Olen koonnut netistä ja omista kokemuksistani ohjeita putkiremonttiin joutuvalle taloyhtiölle ja sen yksittäisille osakkaille.
Taloyhtiön hallituksen toimintatapa
Hallituksen jäsenillä täytyy olla kykyä keskustella ja kyseenalaistaa asioita. Jos hallitus on peitellyt kaikkia asioita tähän mennessä, se ei onnistu remontissa osakkaita tyydyttävällä tavalla.
Taloyhtiöiden hallitusten ja osakkaiden pitäisi lisätä omaa tietotaitoaan tavalla tai toisella, eikä luottaa pelkästään ulkopuolelta valittuun konsulttiin. Suuri tuki on pitkään talossa toiminut isännöitsijä, jonka toimintatavat ja yhteistyökumppanit ovat luotettavat. Mutta joskus (siis kokemusten mukaan usein) on parempi että on talon ulkopuolinen avustaja ja isännöitsijä toimii vain talousasioissa.
Työryhmän kokoonpano ja valtuudet
Jos hallitus ei pysty vetämään isoa remonttia, tulisi etsiä työryhmä muista osakkaista. Työryhmä (esim. 3) kerää ensin tarpeita ja kartoittaa asukkaiden ajatukset, jolloin muut työtehtävät huomioidaan alusta lähtien työn suunnittelussa. Suunnittelijaksi palkataan ulkopuolinen, mutta ei valita samaa henkilöä valvojaksi ja lopputarkastajaksi. Piirrosten tekoon on ryhdyttävä ajoissa. Työryhmään voi kuulua isännöitsijä ja suunnittelija, ja sille pitää määrittää selkeät valtuudet.
Kuka on ensisijainen vastuunkantaja eli projektin johtaja
Kaikkien pitää tietää kuka vastaa taloyhtiön puolelta asioista, eli on projektin johtaja (ensisijainen vastuunkantaja). Pelkkä valvoja ei riitä. Tämä on tärkein asia, ennen kuin lähdetään allekirjoittamaan sopimuksia.
Remontti tarvitsee tiukan vetäjän. Ala on täynnä ilmiöitä, joista pitää osata keskustella ja on tärkeää sopimuksia allekirjoitettaessa, että tietää mitä niissä on ja mitä ne vaativat tilaajalta. Urakkaneuvotteluun mennessä pitää olla kaikki asiat selviä, mitä korjauksen aikana aiotaan tehdä. Muutoin ostaa sian säkissä tai kuten kuvaisin ostaa remontin ”kaupan varastosta” ja yllättyy lopputuloksesta.
Työryhmän muut roolit
– Yleisin ongelma on että työhön palkataan monta ns. ”yli-insinööriä”, jotka pallottelevat vastuuta toinen toiselle, mutta remontilta puuttuu johtaja. Tämä lause on remontista, jossa asukas ihmetteli taloyhtiön eri henkilöiden rooleja.
En tiedä, mitä rooleja on tämän taloyhtiön isännöitsijällä, puheenjohtajalla ja valvojalla. Valvojan piti olla se henkilö jolle ongelmista kerrotaan. Mitään ei kuitenkaan tapahtunut. Otin yhteyttä sen jälkeen puheenjohtajaan. Kun mitään ei selvinnyt, kysyin sähköpostilla isännöitsijältä, kuka päättää remontin lopputuloksen? Hän vastasi: ”Lähetän reklamaatiosi valvojalle ja hallituksen puheenjohtajalle. Olemme pitäneet kuukausittain työmaakokouksen jossa on urakoitsijoiden edustus, hallitus, valvoja ja minä. Olemme todenneet että urakka on aikataulussa. Kun huoneistot ovat siinä kunnossa että ne voi vastaanottaa urakoitsija lähettää kirjalliset kyselyt mahdollisista virheistä. Valvoja hallituksen edustajien ja isännöitsijän kanssa vastaanottaa ja hyväksyy, tai huomauttaa mahdollisista virheistä. Urakalla 2 vuoden takuuaika, jolloin vielä todetaan mahdolliset virheet.”
Hallitus on vastuussa, mutta käytännössä vain puheenjohtaja. Jos mitään päätöstä työryhmästä ei ole tehty, onko lain mukaan puheenjohtajalla ja isännöitsijällä lupaa päättää asioista ja tarjouksista ilman hallitusta? Onko hallitus toiminut lepsusti ja välinpitämättömästi?
Palkkiot ja päätökset
Jos taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä mainitaan, etteivät hallituksen jäsenet saa työstään palkkaa, niitä pitää sopia erikseen yhtiökokouksessa myös remontin kohdalta. He eivät saa itse määrätä itselleen palkkioita. Näin kuitenkin usein tapahtuu. Hallituksen jäsenistä pitää kolme olla päättämässä tarjouksista ja suunnittelupalkkioista yms. asioista. Palkatuilla ulkopuolisilla ei sitä oikeutta ole.
Tiedotus, asukkaiden kuunteleminen ja muiden töiden suunnittelu
Reilu neljännes taloyhtiöistä jättää tutkimuksen mukaan selvittämättä osakkaiden tarpeet ja mielipiteet. Putkiremonteissa on hyvin tyypillistä, että osakkaille tarjotaan mahdollisuutta teettää taloyhtiön putkiremontin yhteydessä omassa kylpyhuoneessaan lisätöitä tai vaihtaa materiaaleja tai kalusteita, mutta muutoksista ja kustannusjaosta ei selkeästi sovita yhteisesti, vaan asiat jäävät ” lillumaan ilmaan”.
Asukkaiden ajatukset pitäisi kartoittaa heti alussa, jolloin muut työtehtävät huomioidaan alusta lähtien työn suunnittelussa. Yhteydenpito osakkaisiin ja asukkaisiin remontin aikana on ehdottoman tärkeää. Keskeisin heikkous hankkeissa on huono suunnittelu, tiedotuksen puute ja kiire.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti