Hallitus tuomiolla

Mistä tässä on kyse? Näin kirjoittaa helsinkiläinen blogisti taloyhtiönsä toiminnasta. Kysymys on aiheellinen monessa taloyhtiössä.

Helsingin käräjäoikeus antoi 19.3.2015 tuomion 19.9.2012 vireille laitetusta As Oy Mechelinin yhtiökokouksen päätösten moitteesta. Tuomiossa kumotaan yhtiökokousten päätöksiä. 

Asiasta vastuulliset hallitusjäsenet haluavat viedä asian hovioikeuteen. Blogisti kirjoittaa, että kustannukset tulevat taloyhtiön maksettaviksi, mitä ihmettelen?

Olen seurannut tätä helsinkiläisen As Oy Mechelinin tarinaa taloyhtiön putkiremontista, ullakon rakentamisesta ja siinä sivussa vielä julkisivuremontista, puhumattakaan talon hallinnon (ja sen sukulaisten), sekä isännöinnin touhuista ja tietojen pimittämisestä. Hallitus pyrki hyväksyttämään vähemmistön vastustuksesta huolimatta kaiken toimintansa yksimielisesti, ja viedä näin vähemmistöosakkailta oikeuden moittia myöhemmin hallituksen toimia tai vaatia tarvittaessa vahingonkorvausta. Samalla myös päätöksiä vastustaneet vähemmistöosakkaat pyrittiin tekemään vastuulliseksi päätöksistä, joita he olivat itse asiassa vastustaneet. Hallinnolla on liikaa henkilökohtaisia intressejä ja bisneksiä kiinni talossa, sen korjauksissa ja ullakon muutoksissa. Toimiiko hallitus siksi enää taloyhtiön osakkaiden edustajana?

Mutta aikooko oikeuslaitos tässä tapauksessa vielä lisää pitkittää asian käsittelyä hovissa, kun jo tähän mennessä käräjäoikeuden istunnon odottelu venyi tuplaten, tuomarin kuoltua. Pidän pitkittymistä vakavana asiana ja uskon, ettei hovioikeus aio juttua enää käsitellä. 

On tuttua minulle, että se osakas, joka kyseenalaistaa toimintaa, joutuu kiusaamisen ja jatkuvan mustamaalaamisen kohteeksi. Hallinto todistelee henkilön epäkelpoisuutta muille osakkaille, joilla ei ole kykyä itsenäiseen ajatteluun. Elämä taloyhtiössä on kuin koulukiusatulla, jos ryhtyy vaatimaan lain noudattamista ja oikeuksiaan.

Helsinkiläisessä taloyhtiössä on putkiremontin jäljiltä epäselvyyttä urakoitsijan sakkojen maksusta, joka myös käsitellään oikeudessa, lisäksi ko. remontin hinnasta ei ole lopullista tietoa annettu, ja on peritty ylimääräisiä laskuja osakkailta. Kun jatkettiin julkisivuremontilla ja ullakon rakentamisella, jonka grynderiksi ilmaantui hallitusjäsenen poika, oli soppa jo liian sekava ja hallinnon jäsenten intressit liian suuria.

Blogissa mainitaan paljon nimiä, ja se kertoo karua totuutta pääkaupungin touhuista. 

Blogin Elämää ja asumista Etu-Töölöstä seuraaminen on helpottunut kun lukee viimeisimmät linkkiä:  http://museokatu.com/artikkeleita/

Taloyhtiön tilien väitteet ja todellisuus

Taloyhtiöni tili- ja toimintakertomukset ovat joka vuosi olleet sekavat ja epäjohdonmukaiset. Monet ovat huomanneet saman asian omissa taloyhtiöissään. Seurantataulukko useammalta vuodelta auttaa näkemään mistä vaietaan ja mitä suurennellaan! Tee omaa tiliseurantaa. 

