Isännöinnin henkilöpätevyyteen etsitään uutta tunnusta

Karuselli pyörii ja taas uudistetaan! ISA on lomautettu ja uusi henkilöpätevyysjärjestelmä otetaan käyttöön loppuvuodesta 2015. Pätevöityvällä isännöitsijällä on oltava koulutusta ja työkokemusta sekä näyttöjä isännöintityöstä. Tällä hetkellä etsitään uutta nimeä uudistetun pätevyysjärjestelmän hyväksymille yksittäisille isännöitsijöille.

Minä ehdotan lyhennettä ICE eli jää (in case of emergency). Lyhennettä käytetään merkitsemään kännykkään henkilö, jolle ilmoitetaan tapaturman sattuessa ja joka tietää taustat. Se voisi tarkoittaa tapaturmaan valmistautuvaa tai tapaturma-altista isännöintiä, tai soita hätätilanteessa isännöitsijälle. Tulkinnan voi päättää itse.

ISA tunnuksen muutos 2011

Aiempi eli ISA tunnus, joka on (myös) kansainvälinen liikkumisesteisen symboli (International Symbol of Access) esim. esteetön sisäänkäynti rakennukseen. Tunnuksen mukaisesti harvoja mitkään esteet haittasivat ja toiminta oli esteetöntä, vaikka yksityiset isännöitsijät eivät sitä enää ole saaneet käyttää.

Tunnuksen käyttö muutettiin vuonna 2011:”Isännöitsijöiden Auktorisointi ISA ry auktorisoi vastaisuudessa yrityksiä ja luopuu nykyisistä henkilöauktorisoinneista vuoden 2011 loppuun ulottuvan siirtymäajan jälkeen. Uudistuksen taustalla on tarve vahvistaa Isännöitsijöiden Auktorisoinnin myöntämän ISA-auktorisoinnin merkitystä. Muutos tekee auktorisoinnista isännöintiyrityksille jatkuvan kehittämisen välineen. Se antaa myös taloyhtiöille entistä paremman mahdollisuuden käyttää auktorisointia palvelutarjoajien toiminnan laadun arvioinnissa.”

Noudatamme eettistä isännöintiä, koska kuulumme isännöintiliittoon

Miten kävikään ISA tunnuksen merkitykselle? Iso osa siirtyi vähitellen Isännöintiliiton jäseninä käyttämään eettisen isännöinnin merkkiä kopioimalla isännöintiliiton eettiset säännöt nettisivuilleen. Kertoivat noudattavansa niitä, koska kuuluvat isännöintiliittoon. Eikä suojellut ISA-tunnus edes valveutunutta yritystä, jonka yksittäinen työntekijä sai tuomion kavalluksesta.

Ostopalvelusopimusten käyttö  

Tunnuksen käyttö estettiin yksityisisännöitsijöiltä tuolloin. Yksi syistä oli se, että yksityiset yrittäjät tekivät ostopalvelusopimuksia toisen toimiston kanssa siirtyessään osa-aikaeläkkeelle tai muihin töihin. Yksityisyrittäjähän ei voi maksaa itselleen osa-aikaeläkepalkkaa ja tarvitsivat siksi eläkevakuutuslaitosta varten työnantajatodistuksen osa-aikapalkan maksusta. Kun löydettiin uusia palvelusopimuksia tarvitseva yrittäjä, siirrettiin oma tulovirta sinne. Esitettiin uutta reilua sopimustarjousta taloyhtiöille, ilmoitettiin itse siirtymisestä sen palvelukseen ja ne seurasivat perässä. Taloyhtiö sai näin uuden isännöitsijän entisen tilalle ja entinen nautti osa-aikaeläkettä.

Miten eroaa isännöintiliiton ja ISA auktorisoinnin valvoma eettinen isännöinti? 
Onko se sama asia kiertotietä käyttäen. Kuten Ekoisännät ky, jonka sivustoa olen seurannut jo useita vuosia. Teksti on pysynyt samana ja esitän sen kokonaisena ennen kuin he muuttavat tekstin: 
”Olemme Suomen Isännöintiliitto Ry:n jäsenyritys. Noudatamme työssämme hyvää isännöintitapaa (HIT).”

kun klikkaa esitettyä linkkiä, sieltä löytyy: ”Hyvä isännöintitapa - Isännöinnin eettiset ohjeet. Muutokset kiinteistöalalla tapahtuvat erityisen nopeasti, mikä edellyttää isännöitsijältä yhä enemmän ammattitaitoa, vastuuntunto, itsensä kehittämistä ja ajan hermolla pysymistä. Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA Ry on laatinut isännöintitapaa koskevat eettiset ohjeet vastaamaan jatkuvasti kehittyvää isännöintialaa. Päämääränä on turvata isännöintitehtävien riittävän korkeatasoinen hoitaminen, osaamisen lisääminen kiinteistönpidossa ja alan yleisen arvostuksen kohottaminen.”

