Isännöinnin henkilöpätevyyteen etsitään uutta tunnusta

Karuselli pyörii ja taas uudistetaan! ISA on lomautettu ja uusi henkilöpätevyysjärjestelmä otetaan käyttöön loppuvuodesta 2015. Pätevöityvällä isännöitsijällä on oltava koulutusta ja työkokemusta sekä näyttöjä isännöintityöstä. Tällä hetkellä etsitään uutta nimeä uudistetun pätevyysjärjestelmän hyväksymille yksittäisille isännöitsijöille.

Minä ehdotan lyhennettä ICE eli jää (in case of emergency). Lyhennettä käytetään merkitsemään kännykkään henkilö, jolle ilmoitetaan tapaturman sattuessa ja joka tietää taustat. Se voisi tarkoittaa tapaturmaan valmistautuvaa tai tapaturma-altista isännöintiä, tai soita hätätilanteessa isännöitsijälle. Tulkinnan voi päättää itse.

ISA tunnuksen muutos 2011

Aiempi eli ISA tunnus, joka on (myös) kansainvälinen liikkumisesteisen symboli (International Symbol of Access) esim. esteetön sisäänkäynti rakennukseen. Tunnuksen mukaisesti harvoja mitkään esteet haittasivat ja toiminta oli esteetöntä, vaikka yksityiset isännöitsijät eivät sitä enää ole saaneet käyttää.

Tunnuksen käyttö muutettiin vuonna 2011:”Isännöitsijöiden Auktorisointi ISA ry auktorisoi vastaisuudessa yrityksiä ja luopuu nykyisistä henkilöauktorisoinneista vuoden 2011 loppuun ulottuvan siirtymäajan jälkeen. Uudistuksen taustalla on tarve vahvistaa Isännöitsijöiden Auktorisoinnin myöntämän ISA-auktorisoinnin merkitystä. Muutos tekee auktorisoinnista isännöintiyrityksille jatkuvan kehittämisen välineen. Se antaa myös taloyhtiöille entistä paremman mahdollisuuden käyttää auktorisointia palvelutarjoajien toiminnan laadun arvioinnissa.”

Noudatamme eettistä isännöintiä, koska kuulumme isännöintiliittoon

Miten kävikään ISA tunnuksen merkitykselle? Iso osa siirtyi vähitellen Isännöintiliiton jäseninä käyttämään eettisen isännöinnin merkkiä kopioimalla isännöintiliiton eettiset säännöt nettisivuilleen. Kertoivat noudattavansa niitä, koska kuuluvat isännöintiliittoon. Eikä suojellut ISA-tunnus edes valveutunutta yritystä, jonka yksittäinen työntekijä sai tuomion kavalluksesta.

Ostopalvelusopimusten käyttö  

Tunnuksen käyttö estettiin yksityisisännöitsijöiltä tuolloin. Yksi syistä oli se, että yksityiset yrittäjät tekivät ostopalvelusopimuksia toisen toimiston kanssa siirtyessään osa-aikaeläkkeelle tai muihin töihin. Yksityisyrittäjähän ei voi maksaa itselleen osa-aikaeläkepalkkaa ja tarvitsivat siksi eläkevakuutuslaitosta varten työnantajatodistuksen osa-aikapalkan maksusta. Kun löydettiin uusia palvelusopimuksia tarvitseva yrittäjä, siirrettiin oma tulovirta sinne. Esitettiin uutta reilua sopimustarjousta taloyhtiöille, ilmoitettiin itse siirtymisestä sen palvelukseen ja ne seurasivat perässä. Taloyhtiö sai näin uuden isännöitsijän entisen tilalle ja entinen nautti osa-aikaeläkettä.

Miten eroaa isännöintiliiton ja ISA auktorisoinnin valvoma eettinen isännöinti? 
Onko se sama asia kiertotietä käyttäen. Kuten Ekoisännät ky, jonka sivustoa olen seurannut jo useita vuosia. Teksti on pysynyt samana ja esitän sen kokonaisena ennen kuin he muuttavat tekstin: 
”Olemme Suomen Isännöintiliitto Ry:n jäsenyritys. Noudatamme työssämme hyvää isännöintitapaa (HIT).”

kun klikkaa esitettyä linkkiä, sieltä löytyy: ”Hyvä isännöintitapa - Isännöinnin eettiset ohjeet. Muutokset kiinteistöalalla tapahtuvat erityisen nopeasti, mikä edellyttää isännöitsijältä yhä enemmän ammattitaitoa, vastuuntunto, itsensä kehittämistä ja ajan hermolla pysymistä. Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA Ry on laatinut isännöintitapaa koskevat eettiset ohjeet vastaamaan jatkuvasti kehittyvää isännöintialaa. Päämääränä on turvata isännöintitehtävien riittävän korkeatasoinen hoitaminen, osaamisen lisääminen kiinteistönpidossa ja alan yleisen arvostuksen kohottaminen.”

Tämän jälkeen on vielä yksi linkki: ”Hyvä isännöintitapa - Isännöinnin eettiset ohjeet löydät täältä » Sitä klikkaamalla lukee: Server error 404 - File or directory not found. The resource you are looking for might have been removed, had its name changed, or is temporarily unavailable.” Siinä oli linkki ISA organisaation vanhoihin teksteihin, jotka muutettiin 2011. Kannattaisiko sivut päivittää, tai ainakin miettiä mitä se oikein tarkoittaa? 
Ja niinhän he tekivät.  

Erottuvan toimiston nettisivut

Pitäisin arvossa sitä, että eri toimistot erottuisivat edes nettisivujen kohdalla toisistaan. Nyt ne ovat kuin kopioita tosisistaan tilattavien asiakirjojen ja linkkiensä kanssa, joiden sisältöä ei edes mietitä. 
Mutta ainakin yksi erottuu muista eli lahtelaisen Jolaka Oy:n sivusto ja heidän  isännöintitapansa, jonka se julkaisee nettisivullaan. Eettiset säännöt löytyvät: http://www.jolaka.fi/palvelut/hyva-isannointitapa. Yrityksen henkilöstö kertoo myös ammattinsa, eikä vain kirjekursseilla saatuja tunnuksia. Siitä plussaa. 

Eettisen isännöinnin poikkeus, emme vastaanota palkkioita

Vantaalainen Aarre-isännöinti ilmoitti pari vuotta sitten nettisivullaan: ”Etsimme Aarre Isännöinnissä jatkuvasti uusia palvelutoimittajia. Tärkeintä meille on tarjota asiakkaillemme erittäin hyvää palvelua kohtuulliseen hintaan ja odotamme palvelutoimittajilta samaa. Monet palvelutoimittajat haluavat tarjota erilaisia vinkki-, välitys-, yhteistyö- yms. palkkioita isännöitsijöille. Eettiset ohjeemme kieltää kaikenlaisten palkkioiden vastaanottamisen, jotta emme olisi puolueellisia yhdenkään palveluntarjoajan kohdalla. Pyydämme että kaikki alennukset ohjataan suoraan taloyhtiöiden sekä asukkaiden eduksi.” 
Nyt yritys on poistanut tämän ohjeensa ja ilmoittaa noudattavansa isännöintiliiton eettisiä sääntöjä.

Hallitus tuomiolla

Mistä tässä on kyse? Näin kirjoittaa helsinkiläinen blogisti taloyhtiönsä toiminnasta. Kysymys on aiheellinen monessa taloyhtiössä.

Helsingin käräjäoikeus antoi 19.3.2015 tuomion 19.9.2012 vireille laitetusta As Oy Mechelinin yhtiökokouksen päätösten moitteesta. Tuomiossa kumotaan yhtiökokousten päätöksiä. 

Asiasta vastuulliset hallitusjäsenet haluavat viedä asian hovioikeuteen. Blogisti kirjoittaa, että kustannukset tulevat taloyhtiön maksettaviksi, mitä ihmettelen?

Olen seurannut tätä helsinkiläisen As Oy Mechelinin tarinaa taloyhtiön putkiremontista, ullakon rakentamisesta ja siinä sivussa vielä julkisivuremontista, puhumattakaan talon hallinnon (ja sen sukulaisten), sekä isännöinnin touhuista ja tietojen pimittämisestä. Hallitus pyrki hyväksyttämään vähemmistön vastustuksesta huolimatta kaiken toimintansa yksimielisesti, ja viedä näin vähemmistöosakkailta oikeuden moittia myöhemmin hallituksen toimia tai vaatia tarvittaessa vahingonkorvausta. Samalla myös päätöksiä vastustaneet vähemmistöosakkaat pyrittiin tekemään vastuulliseksi päätöksistä, joita he olivat itse asiassa vastustaneet. Hallinnolla on liikaa henkilökohtaisia intressejä ja bisneksiä kiinni talossa, sen korjauksissa ja ullakon muutoksissa. Toimiiko hallitus siksi enää taloyhtiön osakkaiden edustajana?

