Turvaton taloyhtiö

Tässä talossa yllättää se, että osa vanhemmista asukkaista sanoo pelkäävänsä hallitusta! Miten se on saatu aikaiseksi?
Talon historia on kuin pitkäaikaista diktatuuria, jonka jäljiltä kansa käyttäytyy yhtä pelokkaasti, kuin kaasukammiota odottavat juutalaiset... Pihamielipide on se, että hallitusjäsenillä on asenne, että he ovat ylivertaisia ja etuoikeutettuja, ja muut ovat alempiarvoisia.

Natsihallinto
Kutsun tätä taloyhtiöhallintotapaa natsihallinnoksi: sitä on alentuva asenne muita kohtaan, ja vuosikymmeniä jatkunut vallankäyttö samojen ihmisten taholta, jossa lakeja ei tunneta, vaan toimitaan siten, mikä itselle on eduksi. Pari henkilöä on istunut hallituksessa n. 40 vuotta yhtäjaksoisesti. Vain osaa osakkeenomistajista he pitävät arvokkaina ja heidän kanssaan keskustellaan, loput kuuluvat samaan sarjaan vuokralaisten kanssa.
Yleensä hallituksen jäsenet käyvät itse katsomassa, kun talossa jotain ilmenee. He osaavat ottaa kantaa asioihin, jopa äänestäen niistä. He toimivat osakkaiden luottamushenkilöinä ja ajavat kaikin tavoin taloyhtiön ja osakkaiden etuja. Heitä on siksi useita, että mielipiteitä vaihdellaan ja asioista äänestetään. Heidän tulee myös valvoa toistensa toimia, ettei synny yksinvaltaista toimintaa, joita usein taloissa harrastetaan. Taloyhtiön hallitus ei ymmärrä toiminnallaan olevan vaikutusta talon maineeseen. Maine tulee siitä, miten ihmisiä ja kiinteistöä kohdellaan!

Lähestymiskielto?
Täällä asuminen on turvatonta, kun "epäasiaton toiminta ja suorastaan laiton kohtelu" sallitaan. Täällä hallitus ja isännöitsijä ajavat etujaan salaillen ja välittämättä yhtiökokousten päätöksistä ja osakkaiden kysymyksistä.
Kerroin vuosi sitten ylimääräisessä yhtiökokouksessa isännöitsijän uhkailuista ja toimintatavoista. Kysyin silloin, pitääkö minun hakea lähestymiskielto isännöitsijälle? Kiinteistöliiton edustaja, joka toimi tuolloin kokouksen puheenjohtajana sanoi, että olisi hyvä, jos poliisi olisi paikalla minun turvanani! Isännöitsijä varmisti silti tämän jälkeen takuutarkastuksen ajan ovenpielessä, että käytös jatkui yhtä asiattomana kuin ennenkin. 
Olenko minä jonkinlainen uhka hänelle ja hänen "yhteistyökumppaneilleen"?

Yhtiöjärjestyksen muutos ja hallituskierto

Hallituksen tietämättömyys
Hallituksen kuuluisi valmistella yhtiökokousten kokousasiat. Kun yhtiöjärjestyksen uusimista käsiteltiin, isännöitsijä oli ottanut sitä varten netistä kopion! Yritin keskustelua sen sisällöstä, mutta sitä ei syntynyt.
Hallituksen vaikeneminen, jota olen luullut alussa tiedoksi ja kokemukseksi, oli viimeisimmässä yhtiökokouksessa nähtävissä tiedon puutteena. He katselivat vaieten päät kallellaan kuin eivät ymmärtäisi mitään. Ovatko he tietoisia lainmuutoksista tai mistään muustakaan?

Hallituskierto
Taloyhtiön yhtiöjärjestykseen olisi voinut laittaa esim. ehdot yksittäisen hallitusjäsenyyden kestoon tai vaihtuvuuteen. Osakeyhtiölaissa suositellaan n. 6 vuoden kattoa. Yrittäviä on täällä ollut useita, jopa sijaisina, mutta aina kun kävelykyky on palautunut, on uusi henkilö siirretty sivuun. Hallitus ei toimi demokraattisesti, siellä on mahdotonta olla mukana, sanovat monet.

Kun ihmetellään, miksi ei ole tulijoita, kannattaisi katsoa peiliin! Taloyhtiön tavat asioiden hoidossa karkottavat ihmisiä kokouksista ja talosta, ja vaikuttavat talon maineeseen! Parhaat aktiivit ovat poistuneet talosta tai heitä kohdellaan niin, että he varmasti muuttavat.

Hallituksen tehtävät
Hallituksen tulisi esittää kokouksen asialistalle myös taloa kehittäviä asioita. Mitään todellista kiinteistön ja talon elämän kehittämistä se ei tee, eikä toimi taloyhtiön etuja puolustaen. Hallitus ei viimeisessä kokouksessaan hallinnut muita asioita kuin laajakaistan tilaamisen, ja isännöitsijä veti kokousta mielipiteineen ja neuvoineen.
Jos joku yhtiökokouksessa on jo aiemmin kysynyt valaistuksen lisäämistä pihalle, voi hallitus antaa asian kehittämisen omassa kokouksessaan isännöitsijälle ja kertoa hankinnasta tarkemmin seuraavassa yhtiökokouksessa. Ei sitä tarvitse hallitusjäsenen ottaa uudelleen esille yhtiökokouksessa kysyäkseen, voidaanko asiaa viedä eteenpäin. Kyllä siellä hallituksessa puhe- ja ehdotusoikeus on kaikilla.

