PUTKIREMONTTI -blogi taloyhtiöstä

PUTKIREMONTTI -blogi taloyhtiöstä

2014/01/28

Taloyhtiöillä ei ole kuluttajansuojaa

Kysyin kaupungin rakennusvalvonnalta pari vuotta sitten, mihin taloyhtiöremontin tekijöiden touhuista ja tarkastajista voi valittaa? Sain vastauksen.
– Ei mihinkään, saatte juuri sellaisen remontin, kuin olette valinneet hallituksen!

Olemattomat yksilön oikeudet
Yksittäinen osakas ei voi valittaa muualle kuin taloyhtiön hallitukselle, joka tilaajaosapuolen eli taloyhtiön edustajana on allekirjoittanut sopimuksen urakasta. 
Silti lainmukainen päätösvalta remontista on osakkailla yhtiökokouksessa! Ilman päätöstä hallitus ei voi allekirjoittaa. 
Tuleva remontti esitellään osakkaille näyttäen salaista suljettua säkkiä, jossa tiedot ovat. Sopimuksen sisällöstä ei kerrota, vain neliöhinta mainitaan, ja siksi lopputulos voi olla mitä tahansa. Mikä mahdollisuus yrittäjille! Ummikkohallituksen, jonka tietotaito on avuton, voi valjastaa hyväksymään minkälaisen remontin tahansa.

Laki jota ei noudateta, eikä noteerata 
Valvojat tuskin edes tietävät mitä asunto-osakeyhtiölaki sanoo osakkaiden tasavertaisista oikeuksista. Vaikuttaa siltä, ettei oikeuslaitoskaan pidä ASOY- lakia edes lakina!

Venäläinen ruletti saattaa osua kenen kohdalle tahansa, kun valvoja laittaa yksittäisen osakkaan hoitamaan urakoitsijan kanssa vika- tai kosteusvaurioneuvotteluja. Suurin osa luovuttaa, kun urakoitsija pyytää, että hanki oma tarkastaja neuvotteluihin! Peli on sillä selvä, vaikka osakkaalla ei ole mitään vastuuta remontista ja sen vikojen selvittelystä. Taustalla ei ole minkäänlaista kuluttajansuojaa.
Ainoastaan taloyhtiö voi hakea oikeutta. Kun yksi taloyhtiöhallitus oli aikonut haastaa urakoitsijan oikeuteen, oli isännöitsijä todennut:”Ei kannata, se on iso firma, sitä ei voiteta helposti!”

Remontin valittaja menettää ihmisoikeutensa ja joutuu kiusatuksi
Jos remontin jälkeisetkin osakkaan valitukset kammetaan yhtiökokouksissa, on odotettavissa vähättelyä ja syyttelyä, varmasti syrjintää ja puhumattomutta sekä yhtiökokousnöyryyttämistä yms. Poliisilaitoksella väitetään vielä, että sen kirjoitukset viittaavat mielenterveysongelmiin. Yksittäisestä osakkaasta tehdään taloyhtiön vihamies, vaikka todellisuudessa olisi ainoa, joka on huomannut talousrikoksen väylät taloyhtiön sisällä. Harva voittaa edes oikeudessa. 

Räty-Ahde kiusaamistapaus, josta tuomio luettiin, on lohdutus minulle ja vastaavaa kokeneille. Tuttavat vertasivat tätä taloa Akt:ksi. Kun näitä vertaa, on kyse samasta ilmiöstä! 
Kyllä taloyhtiön jäsenten osuus kiusaamisessa ja sen jatkumisessa on ollut kiistaton. Ja kaiken jälkeen olisi minun pitänyt ryhtyä korjaamaan taloyhtiön asioita puheenjohtajana.  
Pitäkää päiväkirjaa tapahtumista, kuten työpaikkojen kiusattujakin neuvotaan. On se outoa, että pitää menettää terveytensä, ja todistaa se menetetyksi ennenkuin saa oikeutta. 

Ihmisen asumisputki on kiemurainen. Taloussanomien ”Putkiremonttibisnes houkuttelee hämärämiehiä" tekstin jälkeen on kommentti Hölmöläisen elämänkulusta:
- koeputki
- putket korviin
- opintoputki
- työputki
- putkiremontti
- juomaputki
- eläkeputki
- koiranputki

Talouselämä lehti kirjoittaa lisää siitä, mikä sopimusten solmimisessa on tärkeää, otsikolla: "Tiesitkö, ettei taloyhtiöllä ole kuluttajansuojaa? Kohta uppoaa miljardeja näihin taloihin" Etsi itse linkki. Aktivoidu.

2014/01/18

Sopimustulkinnat ja lupaukset

”Lahtelaisen koulun remontti myöhästyi”, uutisoivat paikallislehdet vuonna 2011. Koulun hammashoitolassa käyneenä, heti sen valmistuttua, seinässä oli metrin pituinen railo. Kaikki koulun tilat eivät olleet vielä käytössä, niitä korjailtiin.
ESS kirjoittaa nyt: ”Urakoitsijan mukaan kesken urakan oli välipohjan kosteusongelmien maksajasta ollut erimielisyyttä tilaajan kanssa ja oli päätetty, että urakoitsija tekee työt omalla kustannuksellaan ja vastuu selvitetään myöhemmin. Lahden kaupungin Tilakeskus oli pidättänyt viimeisestä maksuerästä noin 320 000 euroa, koska sen näkemyksen mukaan urakka oli myöhästynyt. Urakoitsija näkee asian toisin. Sen mukaan osa piirustuksista ei ollut valmistunut ajoissa.” Asiaa selvitellään tämän jälkeen oikeudessa. 

Miten tämän ymmärtää: Urakan myöhästyminen ja syyllinen eivät ole niin yksiselitteisiä asioita! Takuutarkastuksessa on selvästi muisteltu mitä sovittiin, eikä löytynyt sopivaa vakuutuksenhaltijaa, joka olisi ottanut virheet kannettavakseen!

Keskusteluja sovituista asioista ei kirjata
Taloyhtiöiden remonteissa on kyse myös sopimustulkinnoista ja kirjaamattomista lupauksista. Kun tapahtuu myöhästymisiä tai muita ongelmia, urakoitsija osaa neuvottelupelin. Silloin selviää, mitä oikeasti lukee sopimuksissa ja mitä sovittiin tilaajan kanssa. 
- Kukapa noita keskusteluja muistaisi, eikä niitä ole pöytäkirjoissakaan, kuten valvojamme kirjoitti minulle jälkeenpäin.
Hallitusjäsenet eivät tienneet täällä kahden kuukauden kuluttua remontin alusta, oliko sovittu rappukäytävien maalaamisesta? Yksi heistä kertoi, ettei hallitus käsittele remonttiasioita kokouksissa ollenkaan! Monia asioita yhtiökokouksissakaan ei edes kerrota, eikä varsinkaan kirjata ylös. 
Jälkikäteen oli toimintakertomuksessa kuvaus, että hallitus piti sen vuoden aikana 9 kokousta, joista 6 oli työmaakokouksia. Koska vain yksi hallitusjäsen osallistui niihin, ne eivät ole hallituksen kokouksia. Työmaakokousten pöytäkirjat olisi mukava nähdä, jos niitä yleensä edes on tehty. 
Hallitus on päätösvaltainen kun 3 on paikalla. Työmaan valvojalla ja isännöitsijällä ei ole sellaista asemaa, että he voivat päättää taloyhtiön talousasioista. Ja asiakirjojen sisältöhän on se, mikä merkitsee, jos asiassa oikeutta käydään. Yleisesti käytetään remonteissa yhden taloyhtiöpuheenjohtajan pehmittämistapaa, yksin hän joutuu aikamoisiin taisteluihin remontin aikana. 

Kokemus jälkineuvotteluista
Edellinen taloyhtiöni kävi neuvotteluja lähes vuoden ajan julkisivuremontin vahingoista. Valvoja oli luvannut 60 –luvun taloomme paremman äänieristyksen uusilla ikkunoilla, ja selitti jälkikäteen, että tarkoitti sen paranevan 70 -luvun taloyhtiöissä. Julkisivurappari laittoi lisälaskun, kun paikoitellen meni enemmän laastia kuin piti? Luulimme sitä urakkasopimukseksi! Odotan innolla, miten yksi talo selviää jo viime keväänä aloitetun, ja ensi keväänä jatkuvan julkisivuremonttinsa jälkineuvotteluista saman tekijän kanssa.

Takuutarkastuksen läpivienti on urakoitsijoiden tavoite. Sen hyväksymisellä saa taloyhtiön tilille jätetyt takuurahat käyttöönsä. 10 vuoden vastuu piilevistä vioista ohitetaan sen jälkeen huolettomasti syyllistämällä asuntojen käyttäjät.

Älkää luottako puheisiin
Käykää sopimus läpi ulkopuolisen henkilön kanssa ennen aloitusta. Älkää luottako puheisiin. Videoikaa, kuvatkaa tai nauhoittakaa keskustelut! Pitäkää päiväkirjaa, kirjatkaa kaikki tapahtumat ja viat ylös. 

Oikeastaan hulluinta asiassa on se, että palkattujen henkilöiden toimia pitää hallituksen jäsenten koko ajan valvoa!

2014/01/08

Mistä löytää tietoa, ketä uskoa?

Olen 7 vuoden ajan seurannut, mitä taloyhtiö- ja korjausrakentamisesta kirjoitetaan kiinteistöalan nettisivuilla. Sisältöjä muutetaan ahkerasti. 

Isännöintiliitossa kaikki taloyhtiössä tehdään puheenjohtajan ja isännöitsijän yhteistyönä, hymyillen kuin Strömsössä. Liiton mukaan isännöinti on moninkertaista asiantuntijuutta ja taloyhtiön johtamista, että arki sujuu, asumiskustannukset ovat ennakoitavia ja korjaukset suunnitelmallisia.

Kiinteistöliiton tavoite on kiinteistöjen korjaaminen. Mukana urakassa on monipäinen tytäryhtiövalikoima kasvavin suunnittelu- ja valvontaryhmin. He antavat vinkkejä viisaille ja varoittelevat usein asioista, joissa on tapahtunut vääryyksiä. He vaikuttavat tyyniltä ja hallituilta, mutta ovat käytännön toimissaan etäisiä kuin Downton Abbeyssä. Sitä voisi verrata terveysalan pörssiyhtiöihin, jotka imaisevat sisäänsä kaiken sen terveyspalvelun, mistä valtio maksaa tukia.
Molemmat vaikenevat tai vähättelevät asioista päättävät osakkaat, ihmiset, asumisen oikeat vastoinkäymiset ja realiteetit?

Suositan Tuoreet uutiset -nettisivuston seuraamista
Tuoreet uutiset -sivusto kertoo useiden eri lehtien linkkien avulla (päivitykset 3 minuutin välein) mitä kirjoitellaan muilla sivustoilla, ja se toimii ilman mainoksia. On asiallinen vaihtoehto netin viihdelinkeille.
Siellä voi seurata, mitä samasta ilmiöstä kirjoittavat Aamulehti, Kauppalehti, Taloussanomat, Talouselämä tai YLE, MTV, HS ym. sekä paikallis- ja erikoislehdet.  Se antaa laajan kuvan eri asioista, kuten talous, luonto, urheilu, media, yms. Parissa minuutissa sitä seuratessa saa kuvan siitä, missä mennään tai voi vierittää yhden vuorokauden uutiset linkkeineen ”Uusinta uutisvirtaa” väylästä vasemmalta.

Esimerkki 8.1.2014 Aamulehti aloitti 
”Puheenaihe: Viranomaiset ja rakennuttajat ovat tehneet asuntokaupoista painajaista”
- Urakoitsijalla on vain 10 vuoden vastuu laiminlyönneistä, ja konkurssilla tuokin aika lyhenee. Moni grynderi onkin sarjayrittäjä, joka vetää pöytälaatikosta uuden, maineeltaan puhtaan osakeyhtiön uutta rakennushanketta varten. Käytetyt yritykset hän lopettaa tai ajaa konkurssiin.
Tosiasiallinen vastuu siirtyy sarjayrittäjältä uuden asunnon ostajalle. Korkein oikeus on tosin päättänyt, että rakennusvalvonnallakin on pieni osavastuu rakennusvirheistä.
Yleensä vastuu pysyy asukkaalla myös sen jälkeen, kun käytetty asunto on myyty eteenpäin. Vastuun pituus riippuu siitä, onko kyseessä asunto-osakeyhtiö vai omakotitalo. Kiinteistön myyjä vastaa piilevistä vioista viisi vuotta.... jne
Kirjoittaja on ulkomaisissa yliopistoissa luennoiva tohtori.

Kauppalehti kertoi iltapäivällä:

”Verorekisteri otti niskalenkin harmaasta taloudesta”
- Verorekisteri on tuonut jo tuhansia rakennusalan pimeitä työntekijöitä valoisalle puolelle. Sen todistaa se, että rakennusalan laskusuhdanteesta huolimatta työllisyysaste on noussut. Harmaasta taloudesta on saatu hyvä ote uudisrakentamisessa, mutta korjausrakentamisessa ja omakotitalotyömaille on vielä tekemistä.
Näin sanoo rakennusalan Tilaajavastuu.fi-palvelun toimitusjohtaja Lars Alhbäck. 
Alhbäckin mukaan harmaan talouden torjunnan painopiste pitää nyt siirtää korjausrakentamiseen. ”Avainasemassa ovat taloyhtiöt, isännöitsijät ja hallitukset”, hän sanoo. 
Rakennusteollisuus ry:n tekemän työvoimakyselyn mukaan rakennusalalla on saatu toimitusjohtaja Tarmo Pipatin mielestä tuhansia työntekijöitä ”pimeältä puolelta valoisalle puolelle”....jne (teksti löytyy hakukoneen avulla)

Tähän kommentoi heti Talouselämä -lehti:
”Onko totta? Raksalla ollaan kavereita”
- Olen työssäni seurannut rakennusteollisuutta - muutaman vuoden Talouselämän toimituksenkin edustajana. Outoa jengiä tuo rakennusväki. Aina kun alan teollisuudella on kerrottavaa, se on kutsunut paikalle myös duunarien edustajan.
Tänäänkin RT:n toimitusjohtaja Tarmo Pipatti kiitti yhteistyöstä "vastapuolen" edustajaa. Siltä puolen tuli kiitosta myös työnantajille. "Jos me emme olisi olleet yksimielisiä, ei tästä olisi mitään tullut." ...jne

2014/01/06

Kun taloyhtiö joutui huijarin kynsiin

Yksi vuoden 2013 opettavaisimmista teksteistä ilmestyi Kauppalehdessä. Teksti sisältää useita kuulemiani luuloja ja puutteita: ”...kysyimme isännöitsijältä, ja hän sanoi että... ”, selitykset virheistä, tilitapahtumien ja tositteiden säännölliset tarkastamiskäytännöt (niiden puute), tarkentavat tilintarkastushuomautukset pimitetään hallitukselta koska käytännöt tilintarkastuksissa eivät ole selvillä yms.


Kun taloyhtiö joutui huijarin kynsiin

(Olen koostanut lyhenteen alkuperäisestä. Laitan keskeiset osat tähän sillä kokemukseni mukaan linkit "muuttuvat" parissa vuodessa. Koko tekstin löydät netistä otsikolla tai lopussa olevalla linkillä)
”Luottamus pelasi eikä erimielisyyksiä asioiden hoidosta ollut helsinkiläisen taloyhtiön ja sen isännöitsijän välillä, kunnes toukokuussa poliisilta tullut soitto paljasti laajan huijausvyyhden. Ilmeni, että isännöitsijänä toimineen huijarin jäljiltä oli kateissa isot summat rahaa.
Nelisen vuotta sitten taloyhtiö oli päättänyt etsiä uuden isännöitsijän. Yhteistyö taloyhtiön ja uuden isännöitsijän välillä pyörähti hyvin käyntiin. ”Tarkistin laskut ja kaikki näytti olevan ok, kunnes kerran huomasin, että tililtä oli siirtynyt huomattava summa rahaa. Huomautin asiasta ja kysyin, mitä tämä on. Ai saakeli, isännöitsijä sanoi, ja kertoi, että on tapahtunut virhe, joka pitää pitääkin heti korjata.”
Isännöitsijä maksoi summan takaisin kahdessa erässä korkojen kera. Vuosien ajan taloyhtiö sai kansainvälisessä yhtiössä työskentelevältä KHT-tilintarkastajalta moitteettoman tilintarkastuskertomuksen. Se viestitti osaltaan yhtiölle siitä, että asiat olivat kunnossa. Tosiasiassa asiat eivät kuitenkaan olleet kunnossa.
Jonkin ajan jälkeen ilmi tuli toinenkin tapaus. Kyse oli tuhansien eurojen epäselvästä nostotapahtumasta yhtiön tililtä. ”Havaitsin ruutupaperille merkityn ottotapahtuman ilman selitystä ja kysyin, että mikä tämä on. Isännöitsijä sanoi, että kyse on virheestä, joka korjataan ensi tilassa.”

Helsinkiläisessä taloyhtiössä viimeisin isännöitsijän rahankäyttöön liittyvä epäselvyys paljastui viime keväänä. Tilinpidosta ilmeni, että yhtiöltä uupui mittavat saatavat. Asia kävi ilmi ajankohtana, jolloin toukokuun yhtiökokous oli jo ovella ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja kovisteli asiasta isännöitsijää. ”Hoidimme asian yhtiökokouksessa. Isännöitsijä selvitti asiaa kokoukselle.”
Kohta yhtiökokouksen jälkeen poliisi soitti samaa isännöitsijää käyttävään naapuritaloyhtiöön. Poliisi kysyi, onko yhtiössä isännöitsijän jäljiltä epäselvyyksiä. Alkoi naapuritaloyhtiöiden puheenjohtajien selvitystyö, joka johti ilmoitukseen poliisille.

”Kun aloimme itse selvittää asioita, tuli tilintarkastajalta yhtäkkiä kolme pöytäkirjaa kolmelta vuodelta. Selvisi, että tilintarkastajan huomiot olivat jääneet vuosien ajan pimentoon taloyhtiön hallitukselta. Tilintarkastaja oli havainnut puutteita ja pyytänyt selvityksiä. Tilintarkastajan selvityspyynnöt oli tarkoitettu hallitukselle ja isännöitsijälle, mutteivät tulleet hallituksen tietoon. Nämä isännöitsijä oli pimittänyt.
”Käytäntö tilintarkastusyhtiöissä on ollut se, että varsinaisen tilintarkastuspöytäkirjan yhteydessä on toimitettu tarkastuskertomuksen kanssa tarkentavia pöytäkirjoja, jotka isännöitsijän on pitänyt antaa hallitukselle. Tällainen tapa on ja sehän on ollut aika huono tapa”, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja.
”Jos olisimme saaneet sen ensimmäisen vuoden pöytäkirjan, tämä olisi loppunut siihen. Mutta isännöitsijä pystyi neljän vuoden ajan jatkamaan toimintaansa. Minusta tilintarkastajan toiminta on ollut vajavaista, vaikka se on noudattanut yleistä käytäntöä.”
Rahaepäselvyyksien seurauksena taloyhtiössä on jouduttu keräämään ylimääräinen yhtiövastike. Isännöitsijän omaisuutta on määrätty hukkaamiskieltoon. Asian esitutkinta on juuri valmistunut. Selvityksissä on ilmennyt, että isännöitsijä oli aikaisemmin tuomittu törkeästä kavalluksesta.