Mutta aikooko oikeuslaitos tässä tapauksessa vielä lisää pitkittää asian käsittelyä hovissa, kun jo tähän mennessä käräjäoikeuden istunnon odottelu venyi tuplaten, tuomarin kuoltua. Pidän pitkittymistä vakavana asiana ja uskon, ettei hovioikeus aio juttua enää käsitellä. 

On tuttua minulle, että se osakas, joka kyseenalaistaa toimintaa, joutuu kiusaamisen ja jatkuvan mustamaalaamisen kohteeksi. Hallinto todistelee henkilön epäkelpoisuutta muille osakkaille, joilla ei ole kykyä itsenäiseen ajatteluun. Elämä taloyhtiössä on kuin koulukiusatulla, jos ryhtyy vaatimaan lain noudattamista ja oikeuksiaan.

Helsinkiläisessä taloyhtiössä on putkiremontin jäljiltä epäselvyyttä urakoitsijan sakkojen maksusta, joka myös käsitellään oikeudessa, lisäksi ko. remontin hinnasta ei ole lopullista tietoa annettu, ja on peritty ylimääräisiä laskuja osakkailta. Kun jatkettiin julkisivuremontilla ja ullakon rakentamisella, jonka grynderiksi ilmaantui hallitusjäsenen poika, oli soppa jo liian sekava ja hallinnon jäsenten intressit liian suuria.

Blogissa mainitaan paljon nimiä, ja se kertoo karua totuutta pääkaupungin touhuista. 

Blogin Elämää ja asumista Etu-Töölöstä seuraaminen on helpottunut kun lukee viimeisimmät linkkiä:  http://museokatu.com/artikkeleita/

LTO -järjestelmän vaikutus taloyhtiöön

Viime syksynä asennettiin taloyhtiöön LTO –järjestelmä, jonka avulla lämmitetään kuuma vesi poistoilmaa kierrättämällä. Sen vaikutuksesta saimme ensikäden tietoa, kun viime vuoden tilitiedot julkaistiin. Parin kuukauden käyttökokemuksella toimintakertomuksen väite on, että saisimme sillä n. 900 euron energiasäästön kuukaudessa ja sähkön käyttöä se lisää huomattavasti.

Mutta…

onko tulos vain muutaman kuukauden kirjanpidollinen vakuuttava laskutehtävä, missä ei ole huomioitu kaikkia seikkoja, mitkä alensivat energian kulutusta koko vuonna. 

Tulosta vahvistetaan julkaisemalla vuoden 2013 lopun energialaitoksen kaaviot?? Miksi ei 2014, siitähän tässä oli kyse.

Oikealla sähkönnousu 2014 loppuvuodella

Lämmityskulut ovat olleet alhaiset lämpimän talven takia, vedenkulutus on ollut pieni, kun talossa oli koko vuoden n. 7-8 asukkaan vaje. Mm. taloyhtiön pesutuvan käyttö on vähäistä. Jos veden alentunut käyttö 98 litraan henkeä kohti ja lämmitystarpeen vaihtelut ulkolämpötilan mukaan otetaan huomioon, on LTO järjestelmän tuoma säästö n. 500 - 600 euroa kuukaudessa. Se on vähän, kun remonttiin otettiin 95 000 euron laina, jota lyhennetään tällä ”saatavalla säästöllä” seuraavat 12 vuotta. 

LTO -järjestelmä lisää sähkön kulutusta huomattavasti

Kuten jo aiemmin kirjoitin Kiinteistöliiton kommentin: ”Eräissä tapauksissa riittäisi julkisivun parantaminen tuomaan samat säästöt. Osa säästöstä hupenee kasvavaan sähkölaskuun, sillä lämmön talteenottojärjestelmä kuluttaa sähköä!”

Sähköä LTO -järjestelmä kuluttaa paljon. 10 vuoden aikana sähkönkulutus on taloyhtiössä ollut keskimäärin 30 000 KWh vuodessa ja nyt se lisääntyi kolmen kuukauden aikana jo n. 10 000 KWh, ollen koko viime vuonna 40518 KWh. LTO-järjestelmä oli käytössä vain 2,5 kuukautta vuoden lopussa. Sähkön hinta tulee nousemaan yli tuplasti, tämä oli jo huomioitu väitteessä 900 euron säästöstä.

Jos LTO järjestelmää suunnitellaan taloyhtiöön lisättäväksi, kannattaa siirtyä maalämmön käyttäjäksi ja tehdä vielä julkisivuremonttikin ja huomioida ilmastoinnin vaikutukset. Ei kannata uusia moottoroitua ilmastointia, jos sitä ei voi pitää edes kunnolla päällä, kun ikkunoiden uusinnan yhteydessä tuloilman merkitystä ei ole tajuttu.

Pihalla mummot olivat koko ajan ymmärtäneet asian niin, että poistoilmalla lämmitetään asuntoja! Asunnot eivät ole lämmenneet uudella järjestelmällä yhtään paremmin kuin aiemminkaan, he valittavat. 
Ilmastointi ei taas tunnu hyvältä siihen edeltävään korjaukseen verrattuna. Ikkuna pitää avata usein, että se vetäisi kunnolla. 

Voi taivas, kun mikään ei muutu.

Taloyhtiön tilien väitteet ja todellisuus

Taloyhtiöni tili- ja toimintakertomukset ovat joka vuosi olleet sekavat ja epäjohdonmukaiset. Monet ovat huomanneet saman asian omissa taloyhtiöissään. Seurantataulukko useammalta vuodelta auttaa näkemään mistä vaietaan ja mitä suurennellaan! Tee omaa tiliseurantaa. 

Putkiremonttivuoden 2008 korjaussummana toimintakertomuksessa ja talousarvioissa käytettiin vuoden 2007 korjaussummaa 16 600 euroa?! Se herätti epäluuloa muitakin merkintöjä kohtaan, siksi tein Exel -ohjelmalla taulukon (käy siihen ruutupaperikin) taloyhtiön 4-5 vuoden tileistä. Laskin, kuinka paljon talousarviomerkinnät pitävät paikkansa, ja seurasin myös eri vuosien toimintakertomuksia. 

Maksut, jotka nousivat ja toiset jotka poistuivat kokonaan

Meille on väitetty lämmityskulujen nousevan rajusti. Vuonna 2009 lämmitys oli 31 043 euroa, seuraavana vuonna se nousi 943 euroa, sitä seuraavana se laski n. 3000 euroa. Ilmoitin osakkaille, että lämmityshän ei ole noussut! Siihen tuli kevään 2013 toimintakertomukseen vastaus: lisäystä edellisvuoteen 10 776 euroa. Selitykset: ”Lämmityskulujen suuri poikkeama 8689,96? johtui useasta tekijästä... vuoden 2011 lämpölasku 3026 oli jäänyt jaksottamatta... oli kirjattu 2012 kuluihin... kausilaskutus... jaksotusvirhe... budjetointivirhe... kulut olivat edellisessä tilinpäätöksessä virheelliset!” Toimintakertomuksessa luki: ”Talousarvio toteutui lähes suunnitellusti”. Ja nyt se on alhainen siksi kun on lauha talvi. 

Palkkakulujen nousut ja laskut

- Huoltokulut pysyivät seurantataulukossa pitkään lähes samana tai laskivat. Isännöitsijävaihdon jälkeen alkoi nousu. 
Selitys toissavuonna: ”huoltoyhtiön siirtyessä uuteen sähköiseen järjestelmään, heiltä jäi osa laskuttamatta.” Yrityksellä on useita huoltosopimuskohteita, unohtuiko vain meidän talon lasku? Toimintakertomuksessa sanottiin vuotta myöhemmin 2013, että huoltokulut laskivat edellisvuodesta (no totta hitossa, kun edellisvuonna siinä oli se unohdettu lasku!).

Tämän kevään 2014 väite on: ”Ulkoalueiden hoitoa ei ole laskutettu vuodelta 2013.” Saimmeko ne ilmaiseksi vai unohtuiko taas laskuttaa? Miten firmat pärjäävät, kun laskuttavat vain joka toinen vuosi?  

– siivouskuluissa oli remonttivuosina 2008-2010 ylimääräistä n. 9000 euroa, vaikka normaalisiivouksia ei remontin aikana rapuissa tehty. Siivooja tienasi tuolloin enemmän kuin isännöitsijä, ja palasi sitten takaisin vanhaan palkkaruotuunsa. Tämä siksi, että oma yksityisyrittäjäsiivoojamme pesi putkiremontin valmistuttua asuntojen kylpyhuoneet ja taloyhtiön yhteiset tilat. Yleensä siivoukset kuuluvat urakkaan. Hän pesi seinät erikoisaineilla ennen rappumaalausta. Normaalia rappusiivoustahan ei myöskään maalausremontin aikaan rapuissa tehty.  