Asenteet
Muuttaessani taloon kaksi vanhusta pihalla kertoi luopuvansa hallitusjäsenyydestä.
Miksi näin ei tapahtunutkaan? Asenteet kovenivat ja käytös muuttui vältteleväksi. Mitä he olettavat uusien asukkaiden tuovan taloon mitä pitää vastustaa, ketä he kuuntelevat? Tuttavapiirini ihmettelee tätä heidän asennettaan, olenhan taloyhtiön puolella enemmän kuin he!

Maksoimmeko liikaa?

Taloyhtiömme on saanut vähemmän vastinetta maksamalleen neliöhinnalle, kun vertaa viereisiin taloihin, joissa lähes samalla neliöhinnalla sama yrittäjä teki rappukäytävien korjaukset, lukitukset, maalaukset, koko saunan ja pesuhuoneen korjaukset ja kylpyhuoneiden täyskorjaukset.    
Kun remontin hinta on edullinen, ei yleensä lähdetä laskemaan, maksoimmeko me sittenkin liikaa? Ollaan tyytyväisiä kun rahaa jäi jäljelle... Tämän taloyhtiön remontissa on kohtia, jotka ovat työn laatuun ja lopputulokseen nähden epäilyttäviä: valvonta, suunnittelu (sis. CAD-piirrokset), toteutussuunnitelman puute, lisätyöt ja niiden tarjousten puute, sekä siivous ja rappujen maalaus.

Lisätyöt
Usein lisätöinä asennetaan asuntokohtaiset vesimittarit, ovisummerit, korjataan sähköliitäntöjä, uusitaan rappuvalaistusta, asennetaan rappuihin äänieristystä parantavat kattolevyt, maalataan käytävät yms. Rappujen maalaus on ollut tässä kaupungissa viime vuosina putkiremonttien yhteydessä n. 1000 - 1500 euroa per rappu ja tuohon hintaan on usein kuulunut myös kaikki käytävät. Rappujen maalaus erillisenä urakkana on neljä tai viisi kertaa kalliimpaa. Täällä maalattiin rappukäytävät erikseeen ja niiden hinta oli n. 30 000(sis. maalaus-, valvonta- ja siivoustyöt).  

Suunnittelu
Suunnittelu on yleensä 1-2 % koko remontin hinnasta. Eli jos toteutussuunnittelua ei tehdä, vaan talon remontti tehdään ns. liukuhihnatyönä, jonka pohjana on hankesuunnitelma, ei remontin suunnittelusta kannata maksaa enemmän kuin 1 %. Kyllä tämän talon suunnittelija on kokemuksesta osannut arvioida hankesuunnitelmaan asian oikein. Mikä sitä nosti, sitähän ei kerrota?
Cad-piirrosten osuus suunnittelusta on suuri. Jos asunnoissa ei ole käyty tarkistamassa niihin tehtyjä muutoksia, CAD-piirrokset ovat vain alkuperäiskuvitusta, kuten oman asuntoni kuvat ovat (Sain ne kun olin muuttanut ja minulle kerrottiin niiden juuri valmistuneen. Remontti oli silloin jo aloitettu).
Niiden pohjat kannattaa hankkia skannattuina digikuvina talon alkuperäispiirroksista. Hinta alenee yli kymmenen kerta halvemmaksi kuin käsityönä tehdyt CAD-piirrokset. Näitä piirroksia käytetään sitten muuhun suunnitteluun ja niiden teko tulisi siksi aloittaa mahdollisimman varhain. Ilmeisesti tässä talossa eivät CADit ole valmistuneet ajoissa, kun LVIS -piirrokset on valmistettu digipohjille. Tuplasti tekeminen kiireen takia on kallista.

Valvonta
Ammattivalvojien tuntitaksa on yleensä n. 80 -100 euroa (paitsi "supervalvojat" 300-400 euroa tunti,- kaiketi hinta sisältää tarvitunlaisen lisän). Ennen helmikuun puoltaväliä työmaalla ei näkynyt remontin esimiehiä eikä valvojaa, joka ei tullut edes pyydettäessä. Valvoja itse sanoo tarkastaneensa vesieristeet. Ensimmäinen lopputarkastuskierros käsitti kerralla 2 rappua ja vähän kolmannesta. Yhdessä asunnossa viivyttiin n. 3 minuuttia. Kun katsoo valvonnan loppusummaa, on yhtä viikkoa kohden käytetty tunteja paljon. 
Virallisen tavarantarkastajan palkkaaminen on aiheellista, jos työmaalla on riitatilanne. Heitä kutsutaan puolueettomiksi. Joten ilmeisesti sitä eivät muut tarkastajat ole!