Tämän jälkeen on vielä yksi linkki: ”Hyvä isännöintitapa - Isännöinnin eettiset ohjeet löydät täältä » Sitä klikkaamalla lukee: Server error 404 - File or directory not found. The resource you are looking for might have been removed, had its name changed, or is temporarily unavailable.” Siinä oli linkki ISA organisaation vanhoihin teksteihin, jotka muutettiin 2011. Kannattaisiko sivut päivittää, tai ainakin miettiä mitä se oikein tarkoittaa? 
Ja niinhän he tekivät.  

Erottuvan toimiston nettisivut

Pitäisin arvossa sitä, että eri toimistot erottuisivat edes nettisivujen kohdalla toisistaan. Nyt ne ovat kuin kopioita tosisistaan tilattavien asiakirjojen ja linkkiensä kanssa, joiden sisältöä ei edes mietitä. 
Mutta ainakin yksi erottuu muista eli lahtelaisen Jolaka Oy:n sivusto ja heidän  isännöintitapansa, jonka se julkaisee nettisivullaan. Eettiset säännöt löytyvät: http://www.jolaka.fi/palvelut/hyva-isannointitapa. Yrityksen henkilöstö kertoo myös ammattinsa, eikä vain kirjekursseilla saatuja tunnuksia. Siitä plussaa. 

Eettisen isännöinnin poikkeus, emme vastaanota palkkioita

Vantaalainen Aarre-isännöinti ilmoitti pari vuotta sitten nettisivullaan: ”Etsimme Aarre Isännöinnissä jatkuvasti uusia palvelutoimittajia. Tärkeintä meille on tarjota asiakkaillemme erittäin hyvää palvelua kohtuulliseen hintaan ja odotamme palvelutoimittajilta samaa. Monet palvelutoimittajat haluavat tarjota erilaisia vinkki-, välitys-, yhteistyö- yms. palkkioita isännöitsijöille. Eettiset ohjeemme kieltää kaikenlaisten palkkioiden vastaanottamisen, jotta emme olisi puolueellisia yhdenkään palveluntarjoajan kohdalla. Pyydämme että kaikki alennukset ohjataan suoraan taloyhtiöiden sekä asukkaiden eduksi.” 
Nyt yritys on poistanut tämän ohjeensa ja ilmoittaa noudattavansa isännöintiliiton eettisiä sääntöjä.

Mistä löytää hyvän isännöitsijän?

Vastaan: "Sieltä mistä löytää hyvän taloyhtiön."

Vinkkejä remonttifirman, yhteistyökumppanin tai isännöitsijän etsintään:

1. Taloyhtiön hallinto ja strategiat tulisi päivittää, uusia kokonaan. Tarkastaa tilit edellisvuosilta. Hallituksen tulee olla aikaansa seuraava ja osata olla esimies, isännöitsijän vaihto ei riitä. Mitä tavoitteita taloyhtiöllä on ja miten niitä viedään eteenpäin, muitakin kuin remontit? Ilman tavoitteita taloyhtiö elää menneisyydessä eikä passiivista, epäyhtenäistä porukkaa vie kukaan eteenpäin. 

2. Isännöinti- ja kiinteistöliiton taholta ei suositella yksityisyrittäjiä. Ala etenee kovaa vauhtia ja isännöintifirmat kouluttavat henkilökuntaansa ja hallitusjäseniä, ja niillä on maine jota suojella! Se suojaa rötöstelyiltä ja nopealta toiminimen alasajolta. Tosi isot haluavat maanlaajuisen vallan ja se on tulevaisuutta ajatellen suuri riski, kun ei voi kilpailuttaa ym.