- yhtiökokouksessa annettiin lupa maalausurakan valvojan palkkaamiseen, jota eivät hallitusjäsenetkään ole nähneet, eikä lopputarkastusta ole tehty. 

– hallintokulut nousivat n. 20 % kun isännöitsijä aloitti ”yhteistyön” toisen toimiston kanssa.

Korjauksiin ehdotetaan suuria summia  

– korjaukset ilmoitettiin toimintakertomuksissa, pienet yksityiskohtaisen tarkkoina lukuina sentteineen, ja isot lainarahalla tehdyt remontit vain kokonaissummana. 

Suunnittelu- ja valvontamenot olivat hankesuunnitelmaa suurempia, eikä eritelty, oliko niissä esim. työmaahallinnon kuluja, joita ei yhtiökokouksissa ole käsitelty. Eräät korjaushankinnat, kuten kylmäkellarin kompressori/lauhdutin ja huippuimurin moottorin hankinta on merkitty Jälkilaskelmiin Hoitopuolen menot -kohtaan. Näistä korjauksista ei mainita mitään toimintakertomuksessa. 

– joka vuosi budjetoidaan vastikekorotuksiin 10 000–20 000 euroa korjauksiin, vaikka sitä on käytetty vuosittain vain 1800 - 3800 euroa, kun taloyhtiön hallitus estää kaiken korjaamisen. 

- Vastikkeita vuosina 2011 ja 2012 nostettiin 10+10 %. Keskimäärin Suomessa korotus oli tuolloin 3,5 - 4,5 %

– Kiinteistöliittoon liittyminen v. 2012 poisti laajakaistamaksun, väitti toimintakertomus. Sitä oli maksettu vuonna 2010, seuraavana vuonna ei ollenkaan. 

– PHJ:n Ekomaksua on maksettu v. 2009. Tietääkseni se on yhä voimassa alueella. Ekomaksu on asuntokohtainen jätehuollon perusmaksu 20,50 euroa per asunto vuodessa.

– toiminnantarkastajan valinta oli tehty 2010, sen peruivat isännöitsijä ja puheenjohtaja vuonna 2012, vaikka se oli kirjattu uusittuun yhtiöjärjestykseenkin. Syksyllä 2012 isännöitsijä erosi ja parin viikon kuluttua aloitti uusi eli minut haastaneen toisen toimiston isännöitsijä. Yhtiökokouksessa 2013 toiminnantarkastaja valittiin takaisin. Tilejä on hoitanut koko ajan sama henkilö, joka vaihtoi taloyhtiön isännöinnin siirtymisen myötä työpaikkansa tähän ”uuteen toimistoon”.   

Yhtiökokouspäätöksiä muuttava hallitus

- yhtiökokouksessa 2009 päätettiin, että hallitus tekee kuntoarvion ja valitsee sen jälkeen, mitä ”liikaa otetulla putkiremontin loppulainalla” korjataan. Se vastaanotti pian rappumaalaustarjouksen, tuoden sen huonosti suunniteltuna ylimääräiseen yhtiökokoukseen. Lopullinen remontti oli huomattavasti kalliimpi. 

Kuntoarvio tehtiin vasta sen jälkeen ja siinä suositeltiin julkisivuremonttia. Se vaihdettiin hallituksen ehdotuksesta viime kevään 2013 päätöksellä LTO -ilmankiertojärjestelmän lisäämiseen. Laina siihen maksaa itsensä kuulemma pois alenevina lämmityskuluina, ja lupa annettiin. Mutta sekään ei mennyt niin kuin päätettiin. Siitä jatkossa lisää.

Kun taloyhtiö joutui huijarin kynsiin

Yksi vuoden 2013 opettavaisimmista teksteistä ilmestyi Kauppalehdessä. Teksti sisältää useita kuulemiani luuloja ja puutteita: ”...kysyimme isännöitsijältä, ja hän sanoi että... ”, selitykset virheistä, tilitapahtumien ja tositteiden säännölliset tarkastamiskäytännöt (niiden puute), tarkentavat tilintarkastushuomautukset pimitetään hallitukselta koska käytännöt tilintarkastuksissa eivät ole selvillä yms.

Kun taloyhtiö joutui huijarin kynsiin

(Olen koostanut lyhenteen alkuperäisestä. Laitan keskeiset osat tähän sillä kokemukseni mukaan linkit "muuttuvat" parissa vuodessa. Koko tekstin löydät netistä otsikolla tai lopussa olevalla linkillä)

”Luottamus pelasi eikä erimielisyyksiä asioiden hoidosta ollut helsinkiläisen taloyhtiön ja sen isännöitsijän välillä, kunnes toukokuussa poliisilta tullut soitto paljasti laajan huijausvyyhden. Ilmeni, että isännöitsijänä toimineen huijarin jäljiltä oli kateissa isot summat rahaa.

Nelisen vuotta sitten taloyhtiö oli päättänyt etsiä uuden isännöitsijän. Yhteistyö taloyhtiön ja uuden isännöitsijän välillä pyörähti hyvin käyntiin. ”Tarkistin laskut ja kaikki näytti olevan ok, kunnes kerran huomasin, että tililtä oli siirtynyt huomattava summa rahaa. Huomautin asiasta ja kysyin, mitä tämä on. Ai saakeli, isännöitsijä sanoi, ja kertoi, että on tapahtunut virhe, joka pitää pitääkin heti korjata.”

Isännöitsijä maksoi summan takaisin kahdessa erässä korkojen kera. Vuosien ajan taloyhtiö sai kansainvälisessä yhtiössä työskentelevältä KHT-tilintarkastajalta moitteettoman tilintarkastuskertomuksen. Se viestitti osaltaan yhtiölle siitä, että asiat olivat kunnossa. Tosiasiassa asiat eivät kuitenkaan olleet kunnossa.

Jonkin ajan jälkeen ilmi tuli toinenkin tapaus. Kyse oli tuhansien eurojen epäselvästä nostotapahtumasta yhtiön tililtä. ”Havaitsin ruutupaperille merkityn ottotapahtuman ilman selitystä ja kysyin, että mikä tämä on. Isännöitsijä sanoi, että kyse on virheestä, joka korjataan ensi tilassa.”

Helsinkiläisessä taloyhtiössä viimeisin isännöitsijän rahankäyttöön liittyvä epäselvyys paljastui viime keväänä. Tilinpidosta ilmeni, että yhtiöltä uupui mittavat saatavat. Asia kävi ilmi ajankohtana, jolloin toukokuun yhtiökokous oli jo ovella ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja kovisteli asiasta isännöitsijää. ”Hoidimme asian yhtiökokouksessa. Isännöitsijä selvitti asiaa kokoukselle.”

Kohta yhtiökokouksen jälkeen poliisi soitti samaa isännöitsijää käyttävään naapuritaloyhtiöön. Poliisi kysyi, onko yhtiössä isännöitsijän jäljiltä epäselvyyksiä. Alkoi naapuritaloyhtiöiden puheenjohtajien selvitystyö, joka johti ilmoitukseen poliisille.

”Kun aloimme itse selvittää asioita, tuli tilintarkastajalta yhtäkkiä kolme pöytäkirjaa kolmelta vuodelta. Selvisi, että tilintarkastajan huomiot olivat jääneet vuosien ajan pimentoon taloyhtiön hallitukselta. Tilintarkastaja oli havainnut puutteita ja pyytänyt selvityksiä. Tilintarkastajan selvityspyynnöt oli tarkoitettu hallitukselle ja isännöitsijälle, mutteivät tulleet hallituksen tietoon. Nämä isännöitsijä oli pimittänyt.

”Käytäntö tilintarkastusyhtiöissä on ollut se, että varsinaisen tilintarkastuspöytäkirjan yhteydessä on toimitettu tarkastuskertomuksen kanssa tarkentavia pöytäkirjoja, jotka isännöitsijän on pitänyt antaa hallitukselle. Tällainen tapa on ja sehän on ollut aika huono tapa”, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja.

”Jos olisimme saaneet sen ensimmäisen vuoden pöytäkirjan, tämä olisi loppunut siihen. Mutta isännöitsijä pystyi neljän vuoden ajan jatkamaan toimintaansa. Minusta tilintarkastajan toiminta on ollut vajavaista, vaikka se on noudattanut yleistä käytäntöä.”

Rahaepäselvyyksien seurauksena taloyhtiössä on jouduttu keräämään ylimääräinen yhtiövastike. Isännöitsijän omaisuutta on määrätty hukkaamiskieltoon. Asian esitutkinta on juuri valmistunut. Selvityksissä on ilmennyt, että isännöitsijä oli aikaisemmin tuomittu törkeästä kavalluksesta.

Teksti sisältää lisäksi Kiinteistöliiton antamia ohjeita ja ”vinkkejä”
Suomen Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli huomauttaa, että on monia seikkoja, joilla mahdollisia väärinkäytöksiä voidaan taloyhtiössä taklata ennakkoon. Tärkeintä on, että taloyhtiössä ollaan selvillä tehtävä- ja toimivaltakysymyksistä. Hupli vinkkaa taloyhtiöiden hallituksia kiinnittämään huomiota esimerkiksi isännöintisopimuksen sisältöön, kaupparekisteritietojen ajantasaisuuteen, yhtiön tilinkäyttövaltuuksiin, taloustilanteen seurantaan ja yhtiön velvoitteiden tuntemiseen. ”Yhtiön taloudellinen tilanne on hyvä käydä säännöllisesti kokouksissa läpi”, Hupli sanoo. ”Tositteet kannattaa käydä läpi pari kertaa vuodessa välilaskelman ja välitaseen läpikäynnin yhteydessä.”

Nämä haltuun, hallitus

Päälakimies Jenni Hupli Suomen Kiinteistöliitosta listasi vinkkejä siitä, miten taloyhtiön hallituksen tulisi toimia:

Työnjako selväksi. Olkaa tarkkoja, mitkä ovat yhtiön eri toimielinten - yhtiökokouksen, hallituksen ja isännöitsijän - toimivallan rajat. Kun työnjako on selvillä, vältytään mahdollisilta toimivallan ylitysepäilyiltä.

Tuntekaa isännöintisopimuksen sisältö. Isännöitsijän tehtävät määrää laki ja yhdessä solmittu isännöintisopimus. Kaikkien on syytä tietää, mitä on sovittu.

Varmista vastuuvakuutus. Hallituksen kannattaa sopimuksessa edellyttää isännöitsijältä vastuuvakuutuksen ottamista sekä vaatia sopimussuhteen aikana vakuutusta ja sen voimassapitämistä.

Taloustilanteen seuranta joka kokouksen esityslistalle. Yhtiön tositteet sekä välitase ja -laskelma kannattaa käydä läpi pari kertaa vuodessa.

Hankinnat harkitusti ja huolella. Taloyhtiön hallituksen kannattaa osata palvelujen ostamisen perusteet, koska palveluskustannusten osuus hoitovastikkeesta on suuri.

Kokoontukaa tarpeenmukaisesti. Hallituksen kokoontuminen 4-6 kertaa vuodessa on ok, useamminkin, jos yhtiössä on korjaushanke käynnissä.

Yhtiön velvoitteet selville. Hallituksen kannattaa tuntea yhtiön tekemät sopimukset ja seurata, että yhtiön maksut sopimuskumppaneille vastaavat sovittua.

Valtuutukset yksilöidysti. Jos isännöitsijä valtuutetaan jonkin toimen hoitamiseen valtakirjalla, kannattaa valtuutus yksilöidä tarvittavassa laajuudessa.

Kaupparekisteritiedot ajan tasalle: kun hallituksen jäsen tai isännöitsijä vaihtuu, tieto kannattaa rekisteröidä heti kaupparekisteriin. Kolmas osapuoli voi luottaa kaupparekisterin tietoihin.

Kuka käyttää tilejä? Hallituksen kannattaa miettiä, onko tilinkäyttövaltuudet tarkoituksenmukaiset. Jos rahankäytössä ilmenee väärinkäytöksiä, poistakaa valtuudet kiireesti.

Isännöitsijä hallituksen pj:na: onko tällainen roolitus tarkoituksenmukainen? Esimerkiksi pienissä taloyhtiöissä tämä ei ole harvinaista. Yhtiöjärjestyksen määrätessä tai osakkaiden suostuessa, tällainen on juridisesti mahdollista.

Tilaajavastuulain velvoitteet seurantaan.  Edellyttäkää isännöitsijältä liittymistä Tilaajavastuu.fi-palveluun. Palvelusta taloyhtiö voi maksutta tarkistaa, että isännöitsijä on täyttänyt lainmukaiset velvoitteensa asianmukaisesti. Tilaajavastuulailla torjutaan harmaata taloutta.

Lähde: Päälakimies Jenni Hupli, Suomen Kiinteistöliitto.

Juttu on julkaistu Kauppalehden Oma raha -sivuilla perjantaina 29.11.2013.

http://www.kauppalehti.fi/omaraha/kun+taloyhtio+joutui+huijarin+kynsiin/201311577167?utm_source=iltalehti.fi&utm_medium=boksi&utm_content=Versio1&utm_campaign=Boksi3

Juttuni siirtyi Kouvolan hovioikeuteen

Kunnianloukkaussyytteeni on nyt siirtynyt Kouvolan hovioikeuteen ja se tullaan käsittelemään uudelleen myöhemmin ilmoitettuna ajankohtana.

Kannustusjoukkoni vertaa tapahtunutta AKT:hen
Olen kokenut kaiken vahvasti henkilökohtaisena kiusaamisena, ja siksi vertaan kokemuksiani teksteissäni koulukiusaamiseen ja käytän myös ilmaisuja ”taloyhtiö- ja remonttikiusaaminen ja asiantuntijaväkivalta”. Naiset kertovat paljon kiinteistöalalla tapahtuvasta naisiin kohdistuvasta vähättelystä ja asenteellisuudesta asioiden hoidossa. Jos olet yksineläjä, sitä tapahtuu eniten.

Taloyhtiömaailmassa, missä osakkeenomistajilla on oikeuksia, heidän puhe- ja tiedonsaantioikeuksiensa estäminen, kirjesalaisuuden rikkominen, kysymyksiin vastaamatta jättäminen, kokouspäätösten vääristely pöytäkirjoissa, sovittujen yhtiökokouspäätösten ylittävät maksusitoumukset, kirjallisesti ja ajoissa pyydettyjen asioiden käsittelyn estäminen yhtiökokouksissa ja kokousnöyryyttäminen ovat asunto-osakeyhtiölain vastaisia.
Uhkailu asuntoon tunkeutumisella, oven sulkemisen fyysinen estäminen sekä asiantuntijoiden ja joukkovoiman liiallinen käyttö ja osakkaan uskottavuuden heikentäminen kutsumalla häntä mielenterveysongelmaiseksi, ovat syrjintää ja kiusaamista. Kaikki nämä ovat henkistä pahoinpitelyä ja osittain fyysistäkin.

Salatut taloyhtiöelämät
Asunto-osakeyhtiölain tulisi suojata osakkeenomistajan asumista ja omaisuuden hoitoa, mutta lakia ei kunnioiteta. Ihmisten henkilökohtaista elämää rikotaan ja heitä syyllistetään tuomalla asiantuntijoita lopettamaan keskustelut jo kotiseinien sisään. Useassa taloyhtiössä ei talokirjoihin merkitä remontin aikana tapahtuneita virheitä tai esim. vesivahinkoja. Ja kun niistä vaietaan, tulevaisuudessa sitten ihmetellään...
Jos teille tulee taloyhtiöremontti, hankkikaa takalukko oveenne ja kirjatkaa tapahtumia ylös. Kuvatkaa tarkastuskäynnit ja työn jälki, älkää vastaanottako asuntoonne ketään yksin. Jos kysymyksiin ei vastata, jos remontista ei saa puhua yhtiökokouksissa, eikä mihinkään oteta kantaa, eikä mitään myönnetä, hankkikaa joku raavas tyyppi ja viekää puheenjohtaja/isännöitsijä talon taa... ei näissä asioissa puheet auta ja kirjoituksiahan ei kukaan lue. Tilaajavastuu on taloyhtiön hallinnolla! 

Miksi kirjoitin kaiken ylös?
Toteutin tässä talossa muuttoni jälkeen yhden päätökseni, jonka olin huomannut julkisivuremontin aikana edellisen taloyhtiöni hallitusjäsenenä. Kun kaipasimme jälkiselvityksiin tietoja tapahtuneista asioista, kukaan ei jälkeenpäin muistanut niitä! Siksi kirjasin täällä kaiken ylös. 

Keinoja ja apua hallitusmuutokseen

Muutos ei yleensä tapahdu yhden ihmisen voimalla. Joukkovoimaa, kouluttautumista, ja tietoa tarvitaan. Apuakin löytyy. 

Vaihtoehtoja:  
1. Jäseneksi hallitukseen, joka toimii kuin yhdestä suusta ja asiat päätetään sen ulkopuolella. Ei kannata! Etuoikeutettujen valta ja oikeuksien ylläpito vain jatkuvat. Vanha hallitus opettaa uudelle vain huonot tapansa. Moni hallitus on liian homogeeninen ja kollektiivinen ja jäsenet eivät tiedä olevansa vahinkovastuussa ja vaikuttamassa yksilöinä.

2. Uusia valitaan hallitukseen enemmän kuin yksi. Joskus onnistuu, mutta jäljelle jäävät vallanpitäjät ja sama touhu jatkuu. On raskasta tapella kokouksissa. Hallituksessa on kuitenkin mahdollisuuksia tuoda asioita esiin ja vaatia äänestyksiä, kertoa eriävä mielipide ja vaatia sen merkitseminen kokouspöytäkirjaan, tehdä valitus isännöitsijästä liittoon ym.

3. ”Kissa pöydälle” jolloin hallitus eroaa itse. Tällä keinolla on tapojen muutos onnistunut monessa talossa. Vaatii hallituksen syyllistämistä ja osakkaiden aktiivisuutta, painostusta ja tahtoa, suorastaan kiusaamista. Monet ikäihmiset ovat eronneet, kun kuulevat että heillä on vahinkovastuu. Samalla ei saa puhua siitä kuinka vaikeaa on jäseniä löytää, - hallitus istuu vastuuntunnosta ja uhrautuu!

4. Ota yhteys yhdistykseen nimeltä AKHA ry, joka on asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallinnan osaamisverkosto. Kysy mitä keinoja tilanteeseen on? Se on yhdistys, joka auttaa jäseniään ja sieltä löytyy mm. väliaikainen puheenjohtaja ja opastusta uuteen alkuun tai neuvoja taloyhtiöasioihin. Nettiosoite on http://www.akha.fi/.
Sivustolla on hyvä hallitustesti, aloita tekemällä se:
Se on vihreässä mollukassa "Tee esiarvio taloyhtiösi hallitustoiminnasta"

Tiedän kaksi taloyhtiötä, joissa on väliaikainen puheenjohtaja Akhasta. Tietoa hallinnosta ja taloyhtiöasioista on mm. seuraavilla sivustoilla:
Taloyhtiö.net                                      http://www.taloyhtio.net/     
ISA isännöinti/Hyvä isännöintitapa         http://www.isa-yhdistys.org/isa/    Asuntotietokeskus                                http://www.asuntotieto.com/
Kiinteistöklubi                                     http://www.kiinteistoklubi.com/       
Kiinteistöliitto                                     http://www.kiinteistoliitto.fi/       

Taloyhtiöväen viisastamiseksi kannattaa tilata luettavaa: 
Tilatkaa taloyhtiölle joku Kiinteistölehti, jota saavat kaikki vuorotellen lukea (tämä on hyväksi havaittu).
Ja muita painotuotteita, joita mm. Akha suosittelee http://www.akha.fi/julkaisut.php 
Koulutusta kannattaa hankkia kaikille uusille hallitusjäsenille, kursseja on paljon tarjolla.

Oma taloyhtiöni tulee pysymään kahden aivosolun talona vielä pitkään. Vanha väki ei halua mitään muutoksia ja pitävät siksi langat omissa käsissään. Heillä ei ole varaa asua talossa, mutta he eivät myönnä sitä. Hallituksessa ei saa ehdottaa mitään, eikä siellä äänestetä, monet lähtevät sieltä pettyneinä. Tosiasiassa siellä ei tehdä mitään talon hyväksi. He vain miettivät omia etujaan ja autopaikkojaan. 
Uudet asukkaat ovat sosiaalisia ja positiivisia. Muuttohalukkaita uusissa on useita. Vanhat mököttävät ylimielisinä ja kehuvat hiekkalaatikolla kuin kakarat, kuinka hyvissä väleissä he ovat hallituksen kanssa. Saavat mm. käyttää sen vanhan hallitusjäsenen tyhjää autopaikkaa tarvittaessa omien autojensa pysäköintiin, jos eivät halua viedä sitä autotalliin! 
  

Taloyhtiön hallinto ei noudata lakia

Yhtiökokouksessa arvioidaan, onko hallitus tilikaudella menetellyt sillä tavalla moitittavasti tai vähintään moitteen epäilyn herättävästi, ettei hallitukselle katsota voitavan myöntää vastuuvapautta yhtiöön nähden. Minä en ole antanut vastuuvapautta hallitukselle ja isännöitsijälle, koska taloyhtiön johto ei noudata lakia. Taloyhtiön johto rikkoo mm. seuraavia asunto-osakeyhtiölain pykäliä. (pykälät ovat vanhasta laista ennen vuotta 2010, mutta tuskin muuttuneet)

1. Johdolla on tiedonantovelvollisuus
37 § mukaan yhtiön johdolla on tiedonantovelvollisuus
Hallituksen ja isännöitsijän tulee osakkeenomistajan pyynnöstä antaa yhtiökokouksessa tarkempia tietoja sellaisista seikoista, jotka saattavat vaikuttaa yhtiön tilinpäätöksen, taloudellisen aseman tai muun kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin.
Jos osakkeenomistajan kysymykseen voidaan vastata vain sellaisten tietojen perusteella, jotka eivät ole kokouksessa käytettävissä, siihen saadaan vastata kirjallisesti kahden viikon kuluessa. Vastaus on lähetettävä kysymyksen tehneelle osakkeenomistajalle ja pyynnöstä esitettävä muille osakkeenomistajille.

Putkiremontista ei saanut sen valmistumisen jälkeen puhua yhtiökokouksessa!! Puheenjohtajan selitti asiaa myöhemmin:
- Siitä ei saanut puhua, kun aihetta ei oltu merkitty esityslistaan. Ja sitä ei merkitty siksi, kun siitä ei enää saanut äänestää!?
Nerokasta, kukahan sen päätti? Naapuritalossa on toimittu samoin, siellä on sama isännöitsijä!

Kysymyksiini hallitukselle yhtiökokouksen jälkeen ei vastattu. Kirjesalaisuutta rikottiin antamalla hallitukselle osoittamani kirje eteenpäin ilman lupaani. Asuntoani koskevia asiakirjoja tai pyytämiäni pöytäkirjojen otteita ei ole annettu. Remonttiin liittyviä työselosteita väitetään salaisiksi. Remontin lopullista hintaa kysyttäessä isännöitsijä lähettää hankesuunnitelmalaskelman. Mitään tietoja ei anneta, eikä asioita käsitellä edes pyynnöstä yhtiökokouksissa.

2. Ylin päätösvalta on osakkailla yhtiökokouksessa
Taloyhtiön hallitus ei noudata yhtiökokouksen päätöksiä ja toimii itse kaikessa päättäjän roolissa. Hallinto estää osakkaiden puheoikeuden ja arvostelee äänestyspäätöksiä kokousta johtaessaan. Talon yhtiökokoukset ovat vain esitys ja vallan osoitus hallitukselta ja sen hoviväeltä.

23 § mukaan osakkeenomistajat käyttävät yhtiökokouksessa päätösvaltaansa yhtiön asioissa.
Yhtiökokouksessa päätettiin putkiremontin jälkeen, että ylimääräisten rahojen käyttöä varten hallitus teettää kuntoarvion ja sen jälkeen valitsee tehtäväksi remontin, jonka kokee tärkeäksi. Hallitus ei tehnyt kuntoarviota, vaan valitsi rappukäytävien maalaamisen ja järjesti sitä varten ylimääräisen yhtiökokouksen. Kuntoarvio tehtiin vasta sen jälkeen.

Yhtiökokouksessa päätettiin puolueettoman tarkastajan palkkaamisesta takuutarkastukseen. Hallitus palkkasi tarkastajan, joka kokouksessa mainittiin puolueellisena.

Puheenjohtajan ja sihteerin roolit ovat sekaisin, ja puhetta johtaa usein sihteeri joka jakaa mielipiteitään. Kun sanoin, etten anna vastuuvapautta, koska hallitus ei noudata lakeja, vastasi isännöitsijä, ettei hänen mielestään! Tarkensi vielä nauraen, että pitääkö se merkitä pöytäkirjaan? Tosiasiassa he eivät vastuuvapaudesta päätettäessä saisi olla kokousta vetämässä ja puheenjohtajan tulisi tarkentaa ääneen kokouksessa tehdyt päätökset.

Hallitus päättää itse jatkavansa hallituksen jäseninä. Kannatusäänestystä tai hallituksen arvostelua ei sallita. Jos joku haluaa erota, paikka vapautuu. Itse halusin pari vuotta sitten hallitukseen, mutta talon etuoikeutetut olivat valinneet oman ehdokkaansa, ja valinta oli päätetty jo ennen kokousta. 

Kun puheenjohtaja sanoi eroavansa, hallituksen matriarkka sanoi, älä jätä meitä, me emme tule toimeen ilman sinua! Hän perui päätöksensä!

3. Osakkaiden ehdottamien asioiden käsittely
31 § Asian saattaminen yhtiökokoukseen
Osakkeenomistajalla on oikeus saada asia yhtiökokouksessa käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.

Olen ehdottanut kevään varsinaisen yhtiökokouksen asialistalle käsittelyä hallituksen toimien lainmukaisuudesta ja remontin sopimusten noudattamisesta, mutta asia käännettiin yllättäen asuntoni tarkastusasiaksi. Laitoin kirjeen asiasta edellisvuoden marraskuussa.

Kun taloyhtiön osakkaalle sanottiin, että hän voi ottaa erään tietyn korjausasian esille kokouksessa, hänelle puheenjohtaja vastasi heti, ettei sitä korjata. Asiasta ei puhuttu osakkaiden kesken. Yhtiökokouksessa ei hallitus päätä.

Isännöitsijä väitti minun vaatineen ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämistä asuntoni tarkastamiseksi!? Sitä ei lain mukaan yksittäinen osakkeenomistaja voi pyytää, vaan

30 § Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, kun yhtiökokous tai hallitus katsoo siihen olevan aihetta tai kun tilintarkastaja tai osakkeenomistajat, joilla on vähintään kymmenesosa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi osa kaikista osakkeista, kirjallisesti sitä vaativat ilmoittamansa asian käsittelemistä varten.

4. Erityisesti hallinto rikkoo osakkaiden yhdenvertaisuussääntöä
Kaikille osakkeenomistajille on taattava samanarvoinen remontti ja kohdeltava samanarvoisesti.
46 § Yleislauseke kielletyistä yhtiökokouksen päätöksistä
Kokouspäätöksiä tehdessä on muistettava erityisesti yhdenvertaisuusperiaate. Tämä tarkoittaa sitä, että vaikka yhtiön etu on keskeinen päätöksiä tehtäessä, ei yksittäistä osakkeenomistajaa saa kohdella epäoikeudenmukaisesti.

60 § Kielletyt toimenpiteet
Hallituksen jäsen, isännöitsijä tai muu 59 §:ssä tarkoitettu yhtiön edustaja ei saa ryhtyä sellaiseen oikeustoimeen tai muuhun toimenpiteeseen, joka on omansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai osakkeenomistajan kustannuksella.

5. Hallituksen ja isännöitsijän velvoitteet
54 § Hallituksen ja isännöitsijän toimivalta
Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Jos yhtiöllä on isännöitsijä, hänen on huolehdittava yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.
Toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia taikka jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin, hallitus tai isännöitsijä saa ryhtyä vain yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti, paitsi milloin yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa.
Hallituksen on huolehdittava siitä, että kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Isännöitsijän on huolehdittava siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.

Milloin poliisilta voi pyytää apua asuntoon pääsyyn?
Minua uhkailtiin poliisin virka-avulla, kun minulle ei sopinut tarkastusaika, jota minulle esitettiin. Ehdotin tarkastusta parin päivän kuluttua tapahtuvan yhtiökokouksen jälkeen, jossa asiaa voitaisiin käsitellä sitä ennen. Näin sanoo laki:

79 § Pääsy huoneistoon
Yhtiön hallituksen jäsenillä ja isännöitsijällä sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttamalla on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeellista huoneiston hoitoa tai yhtiön suorittamaa korjaustyötä varten. Käynti huoneistossa on järjestettävä osakkeenomistajalle ja huoneiston haltijalle sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu sitä estä. Jos pääsy kielletään, on hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä oikeus saada poliisilta virka-apua.

Remontin jälkitarkastus tuskin on kiireellinen. Jos osakas pyytää kokousaiheeksi lain noudattamisen taloyhtiössä, tuskin sekään. Silloin kun taloyhtiön johto haluaa vaientaa osakkaan, ettei tieto remonttiongelmista tai lain noudattamisasioista leviä taloyhtiön muiden osakkaiden tietoon, pyydetään asiantuntijalta sopiva raportti.
Raportti piti saada ennen kokousta, ettei tilaisuudesta tule farssia ja poliisilla uhkailua käytettiin siksi. Lisäksi piti saada ”asialle suosiollinen” tarkastaja, ja siksi ei hallitus noudattanut päätöstä puolueettoman tarkastajan käytöstä. Eihän taloyhtiön osakkaiden saa antaa päättää remonttiasioista, se kuuluu "alan asiantuntijoille". 

Luottavatko taloyhtiöt isännöitsijöihin liikaa?

Tässä taloyhtiössä on ryhdytty isoon remonttiin uuden isännöitsijän ripeän toiminnan ansiosta. Sama isännöitsijä toimii naapuritaloissakin, ja niissä on remontoitu taloja peräkkäin. Keskeistä niille on kiireellinen toiminta.

Luottavatko taloyhtiön hallitukset isännöitsijöihin liikaa, kysyy Kuningaskuluttaja –ohjelma?
– Aivan ilmiselvästi luottavat, ja joko heillä ei ole aikaa tai kykyä paneutua asioihin. Tämä on aivan kestämätön yhdistelmä, vastaa Mikko Peltokorpi. Jotkut isännöitsijät myös jättävät tarjouskilpailun kokonaan tekemättä, ja urakka menee tutulle. Tällaiset tapaukset eivät ole yllätys Kiinteistöliiton lakimiehelle.
– Pahinta on, että isännöitsijä ei ole rehellinen toiminnassaan tilaajalle. Tällaisia on hyvin paljon, tämän tyyppisiä kategorisia virheitä. Se on huolestuttavaa, Kiinteistöliiton Juha Terho toteaa.

Koko jutun voi lukea Kuningaskuluttaja –ohjelman nettisivuilta http://kuningaskuluttaja.yle.fi/ joka kertoo asuminen arkistossa remonttiohjelmasta nimeltä Isännöitsijä – itsevaltias.
– Asiakasta eli taloyhtiöitä edustavan Kiinteistöliiton mielestä patruunaisännöitsijöiden ajalle pitäisi laittaa piste. Taloyhtiön hallituksen pitäisi olla se, joka määrittelee, mitä se isännöitsijältään haluaa. Isännöitsijä ikään kuin käskyttää ja kääntää tämän lainmukaisen vastuusuhteen toisin päin, että itse asiassa hallitus onkin näissä tilanteissa se pässi siellä narun päässä ja patruuna siellä toisessa päässä. Kyllä näitä on, ja ihan ammattimaisissa isännöitsijöissä, sanoo Juha Terho.

Taloyhtiön vanhushallinnon heikkous

Yli 70-vuotiaiden enemmistö hallituksessa on riski taloyhtiölle, varsinkin sen nuoremmille hallitusjäsenille. Lain mukaan vanhusten ei edes uskota ymmärtävän taloyhtiön vaativia remonttiasioita kuten sopimusehtoja. Siksi hallitusvastuun katsotaankin olevan isännöitsijällä ja nuoremmilla jäsenillä, jotka usein istuvat työssä, kun vanhukset pitävät kokouksiaan päiväaikaan.
Lisäksi vanhushallitukselle tarjotaan sopimusta, jossa heidän tarvitsee maksaa vähemmän perushintaa ja urakoitsijalle annetaan vapaat kädet lisälaskuihin. Ilmeisesti tämä on yleinen käytäntö taloyhtiöissä, joissa hallitus vastustelee suurta remonttia eikä tiedä, mitä laki maksuista sanoo!  

Taloyhtiövalta siirtyy näillä järjestelyillä tietämättömältä hallitukselta vähitellen yhä enemmän isännöitsijälle ja muille tahoille, jotka tulevat kertomaan osakkaille, ettei heillä ole asioihin mitään sanomista, koska sopimus on tehty hallituksen kanssa (joka ei siitä mitään tajunnut). 
Vastustan tätä kehitystä, koska palvelut ja remontit huononevat, kun niitä tehdään lyhyellä tähtäimellä pakon edessä. Asunto-osakeyhtiöasuminen oikeuksineen muuttuu vuokrayhtiöksi eikä kannusta asunnon omistamiseen. Asia näkyy tämän talon remonttien lopputuloksissa ja asumistyytyväisyydessä sekä puutteellisissa osakasoikeuksissa jo pidemmältä ajalta. 

Taloyhtiöt hyötyjien käsissä

Taloyhtiöosakkaiden tietämättömyys hallinnosta, yleinen välinpitämättömyys ja vanhukset johdossa ovat hyvä maaperä hyväksikäytölle. Tämä taloyhtiö ei ole harvinaisuus, vastaavia ja hurjempia tarinoita on paljon.

Käännetyt rahat nostetaan osakkaiden pussista
Aikamoiset korotukset yhtiövastikkeisiin tulee, kun asioiden annetaan jatkua pitkään. Useiden vuosien ajan ”käännetyt” summat voivat olla jopa yhden remontin suuruisia. Uskon täällä hävinneen muutamassa vuodessa epämääräisten touhujen ja huonojen remonttisopimusten takia ainakin 35 000 euroa. 
Tämä aika on helppoa huolimattomuuksille, kun hallinto on tottunut helppoon vallan pitoon ja muutoksia on tulossa. Ne menevät helposti ohi vailla tarkkaavaisuutta.