Putkiremonttivuoden 2008 korjaussummana toimintakertomuksessa ja talousarvioissa käytettiin vuoden 2007 korjaussummaa 16 600 euroa?! Se herätti epäluuloa muitakin merkintöjä kohtaan, siksi tein Exel -ohjelmalla taulukon (käy siihen ruutupaperikin) taloyhtiön 4-5 vuoden tileistä. Laskin, kuinka paljon talousarviomerkinnät pitävät paikkansa, ja seurasin myös eri vuosien toimintakertomuksia. 

Maksut, jotka nousivat ja toiset jotka poistuivat kokonaan

Meille on väitetty lämmityskulujen nousevan rajusti. Vuonna 2009 lämmitys oli 31 043 euroa, seuraavana vuonna se nousi 943 euroa, sitä seuraavana se laski n. 3000 euroa. Ilmoitin osakkaille, että lämmityshän ei ole noussut! Siihen tuli kevään 2013 toimintakertomukseen vastaus: lisäystä edellisvuoteen 10 776 euroa. Selitykset: ”Lämmityskulujen suuri poikkeama 8689,96? johtui useasta tekijästä... vuoden 2011 lämpölasku 3026 oli jäänyt jaksottamatta... oli kirjattu 2012 kuluihin... kausilaskutus... jaksotusvirhe... budjetointivirhe... kulut olivat edellisessä tilinpäätöksessä virheelliset!” Toimintakertomuksessa luki: ”Talousarvio toteutui lähes suunnitellusti”. Ja nyt se on alhainen siksi kun on lauha talvi. 

Palkkakulujen nousut ja laskut

- Huoltokulut pysyivät seurantataulukossa pitkään lähes samana tai laskivat. Isännöitsijävaihdon jälkeen alkoi nousu. 
Selitys toissavuonna: ”huoltoyhtiön siirtyessä uuteen sähköiseen järjestelmään, heiltä jäi osa laskuttamatta.” Yrityksellä on useita huoltosopimuskohteita, unohtuiko vain meidän talon lasku? Toimintakertomuksessa sanottiin vuotta myöhemmin 2013, että huoltokulut laskivat edellisvuodesta (no totta hitossa, kun edellisvuonna siinä oli se unohdettu lasku!).

Tämän kevään 2014 väite on: ”Ulkoalueiden hoitoa ei ole laskutettu vuodelta 2013.” Saimmeko ne ilmaiseksi vai unohtuiko taas laskuttaa? Miten firmat pärjäävät, kun laskuttavat vain joka toinen vuosi?  

– siivouskuluissa oli remonttivuosina 2008-2010 ylimääräistä n. 9000 euroa, vaikka normaalisiivouksia ei remontin aikana rapuissa tehty. Siivooja tienasi tuolloin enemmän kuin isännöitsijä, ja palasi sitten takaisin vanhaan palkkaruotuunsa. Tämä siksi, että oma yksityisyrittäjäsiivoojamme pesi putkiremontin valmistuttua asuntojen kylpyhuoneet ja taloyhtiön yhteiset tilat. Yleensä siivoukset kuuluvat urakkaan. Hän pesi seinät erikoisaineilla ennen rappumaalausta. Normaalia rappusiivoustahan ei myöskään maalausremontin aikaan rapuissa tehty.  

- yhtiökokouksessa annettiin lupa maalausurakan valvojan palkkaamiseen, jota eivät hallitusjäsenetkään ole nähneet, eikä lopputarkastusta ole tehty. 

– hallintokulut nousivat n. 20 % kun isännöitsijä aloitti ”yhteistyön” toisen toimiston kanssa.

Korjauksiin ehdotetaan suuria summia  

– korjaukset ilmoitettiin toimintakertomuksissa, pienet yksityiskohtaisen tarkkoina lukuina sentteineen, ja isot lainarahalla tehdyt remontit vain kokonaissummana. 

Suunnittelu- ja valvontamenot olivat hankesuunnitelmaa suurempia, eikä eritelty, oliko niissä esim. työmaahallinnon kuluja, joita ei yhtiökokouksissa ole käsitelty. Eräät korjaushankinnat, kuten kylmäkellarin kompressori/lauhdutin ja huippuimurin moottorin hankinta on merkitty Jälkilaskelmiin Hoitopuolen menot -kohtaan. Näistä korjauksista ei mainita mitään toimintakertomuksessa. 