Teksti sisältää lisäksi Kiinteistöliiton antamia ohjeita ja ”vinkkejä”
Suomen Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli huomauttaa, että on monia seikkoja, joilla mahdollisia väärinkäytöksiä voidaan taloyhtiössä taklata ennakkoon. Tärkeintä on, että taloyhtiössä ollaan selvillä tehtävä- ja toimivaltakysymyksistä. Hupli vinkkaa taloyhtiöiden hallituksia kiinnittämään huomiota esimerkiksi isännöintisopimuksen sisältöön, kaupparekisteritietojen ajantasaisuuteen, yhtiön tilinkäyttövaltuuksiin, taloustilanteen seurantaan ja yhtiön velvoitteiden tuntemiseen. ”Yhtiön taloudellinen tilanne on hyvä käydä säännöllisesti kokouksissa läpi”, Hupli sanoo. ”Tositteet kannattaa käydä läpi pari kertaa vuodessa välilaskelman ja välitaseen läpikäynnin yhteydessä.”
Nämä haltuun, hallitus
Päälakimies Jenni Hupli Suomen Kiinteistöliitosta listasi vinkkejä siitä, miten taloyhtiön hallituksen tulisi toimia:
Työnjako selväksi. Olkaa tarkkoja, mitkä ovat yhtiön eri toimielinten - yhtiökokouksen, hallituksen ja isännöitsijän - toimivallan rajat. Kun työnjako on selvillä, vältytään mahdollisilta toimivallan ylitysepäilyiltä.
Tuntekaa isännöintisopimuksen sisältö. Isännöitsijän tehtävät määrää laki ja yhdessä solmittu isännöintisopimus. Kaikkien on syytä tietää, mitä on sovittu.
Varmista vastuuvakuutus. Hallituksen kannattaa sopimuksessa edellyttää isännöitsijältä vastuuvakuutuksen ottamista sekä vaatia sopimussuhteen aikana vakuutusta ja sen voimassapitämistä.
Taloustilanteen seuranta joka kokouksen esityslistalle. Yhtiön tositteet sekä välitase ja -laskelma kannattaa käydä läpi pari kertaa vuodessa.
Hankinnat harkitusti ja huolella. Taloyhtiön hallituksen kannattaa osata palvelujen ostamisen perusteet, koska palveluskustannusten osuus hoitovastikkeesta on suuri.
Kokoontukaa tarpeenmukaisesti. Hallituksen kokoontuminen 4-6 kertaa vuodessa on ok, useamminkin, jos yhtiössä on korjaushanke käynnissä.
Yhtiön velvoitteet selville. Hallituksen kannattaa tuntea yhtiön tekemät sopimukset ja seurata, että yhtiön maksut sopimuskumppaneille vastaavat sovittua.
Valtuutukset yksilöidysti. Jos isännöitsijä valtuutetaan jonkin toimen hoitamiseen valtakirjalla, kannattaa valtuutus yksilöidä tarvittavassa laajuudessa.
Kaupparekisteritiedot ajan tasalle: kun hallituksen jäsen tai isännöitsijä vaihtuu, tieto kannattaa rekisteröidä heti kaupparekisteriin. Kolmas osapuoli voi luottaa kaupparekisterin tietoihin.
Kuka käyttää tilejä? Hallituksen kannattaa miettiä, onko tilinkäyttövaltuudet tarkoituksenmukaiset. Jos rahankäytössä ilmenee väärinkäytöksiä, poistakaa valtuudet kiireesti.
Isännöitsijä hallituksen pj:na: onko tällainen roolitus tarkoituksenmukainen? Esimerkiksi pienissä taloyhtiöissä tämä ei ole harvinaista. Yhtiöjärjestyksen määrätessä tai osakkaiden suostuessa, tällainen on juridisesti mahdollista.
Tilaajavastuulain velvoitteet seurantaan.  Edellyttäkää isännöitsijältä liittymistä Tilaajavastuu.fi-palveluun. Palvelusta taloyhtiö voi maksutta tarkistaa, että isännöitsijä on täyttänyt lainmukaiset velvoitteensa asianmukaisesti. Tilaajavastuulailla torjutaan harmaata taloutta.
Lähde: Päälakimies Jenni Hupli, Suomen Kiinteistöliitto.

Juttu on julkaistu Kauppalehden Oma raha -sivuilla perjantaina 29.11.2013.
http://www.kauppalehti.fi/omaraha/kun+taloyhtio+joutui+huijarin+kynsiin/201311577167?utm_source=iltalehti.fi&utm_medium=boksi&utm_content=Versio1&utm_campaign=Boksi3