Hallitus on aina vastuussa
Ihmettelen monien taloyhtiöiden tapaa hoitaa näitä ongelmia. Miksi ei koko hallitusta irtisanota ja vaihdeta yhtiökokouksessa, kun rahakavalluksia paljastuu? Koko hallitushan on vastuussa talon rahojen käytön valvonnasta.
Usein isännöitsijä vain vaihdetaan, sillä ajatellaan, että hän on pomo, ja hallitukselle annetaan vastuuvapaus ja jatketaan samalla tavalla. Lisäksi hallitus vapauttaa isännöitsijän erottamisen jälkeen vastuuvapaudesta, kunhan vain päästään eroon. Ei ihme, että rötöstelyt jatkuvat.

Merkinnällä vastuuvapauden epäämiseksi saadaan asioita tutkituksi ja tilintarkastajat kiinnittäisivät enemmän huomiota asioiden hoitoon. Lisäksi osakkaat voivat vaatia tarvittaessa 10 % osake-enemmistön turvin tilien ja kuittien tarkastamisen pidemmältäkin ajalta. Sitä kannattaa ehdottaa, että asioiden selvittämiseen ryhdytään ajoissa.

Laskujen tarkastaja
Tositapauksia elävästä elämästä tapahtuu, kun isännöintiä hoitaa hallitusjäsen, joka on yrittäjä ja omistaa vielä useita asuntoja talossa, kun talousvaikeudet iskevät. Tai työsuhteessa taloon oleva hallitusjäsen, joka nostaa ylisuurta palkkaa erilaisia kuitteja esitellen. Tämä on mahdollisia vain, jos isännöitsijä on mukana asiassa, sillä hän hoitaa käytännön tilisiirrot ja vastaa kirjanpidon järjestämisestä. Miksi niin harvassa taloyhtiössä on hallituksella laskujen tarkastaja?

Pöytäkirjat satuja täynnä
Yleistä myös oikeuteen menneissä jutuissa on se, että taloyhtiön pöytäkirjat ovat päin mäntyä. Miksi ei pöytäkirjoja lueta seuraavissa kokouksissa ja ne allekirjoitetaan uskoen, että asiat ovat oikein. Pöytäkirjantarkastajat toimivat sokeasti.

Kokouksissa puheenjohtajan tulisi selkeästi ääneen ilmoittaa, mitä päätetään ja vahvistaa sihteerille, miten asia merkitään pöytäkirjaan. Näin myös pöytäkirjantarkastajat ja osakkaat kuulevat asian. Sihteerillä (yleensä isännöitsijä) ei pitäisi olla mitään omia satuja kerrottavanaan. Täälläkin pöytäkirjat taitavat kuulua ”peiteltyjen asiakirjojen” luokkaan, niitähän ei lähetetä osakkaille.

Kun taloyhtiöstä puuttuu avoimuus vähän joka asiassa, kannattaa olla tarkkana. Jos kysymyksiin ei vastata tai remontin kuluja ei kerrota, tehtäisiinkö sitä, jos mitään peiteltävää ei olisi?

Miksi hallitukseen ei haluta?

Suuri ongelma remonttiin ryhtymisessä on taloyhtiöiden asiantuntemuksen puute. Hallituksen kokoonpano on siksi tärkeä asia. Kannattaa valita monipuolinen hallituskokoonpano tai ainakin työryhmä, joka perehtyy aluksi siihen, mitä remontti tarkoittaa. Hallitus kannattaa ensin putsata ja etsiä vastuunsa tuntevia siihen. Vanhoilla menetelmillä ei nykyajassa pärjää.


On ymmärrettävää, etteivät ihmiset ole kiinnostuneita hallitusjäsenyydestä tai kokouksista, jos hallitus sanelee päätöksiä, hallintotapa on vanhanaikainen, eikä lakia noudateta. Jos hallitus ei kohtele osakkaita tasavertaisesti tai osakkaiden pyytämiä asioita ei kokouksissa käsitellä, eikä tarvittavia asiakirjoja anneta, on kuin törmäisi betoniseinään.
Hallitus käyttäytyy ylimielisen välinpitämättömästi. Kuka järkevä voi sellaiseen haluta mukaan?

Etuoikeutettujen valta
Usein talon hallitus on tietyn rapun joukkoa, jotka huolehtivat lähinnä omista asioistaan ja eduistaan. Saman rapun muut asukkaat ovat klikkiytyneet ympäröiväksi sisäpiiriksi. Kokouksissa tämä porukka on hiljaa kuin ”yhteisestä päätöksestä”, asioita johdatellaan ja sovitaan hallituksen selän takana. Talon muut asukkaat ovat kuin toisen talon ihmisiä. Heitä ei kuunnella, hoitakoot itse ongelmansa ja remonttipulmansa.

Mikä ylläpitää systeemiä?
Etuoikeutetut haluavat pitää vallan ”omalla porukalla”. He tietävät, että talossa on ollut hallituksen vastuuongelmia, mutta eivät ole vaatineet hallituksen eroa. He huolehtivat omista eduistaan näinkin. Osa asukkaista on aluksi yrittänyt vaikuttaa, osa on muuttanut. Yleinen arvio taloyhtiöasioiden kiinnostuksen puutteeseen on se, että ihmisillä ovat asiat (talous) liian hyvin. Ei ole jouduttu vielä maksamaan tarpeeksi vahingoista tai edut jäseneksi ryhtymiseen ovat huonot.

Strategian muutos
Taloyhtiöiden ongelma ei ole kuitenkaan hallituksen jäsenmäärä. Klikeistä ei päästä vain muutamaa ihmistä vaihtamalla. Tarvitaan suurempi, koko taloyhtiön strategian muutos, jossa kaikkien hyvinvointi tunnustetaan ja kollektiivista vastuuta opitaan sitä kautta kantamaan. Tekeekö sen muutaman vuoden kuluttua saapuva uusi väki, joka ottaa vallan uudelle ryhmälle. Vaikuttaako tavoitteisiin se, kun talossa vuokralaiset lisääntyvät ja itseään kunnioittavat osakkaat muuttavat pois, taloyhtiö heikkenee. Kukapa nyt haluaisi asua kuin rangaistuslaitoksessa, vailla oikeuksia.

Yhtiöjärjestyksen muutos ja hallituskierto

Hallituksen tietämättömyys
Hallituksen kuuluisi valmistella yhtiökokousten kokousasiat. Kun yhtiöjärjestyksen uusimista käsiteltiin, isännöitsijä oli ottanut sitä varten netistä kopion! Yritin keskustelua sen sisällöstä, mutta sitä ei syntynyt.
Hallituksen vaikeneminen, jota olen luullut alussa tiedoksi ja kokemukseksi, oli viimeisimmässä yhtiökokouksessa nähtävissä tiedon puutteena. He katselivat vaieten päät kallellaan kuin eivät ymmärtäisi mitään. Ovatko he tietoisia lainmuutoksista tai mistään muustakaan?

Hallituskierto
Taloyhtiön yhtiöjärjestykseen olisi voinut laittaa esim. ehdot yksittäisen hallitusjäsenyyden kestoon tai vaihtuvuuteen. Osakeyhtiölaissa suositellaan n. 6 vuoden kattoa. Yrittäviä on täällä ollut useita, jopa sijaisina, mutta aina kun kävelykyky on palautunut, on uusi henkilö siirretty sivuun. Hallitus ei toimi demokraattisesti, siellä on mahdotonta olla mukana, sanovat monet.

Kun ihmetellään, miksi ei ole tulijoita, kannattaisi katsoa peiliin! Taloyhtiön tavat asioiden hoidossa karkottavat ihmisiä kokouksista ja talosta, ja vaikuttavat talon maineeseen! Parhaat aktiivit ovat poistuneet talosta tai heitä kohdellaan niin, että he varmasti muuttavat.

Hallituksen tehtävät
Hallituksen tulisi esittää kokouksen asialistalle myös taloa kehittäviä asioita. Mitään todellista kiinteistön ja talon elämän kehittämistä se ei tee, eikä toimi taloyhtiön etuja puolustaen. Hallitus ei viimeisessä kokouksessaan hallinnut muita asioita kuin laajakaistan tilaamisen, ja isännöitsijä veti kokousta mielipiteineen ja neuvoineen.
Jos joku yhtiökokouksessa on jo aiemmin kysynyt valaistuksen lisäämistä pihalle, voi hallitus antaa asian kehittämisen omassa kokouksessaan isännöitsijälle ja kertoa hankinnasta tarkemmin seuraavassa yhtiökokouksessa. Ei sitä tarvitse hallitusjäsenen ottaa uudelleen esille yhtiökokouksessa kysyäkseen, voidaanko asiaa viedä eteenpäin. Kyllä siellä hallituksessa puhe- ja ehdotusoikeus on kaikilla.