3. Ota selville yrityksen taustat ja toimialakuvaus. Katso yrityksen nimi esim. Kauppalehden yrityspalvelusta Kauppalehti.fi ja sieltä toimialatiedot, joita yritystä perustettaessa on annettu. Kiinteistöjen hoito, tili- ja isännöintiasiat ovat keskeisiä alalla. Onko isännöintiyritys yrittäjän päätoiminimi, kuinka monta niitä on ja mihin saakka on ennakkoperintärekisteri voimassa?
Myös YTJ –tietopalvelun yrityshausta http://www.ytj.fi/ voi tarkistaa, onko yritys rekisteröity kaupparekisteriin tai ennakkoperintärekisteriin.
Virre -tietopalvelu https://virre.prh.fi/ on Patentti- ja rekisterihallituksen ylläpitämä tietokanta.
Yritysmuodot on hyvä tunnistaa vastuiden takia. Meidän kahdesta toimistostamme uusi on kommandiittiyhtiö ja vanha on yksityisen elinkeinoharjoittajan aputoiminimi http://www.yrittajat.fi/fi-FI/minustakoyrittaja/perustamistoimet/


4. Milloin yritys on perustettu ja kuinka monta yritystä on yrittäjällä ollut ennen nykyistä toimistoa? Alalla vaihdetaan paikkakuntaa, kun maa polttaa jalkojen alla. Kannattaa kysyä menneisyyden työpaikat myös suoraan, kaikilla on menneisyys. Katso perustamisvuosi? Mitä muuta ko henkilö on tehnyt, jos esim. alv- kelpoisuus on ollut jo 30 vuotta. Etsi esim. sukunimellä onko ko henkilöllä muita entisiä firmoja.

5. Tietoja maksuhäiriöistä sekä tili- ja tulostiedotteita löytyy Kauppalehden yrityshausta Kauppalehti.fi  tai Asiakastiedon Aarre-nettisivustolta Aarre.fi (osa maksullisia). Tulostiedotteiden pohjana on yritysten julkiset tilinpäätöstiedot, jotka on saatu pääosin Patentti ja rekisterihallituksen (PRH) välityksellä. Kauppalehdessä on sen lisäksi (kaupungeittain) yritystulosten analysointeja. 
Aarre.fi on Asiakastiedon ilmainen yrityshaku, jossa hakukenttään laitetaan yrityksen nimi tai Y-tunnus. Ensin alas näkyviin tulevat yhteystiedot ja rekisteritiedot, kuten esim. ennakkoperinnän voimassaolotarkistuspäivä, jolloin verottaja tarkistaa yrityksen tilan.
Keskellä näkyvää Taloustiedot lätkää klikkaamalla tulee esiin neljä vaakariviä ja kolme pystyriviä. Kaksi ylintä kertovat kannattavuudesta ja vakavaraisuudesta, ja niitä arvioidaan joko hyvänä, tyydyttävänä tai heikkona. Kaksi alinta kertovat maksuhäiriöistä ja konkurssiriskistä ja niitä arvioidaan korkeana, keskitasona tai matalana. Näihin tulevat kuukausittain päivitetyt tiedot siitä, miten yritys suoriutuu laskuistaan ja velvoitteistaan!

6. Katso netin hakujen kautta, missä yhteyksissä nimi esiintyy, onko useita osoitteita, onko tiedot päivitettyjä? Googlaa koko nimellä, ehkä joku on kirjannut jotain blogiinsa. 

7. Tiukka tapaus -luonnetta pidetään hyvänä isännöitsijän ominaisuutena. Jos sellaista etsitään, kannattaa miettiä miksi? Yllättäen kiinteistönvälittäjien ja isännöitsijöiden käytöksellä ja pukeutumisella mitataan heidän osaamistaan. Titteleitä lateleva ja lyhenteitä nimensä edessä käyttävä isännöitsijä yrittää vakuuttaa omaa epävarmuuttaan. Se tehoaa vanhuksiin. Se voi johtaa siihen, että hän määrää ja ottaa vallan. Etsi ehdotteleva ja aloitteita esittävä tyyppi, joka huomioi taloyhtiön tavoitteita ja kouluttaa sen väkeä. Taloyhtiön tiukkuus on tärkeämpää. 

8. Kun käyt kylässä, katso nimet alaoven ilmoitustaululta. Asukkaat harvoin muistavat isännöitsijänsä nimeä!? Siistillä talolla on hyvä hoito- ja isännöintipalvelu sekä asukkaat. Jos remontteja kehutaan, kysy isännöitsijän tiedot.