Siivous
Yleensä siivous on osa urakkahintaa. Kun urakka aloitettiin, työmaalla ei ollut omaa siivoojaa ja sellaista urakan työmaakymppi ja johtaja kyselivät. Talomme siivouksesta huolehtinut yksityisyrittäjä suostui asiaan. Ja maalausremontissa seuraavana vuonna hän pesi seinät erillismaksusta, jota ei liitetty sen hintaan.
Taloyhtiön remonttivuoden 2008 koko siivouslasku on melkein kaksinkertainen. Lisäksi vuoden 2009 siivouskulut ovat myös n. 60 % suuremmat kuin koko vuoden perusmaksu. Maksujen noususta ei ole kerrottu mitään yhtiökokouksessa, vaikka muista korotuksista mainittiin. Remontin jälkeen talon siivous on ollut hyvin pintapuolista. Minulle selitettiin, että isännöitsijä oli teettänyt siivoojalla jonkin työn remontin aikana! Minkä työn ja missä, siivoojahan oli samaan aikaan työsuhteessa urakoitsijaan ja sai taloyhtiöltä vielä oman työnsä peruspalkankin koko remontin ajalta, eikä edes normaalisiivousta tarvinnut tehdä? Mitään ylimääräistä siivousta ei tässä talossa ole näkynyt remontin aikana eikä sen jälkeenkään. Edes ikkunoita ei ole pesty.

Kuka päätti toteutuksesta
Hankesuunnitelmassa olivat pääurakoitsijoiden tarjoukset ja suunnittelu- ja valvontakulut tarkkoina summina ja muut lisätyöt arvioituina kokonaissummina. Tämän pohjalta osakkaat antoivat luvan remontin toteuttamiseen, joka kahden kuukauden kuluttua aloitettiin.
Kuka päätti muut hankinnat sekä taloyhtiön edustajien palkkiot? Hallituksen jäsenten palkkioistahan pitää sopia yhtiökokouksessa. Toteutussuunnitelmaa ei osakkaille ole ennen remontin aloitusta, tai lopullista urakan kokonaislaskelmaa remontin valmistumisen jälkeen  esitetty.
Hallituksen jäsenet sanovat, että he eivät ole tuon vuoden aikana käsitelleet remontin asioita kokouksissaan, vaan niitä hoiti erillinen työmaakokous, joka ei pöytäkirjoja päätöksistään tehnyt ja jonka jäseninä olivat taloyhtiön edustajina puheenjohtaja ja isännöitsijä!? Ilmeisesti on tarjouskäytäntöä lisätöiden kilpailuttamiseksi käytetty vähän tai ei ollenkaan, sillä kaikki päätökset niistä olisi lain mukaan pitänyt hallituksen käsitellä remontin aikanakin.

Lopullisen tuloksen vertailu hankesuunnitelmaan
Yhtiökokouksessa varteenotettava kysymys on, miltä osin hankesuunnitelma eroaa lopullisesta tuloksesta. Siis tietenkin siinä tapauksessa, että siitä edes annetaan puhua. Jos kielletään, on jotain salattavaa...ja silloin ei vastuuvapautta pidä myöntää! Asioita peittelemällä saatu vastuuvapaus ei ole pätevä. 

Koska laskujen maksamisen jälkeen rahaa jäi yli, on helppo arvata miksi näin on tehty. Hankesuunnitelma ei muuttunut lopulliseksi laskelmaksi ennen loppua, joten seurantaa tai suunnittelua ei ole ollut, vaan työt on tilattu remontin aikana. Kun laina nostettiin pari kuukautta ennen remontin päättymistä, tarkoitus olikin, että remontointiin jäisi ylimääräistä. Asia ilmaistiin siten, että otettiin liikaa lainaa! Mielestäni talon remontti olisi ollut vähintään 35 000 edullisempi.
Kyllä erillinen työryhmä ja ajan kanssa toteutettu suunnittelu olisi ollut edullisempaa. Hyväksikäytölle on suotuisa maasto, jos tilaajapuoli ei tiedä mitä on tilannut ja mitä niistä kannattaa maksaa, eikä laskuja tarkisteta ja asioista vaikeneminen mahdollistaa vedätyksen. Onko taloyhtiön takataskussa yhä reikä?
Olen ihmetellyt, miksi tämän taloyhtiön osakkaat ovat antaneet juuri tälle porukalle luvan aloittaa putkiremontin! He eivät kuulemma autojensa korjausta samalle porukalle antaisi.

Vedätystä
Ilmeisesti vanhusten johtamissa taloissa tehdään ns. vilunkipeliä, että näiltä irtoaisi remontointiin varoja. Usein esim. taloyhtiön osake myydään remontin valmistuttua, kun lupa on saatu myyntiä varten juuri putkiremontin kustannuksiin, ja se myydäänkin vasta jälkikäteen kun putkiremontin kuluista on jo sopimukset tehty osakkaiden kanssa ja se voidaan sitten taas ”sijoittaa” uusiin remontteihin.
Taloyhtiöiden välillä pitäisi olla verkosto, jossa he vertailisivat alan hintoja, tietoja ja tekijöitä. Siten laatu kohoaisi ja vedätys vähenisi!