– joka vuosi budjetoidaan vastikekorotuksiin 10 000–20 000 euroa korjauksiin, vaikka sitä on käytetty vuosittain vain 1800 - 3800 euroa, kun taloyhtiön hallitus estää kaiken korjaamisen. 

- Vastikkeita vuosina 2011 ja 2012 nostettiin 10+10 %. Keskimäärin Suomessa korotus oli tuolloin 3,5 - 4,5 %

– Kiinteistöliittoon liittyminen v. 2012 poisti laajakaistamaksun, väitti toimintakertomus. Sitä oli maksettu vuonna 2010, seuraavana vuonna ei ollenkaan. 

– PHJ:n Ekomaksua on maksettu v. 2009. Tietääkseni se on yhä voimassa alueella. Ekomaksu on asuntokohtainen jätehuollon perusmaksu 20,50 euroa per asunto vuodessa.

– toiminnantarkastajan valinta oli tehty 2010, sen peruivat isännöitsijä ja puheenjohtaja vuonna 2012, vaikka se oli kirjattu uusittuun yhtiöjärjestykseenkin. Syksyllä 2012 isännöitsijä erosi ja parin viikon kuluttua aloitti uusi eli minut haastaneen toisen toimiston isännöitsijä. Yhtiökokouksessa 2013 toiminnantarkastaja valittiin takaisin. Tilejä on hoitanut koko ajan sama henkilö, joka vaihtoi taloyhtiön isännöinnin siirtymisen myötä työpaikkansa tähän ”uuteen toimistoon”.   

Yhtiökokouspäätöksiä muuttava hallitus

- yhtiökokouksessa 2009 päätettiin, että hallitus tekee kuntoarvion ja valitsee sen jälkeen, mitä ”liikaa otetulla putkiremontin loppulainalla” korjataan. Se vastaanotti pian rappumaalaustarjouksen, tuoden sen huonosti suunniteltuna ylimääräiseen yhtiökokoukseen. Lopullinen remontti oli huomattavasti kalliimpi. 

Kuntoarvio tehtiin vasta sen jälkeen ja siinä suositeltiin julkisivuremonttia. Se vaihdettiin hallituksen ehdotuksesta viime kevään 2013 päätöksellä LTO -ilmankiertojärjestelmän lisäämiseen. Laina siihen maksaa itsensä kuulemma pois alenevina lämmityskuluina, ja lupa annettiin. Mutta sekään ei mennyt niin kuin päätettiin. Siitä jatkossa lisää.

Taloyhtiön hallinto ei noudata lakia

Yhtiökokouksessa arvioidaan, onko hallitus tilikaudella menetellyt sillä tavalla moitittavasti tai vähintään moitteen epäilyn herättävästi, ettei hallitukselle katsota voitavan myöntää vastuuvapautta yhtiöön nähden. Minä en ole antanut vastuuvapautta hallitukselle ja isännöitsijälle, koska taloyhtiön johto ei noudata lakia. Taloyhtiön johto rikkoo mm. seuraavia asunto-osakeyhtiölain pykäliä. (pykälät ovat vanhasta laista ennen vuotta 2010, mutta tuskin muuttuneet)

1. Johdolla on tiedonantovelvollisuus
37 § mukaan yhtiön johdolla on tiedonantovelvollisuus
Hallituksen ja isännöitsijän tulee osakkeenomistajan pyynnöstä antaa yhtiökokouksessa tarkempia tietoja sellaisista seikoista, jotka saattavat vaikuttaa yhtiön tilinpäätöksen, taloudellisen aseman tai muun kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin.
Jos osakkeenomistajan kysymykseen voidaan vastata vain sellaisten tietojen perusteella, jotka eivät ole kokouksessa käytettävissä, siihen saadaan vastata kirjallisesti kahden viikon kuluessa. Vastaus on lähetettävä kysymyksen tehneelle osakkeenomistajalle ja pyynnöstä esitettävä muille osakkeenomistajille.