Asenteet
Muuttaessani taloon kaksi vanhusta pihalla kertoi luopuvansa hallitusjäsenyydestä.
Miksi näin ei tapahtunutkaan? Asenteet kovenivat ja käytös muuttui vältteleväksi. Mitä he olettavat uusien asukkaiden tuovan taloon mitä pitää vastustaa, ketä he kuuntelevat? Tuttavapiirini ihmettelee tätä heidän asennettaan, olenhan taloyhtiön puolella enemmän kuin he!

Vahingonkorvausvastuu

- Miten pitkään hallitus on vastuussa esimerkiksi tilanteessa, jos esimerkiksi yhtiökokous on pidetty, hallitukselle vastuuvapaus myönnetty, mutta myöhemmin ilmenee, että on tapahtunut vahinko. Vahingonkorvausvastuu ei välttämättä ole edes tiedossa silloin, kun vastuuvapaus myönnetään. Senaikainen hallitus, mikä on toiminut ja päätökset tehnyt, vastaa mahdollisesta vahingosta. Uusi hallitus, joka tulee valituksi, ei voi tietenkään olla vastuussa niistä aikaisemmin tehdyistä päätöksistä, jotka mahdolliseen vahinkoon liittyvät. Vahingonkorvausvastuu vanhenee pääsääntöisesti kymmenessä vuodessa vahinkoon johtaneesta tapahtumasta lukien. Vastuuvapaushan koskee vain suhdetta hallituksen jäsen vs. yhtiö, se ei koske suhdetta yksittäisiin osakkaisiin.

Edellinen kertomus on osa Hallituksen jäsenenä vastuunsa hoitaa, kun toimii huolellisesti -tekstistä. Se löytyy sivuston http://www.kiinteistoklubi.com hallinto-osuuksista.
Artikkelissa kerrotaan hallituksen ja isännöitsijän työsuhteesta, hallituksen jäsenten vastuusta tehtävien hoidossa. Se kertoo myös taloyhtiön osakkaille, miten toimia asiakirjojen, korjausten ja pyyntöjen esittämisessä hallitukselle ja sen yksittäisjäsenille niin, että ne ovat virallisia. Uusi lakihan velvoittaa osakkaiden ilmoittamaan asuntojen kaikki remontit taloyhtiölle, jolla on näiden ilmoitusten säilyttämisvelvollisuus.

Vahingonkorvauslain mukaan tuottamuksellisesti aiheutettu vahinko synnyttää korvausvastuun. Tuottamus tarkoittaa huolimattomuutta tai varomattomuutta, jolloin henkilö ei tarkoita aiheuttaa vahinkoa, mutta vahinko tapahtuu, kun hän ei noudata tilanteessa kohtuudella vaadittavaa huolellisuutta ja varovaisuutta.
Tehtävien huolimaton hoitaminen ei välttämättä edellytä isännöitsijältä tai hallitukselta suoranaisia lain vastaisia toimia. Pelkkä hyvä usko tarkoitusperistä ei riitä, vaan hallituksen ja isännöitsijän tulee varmistua huolellisesti toimenpiteidensä lainmukaisuudesta.

Hallituksen vahingonkorvausvastuu
Nykyisen lain mukaan hallituksen jäsenellä on siviilioikeudellinen vahingonkorvausvastuu ja myös rikosoikeudellinen vastuu toimistaan. Jatkossa se tulee olemaan asunto-osakeyhtiölain ja vahingonkorvauslain mukainen vastuu sekä rikosoikeudellinen vastuu. Uuteen asunto-osakeyhtiölakiin (1.7.2010) on tulossa kattava vahingonkorvaussäännöstö. Taloyhtiön hallituksen jäsenet sekä isännöitsijä ovat juridisesti samanlaisessa vastuussa tekemistään päätöksistä. Käytännössä isännöitsijällä on suurempi vastuu lopullisessa korvausvelvollisuudessa, koska isännöitsijänä toimii yleensä kiinteistöhallinnan ammattilainen.

Hallituksen yksittäisen jäsenen vastuu
Usein oletetaan että hallitus toimii kollektiivisena joukkona. Hallituksen jäsenten tulee kuitenkin valvoa toistensa toimintaan ja tarvittaessa puuttua sen toimintatapoihin. Kokouksissa pitäisi vaatia eriävä mielipiteensä kirjattavaksi hallituksen kokouspöytäkirjaan, jos haluaa välttää esim. taloyhtiön asioiden salailusta seuraavan vahinkovastuun, vaikka ei remontissa olisikaan ollut mukana.
Vastuuta katsotaan yleensä olevan enemmän hallituksen ”nuoremmilla jäsenillä” heidän ammatillisen osaamisensa ja ikänsä takia, jos vastuunjakoa ei ole päätetty erikseen. Siksi kannattaa katsoa, keiden seurassa remonttiin ryhtyy.
Hallitus ei ilmeisesti ole ymmärtänyt syytä, miksi pyysin yhtiökokoukseen vastausta aiheeseen: ”Noudattaako hallitus lakeja?”

OHJE 11: Yhtiökokous ja hallituksen vastuuvapaus

Remontin jälkeiset selvitykset voivat jatkua vielä kauan vikojen, takuuongelmien tai erilaisten urakkaan liittyvien lisälaskujen takia. Remonttia seuraavan yhtiökokouksen aikana pitää vaatia selityksiä, jos niitä ei aiemmin ole annettu.

Hankesuunnitelman ja lopullisen toteutuksen vertailu
Isot remontit tulisi käsitellä erikseen muusta taloyhtiötoiminnasta, ja antaa vastuuvapaus erikseen. Olisi parasta, että joku muu kuin puheenjohtaja ja isännöitsijä toimisivat kokouksen vetäjinä asian käsittelyn aikana.
Hankearvion ja remontin lopullisen hinnan erot ja syyt olisi käsiteltävä. Jos jotain vaikeuksia on ollut, niistä tulisi kertoa. Viat ja ongelmat eivät tee hallituksesta vahinkovastuullisia, niitä tapahtuu. Mutta jos he eivät ole tehneet mitään niiden estämiseksi tai selvittämiseksi ja niitä pyritään peittelemään, ei vastuuvapautta kannata antaa.
Salailemalla saatu vastuuvapaus ei päde, jos myöhemmin ilmenee asioita toiminnan virheellisyydestä. Jos hallitus on ollut huolimaton, eikä ole valvonut sopimusten ja lakipykälien noudattamista, se joutuu vahinkovastuuseen. Silloin saadulla vastuuvapaudella ei ole merkitystä!
Jos hallitus ei kerro tai pysty kertomaan asioita, joita osakkaat kysyvät, heidän tulee pyydettäessä vastata osakkaalle ja muille halukkaille kirjallisesti kahden viikon kuluessa.

Yhtiökokouksessa ei saanut puhua asiasta
Meidän isännöitsijä luki tilejä ja loikki useita asioita yli, jotka koskivat remonttia. Kun yksi osakas huomautti tileissä olevasta ylimääräisestä rahasta, siihen vastattiin, että oli otettu ”liikaa” lainaa. Summasta puhuttiin, mutta ei siitä, miksi lainattiin liikaa? Laina otettiin pari kuukautta ennen remontin päättymistä, joten laskuja ei ole seurattu.
Kysymyksiin putkiremontista vastasi puheenjohtaja: ”Ei siitä saa puhua! Jos sinulla on kysymyksiä, voit esittää ne muissa asioissa”. Ennen kuin tuo kohta tuli, he päättivät kokouksen ja kaikki poistuivat, jäin yksin saliin.” Naapuritalossa oli isännöitsijä sanonut samoin. Siellä toimii sama mies.
Kysyin syytä kieltoon myöhemmin: ”Koska se ei ollut esityslistassa”, vastasi puheenjohtaja. Sanoin, että kaikki sellainen tieto, jotka koskevat taloyhtiön rahan käyttöä tuon vuoden aikana, tulee kertoa. Hän vastasi:" Se ei ollut esityslistassa siksi, koska siitä ei enää saanut äänestää!” Eli haluttiin, että me emme äänestäisi haluavamme rahojamme takaisin. 

Puutteellisesta putkiremontin selvityksestä huolimatta osakkaat, meitä kahta ihmettelijää lukuun ottamatta antoivat vastuuvapauden hallitukselle?
Minulle ei vastattu kysymyksiin tai kirjeisiini myöhemmin. Pyydettäessä isännöitsijältä putkiremontin loppulaskua, hän lähettää parin vuoden takaisen hankesuunnitelman. Käsittämätöntä touhua!

Vastuuvapauspäätöksen lainvoimaisuus
Putkiremontista ei puhuttu, joten siitä ei ole lainvoimaista vastuuvapautta. Saadut luvat vääristetyillä tiedoilla saatuna eivät ole lain mukaan päteviä. Vastuuvapaus koskee yleensäkin vain suhdetta yhtiöön, se ei koske suhdetta yksittäisiin osakkaisiin.
Tarkemmin vahingonkorvausvastuu-osassa aiemmin.