiöremonttien sopimuksiin! Taloyhtiöitä vähätellään, ne ovat kuin kunnan työmaita. 

Yhteiset sovitut käytänteet 

Rakennusalalla noudatetaan ajan kanssa kehittyneitä yhteisiä käytännesääntöjä, ei alan sopimusehtoja. Virheiden hyväksyminen on vaikuttanut alan toimintatapojen kehittymiseen, eivät virheiden korjaamiset! Käytänteet ovat yleistyneet koko alaa koskeviksi.

Materiaalivalmistajien kanssa on yleensä sovittu korvauksista, joista urakoitsijat hyötyvät. Virheen kohdalla tuottaja maksaa korvausta ilmaisia materiaalia tarjoamalla, ja sen arvo on suurempi kuin virheen korjaamisen hinta, jolloin vikoja ei kannata korjata. Asia on painettu villaisella, työmaalle saatu työrauha ja urakka on pysynyt aikataulussa. Tilaaja pitää saada hyväksymään huono laatu, eikä se ole vaikeaa tutun valvojan kanssa.

Kun minä kutsuin saumalaastin edustajan paikalle, hän jatkoi sen jälkeen urakoitsijan kanssa ja sopi heidän kanssaan ongelmasta. Lähetti heille vastauksen kirjallisena, jota minulle ei toimitettu edes pyynnöstä! Minulle sanottiin vain, että koska olet ainoa joka valittaa, he eivät ota vastuuta. Kaikki naapurini muuttivat tuolloin talosta ja uudet omistajat ovat myöhemmin huomanneet kylpyhuoneissaan saman ongelman. Kiillon saumalaastin vedenkestävyys on huono. 

Kunnan työmailta taloyhtiöihin tulleet tavat: tarjouspyyntöjen ja kilpailutuksen tuottamat vääristymät työn todellisesta luonteesta ja laadusta; samat tekijät kohtaavat uusissa kohteissa ja ajavat yhteisiä etujaan; taustojen selvittämisen puute; vakuutusyhtiöiden käyttö virhekorjauksiin; huono ja ”mitäänsanomaton” valvonta; tilaajavastuun kyvyttömyys ja välinpitämättömyys hoitaa virheitä ja korjauksia; sekä hallintohenkilöiden ”keskinäisten järjestelyjen” tärkeys ja omien etujen ajaminen.