Putkiremontista ei saanut sen valmistumisen jälkeen puhua yhtiökokouksessa!! Puheenjohtajan selitti asiaa myöhemmin:
- Siitä ei saanut puhua, kun aihetta ei oltu merkitty esityslistaan. Ja sitä ei merkitty siksi, kun siitä ei enää saanut äänestää!?
Nerokasta, kukahan sen päätti? Naapuritalossa on toimittu samoin, siellä on sama isännöitsijä!

Kysymyksiini hallitukselle yhtiökokouksen jälkeen ei vastattu. Kirjesalaisuutta rikottiin antamalla hallitukselle osoittamani kirje eteenpäin ilman lupaani. Asuntoani koskevia asiakirjoja tai pyytämiäni pöytäkirjojen otteita ei ole annettu. Remonttiin liittyviä työselosteita väitetään salaisiksi. Remontin lopullista hintaa kysyttäessä isännöitsijä lähettää hankesuunnitelmalaskelman. Mitään tietoja ei anneta, eikä asioita käsitellä edes pyynnöstä yhtiökokouksissa.

2. Ylin päätösvalta on osakkailla yhtiökokouksessa
Taloyhtiön hallitus ei noudata yhtiökokouksen päätöksiä ja toimii itse kaikessa päättäjän roolissa. Hallinto estää osakkaiden puheoikeuden ja arvostelee äänestyspäätöksiä kokousta johtaessaan. Talon yhtiökokoukset ovat vain esitys ja vallan osoitus hallitukselta ja sen hoviväeltä.

23 § mukaan osakkeenomistajat käyttävät yhtiökokouksessa päätösvaltaansa yhtiön asioissa.
Yhtiökokouksessa päätettiin putkiremontin jälkeen, että ylimääräisten rahojen käyttöä varten hallitus teettää kuntoarvion ja sen jälkeen valitsee tehtäväksi remontin, jonka kokee tärkeäksi. Hallitus ei tehnyt kuntoarviota, vaan valitsi rappukäytävien maalaamisen ja järjesti sitä varten ylimääräisen yhtiökokouksen. Kuntoarvio tehtiin vasta sen jälkeen.

Yhtiökokouksessa päätettiin puolueettoman tarkastajan palkkaamisesta takuutarkastukseen. Hallitus palkkasi tarkastajan, joka kokouksessa mainittiin puolueellisena.

Puheenjohtajan ja sihteerin roolit ovat sekaisin, ja puhetta johtaa usein sihteeri joka jakaa mielipiteitään. Kun sanoin, etten anna vastuuvapautta, koska hallitus ei noudata lakeja, vastasi isännöitsijä, ettei hänen mielestään! Tarkensi vielä nauraen, että pitääkö se merkitä pöytäkirjaan? Tosiasiassa he eivät vastuuvapaudesta päätettäessä saisi olla kokousta vetämässä ja puheenjohtajan tulisi tarkentaa ääneen kokouksessa tehdyt päätökset.

Hallitus päättää itse jatkavansa hallituksen jäseninä. Kannatusäänestystä tai hallituksen arvostelua ei sallita. Jos joku haluaa erota, paikka vapautuu. Itse halusin pari vuotta sitten hallitukseen, mutta talon etuoikeutetut olivat valinneet oman ehdokkaansa, ja valinta oli päätetty jo ennen kokousta. 

Kun puheenjohtaja sanoi eroavansa, hallituksen matriarkka sanoi, älä jätä meitä, me emme tule toimeen ilman sinua! Hän perui päätöksensä!

3. Osakkaiden ehdottamien asioiden käsittely
31 § Asian saattaminen yhtiökokoukseen
Osakkeenomistajalla on oikeus saada asia yhtiökokouksessa käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

Olen ehdottanut kevään varsinaisen yhtiökokouksen asialistalle käsittelyä hallituksen toimien lainmukaisuudesta ja remontin sopimusten noudattamisesta, mutta asia käännettiin yllättäen asuntoni tarkastusasiaksi. Laitoin kirjeen asiasta edellisvuoden marraskuussa.

Kun taloyhtiön osakkaalle sanottiin, että hän voi ottaa erään tietyn korjausasian esille kokouksessa, hänelle puheenjohtaja vastasi heti, ettei sitä korjata. Asiasta ei puhuttu osakkaiden kesken. Yhtiökokouksessa ei hallitus päätä.

Isännöitsijä väitti minun vaatineen ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämistä asuntoni tarkastamiseksi!? Sitä ei lain mukaan yksittäinen osakkeenomistaja voi pyytää, vaan

30 § Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, kun yhtiökokous tai hallitus katsoo siihen olevan aihetta tai kun tilintarkastaja tai osakkeenomistajat, joilla on vähintään kymmenesosa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi osa kaikista osakkeista, kirjallisesti sitä vaativat ilmoittamansa asian käsittelemistä varten.

4. Erityisesti hallinto rikkoo osakkaiden yhdenvertaisuussääntöä
Kaikille osakkeenomistajille on taattava samanarvoinen remontti ja kohdeltava samanarvoisesti.
46 § Yleislauseke kielletyistä yhtiökokouksen päätöksistä
Kokouspäätöksiä tehdessä on muistettava erityisesti yhdenvertaisuusperiaate. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka yhtiön etu on keskeinen päätöksiä tehtäessä, ei yksittäistä osakkeenomistajaa saa kohdella epäoikeudenmukaisesti.

60 § Kielletyt toimenpiteet
Hallituksen jäsen, isännöitsijä tai muu 59 §:ssä tarkoitettu yhtiön edustaja ei saa ryhtyä sellaiseen oikeustoimeen tai muuhun toimenpiteeseen, joka on omansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai osakkeenomistajan kustannuksella.

5. Hallituksen ja isännöitsijän velvoitteet
54 § Hallituksen ja isännöitsijän toimivalta
Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Jos yhtiöllä on isännöitsijä, hänen on huolehdittava yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.
Toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia taikka jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin, hallitus tai isännöitsijä saa ryhtyä vain yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti, paitsi milloin yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa.
Hallituksen on huolehdittava siitä, että kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Isännöitsijän on huolehdittava siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.

Milloin poliisilta voi pyytää apua asuntoon pääsyyn?
Minua uhkailtiin poliisin virka-avulla, kun minulle ei sopinut tarkastusaika, jota minulle esitettiin. Ehdotin tarkastusta parin päivän kuluttua tapahtuvan yhtiökokouksen jälkeen, jossa asiaa voitaisiin käsitellä sitä ennen. Näin sanoo laki:

79 § Pääsy huoneistoon
Yhtiön hallituksen jäsenillä ja isännöitsijällä sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttamalla on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeellista huoneiston hoitoa tai yhtiön suorittamaa korjaustyötä varten. Käynti huoneistossa on järjestettävä osakkeenomistajalle ja huoneiston haltijalle sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu sitä estä. Jos pääsy kielletään, on hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä oikeus saada poliisilta virka-apua.

Remontin jälkitarkastus tuskin on kiireellinen. Jos osakas pyytää kokousaiheeksi lain noudattamisen taloyhtiössä, tuskin sekään. Silloin kun taloyhtiön johto haluaa vaientaa osakkaan, ettei tieto remonttiongelmista tai lain noudattamisasioista leviä taloyhtiön muiden osakkaiden tietoon, pyydetään asiantuntijalta sopiva raportti.
Raportti piti saada ennen kokousta, ettei tilaisuudesta tule farssia ja poliisilla uhkailua käytettiin siksi. Lisäksi piti saada ”asialle suosiollinen” tarkastaja, ja siksi ei hallitus noudattanut päätöstä puolueettoman tarkastajan käytöstä. Eihän taloyhtiön osakkaiden saa antaa päättää remonttiasioista, se kuuluu "alan asiantuntijoille".