9. Mainokset. Puhelinluettelon keltaiset sivut on yleisin ja myös hyväksyttävin. Jos sieltä häviää mainos, on lopettamassa tai muuttaa toiminimeään. Muut mainospaikat kannattaa ottaa varauksella. Kolme tuntemaani ”roistoa” on viime vuosina mainostanut paikallisessa ”Omaan Kotiin” –asuntomyyntilehdessä (tai Asuntomedia Etuovi). Siis ensimmäinen vihje on, että varo mainostavaa toimistoa, joka vastaanottaa useita taloyhtiösopimuksia. Selvitä syy siihen, onko esim. aloittelija. Hyvien ei tarvitse mainostaa!

10. Sijainti. Valitse lähellä oleva, niin tositteiden tarkistaminen onnistuu hallitukselle ja hätätapauksissa kokouksissa isännöitsijä voi "kipaista hakemaan" pyydetyt, unohtamansa paperit.

11. Tarkistuslista hallitukselle ja muita ohjeita isännöitsijän vaihtoon:
http://www.kiinteistolehti.fi/artikkelit/?id=493
Isännöintiliiton linkki josta löytyy ohjeita yms. sopimuksen tekoon: http://www.isannointiliitto.fi/taloyhtiolle/asuntoosakeyhtiolaki/

Jos pärjäätte ilman isännöitsijää, se olisi hyvä vastuun ja opin kannalta koko taloyhtiölle. Varsinkin jos sijoittajaosakkaita on vähän. Tiliasioita hoitavia tahoja löytyy kyllä. Jakakaa vastuita ja tehtäviä, isännöitsijä passivoi osakkaita.
Mielipide netistä: ”Edullisempaa ja riskittömämpää on tilata rakennusalan palvelut valvojia myöten ulkopuoliselta palvelun toimittajalta, sen ei missään tapauksessa tarvitse olla moniosaajaisännöitsijä. Ulkopuolisella palveluntoimittajalla on toimeentulo kiinni asiakkaista toisin kuin isännöitsijällä joka istuu osakkeenomistajien rahasäkin päällä vedellen naruista.”

Isännöintipalvelujen sopimusehdot

Isännöintisopimuksen purkaminen
Sopimus on solmittu taloyhtiön hallituksen kanssa ja sen lakkauttaminen on kahden kauppa, jota ei yksipuolisesti voi siirtää. Irtisanomisajat ja -tavat säätelevät sopimusasioita. Hallituksilla on oikeus valita toimistonsa tarjousten perusteella.

Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007 http://www.isannointiliitto.fi/taloyhtiolle/isannointipalvelut/yleisetsopimusehdot/
Osia sopimuksesta:
"8 § Sopimuksen siirto
Sopijapuolilla ei ole oikeutta siirtää sopimusta tai sen osaa kolmannelle ilman toisen sopijapuolen kirjallista suostumusta. 
Liikkeen luovutuksen tai kiinteistön omistuksen vaihtumisen yhteydessä sopimus voidaan siirtää. Muutoksesta on ilmoitettava välittömästi toiselle sopijapuolelle. Jos tilaaja ei hyväksy siirtoa, hänellä on oikeus kuukauden kuluessa siitä, kun on hän saanut tiedon liikkeen luovutuksesta tai kiinteistön omistuksen vaihtumisesta, irtisanoa sopimus kolmen (3) kuukauden irtisanomisajalla riippumatta siitä, mitä sopimuksen kestosta, irtisanomisajasta tai irtisanomismenettelystä on sovittu.

11 § Sopimuksen muuttaminen
Sopimuksen perustana olevissa tiedoissa havaitut virheet tai muutokset on viipymättä ilmoitettava toiselle sopijapuolelle. Sopijapuolella on oikeus vaatia sopimuksen muuttamista oikeiden tietojen mukaisiksi.

Purkaminen
Sopimus voidaan purkaa päättymään välittömästi, mikäli sopijapuoli kirjallisesta huomautuksesta huolimatta olennaisesti laiminlyö suoritusvelvollisuutensa tai ei muutoin noudata, mitä on sovittu. Ilman kirjallista huomatustakin sopijapuolella on oikeus purkaa sopimus päättymään välittömästi, jos toinen sopijapuoli on törkeästi laiminlyönyt sopimuksen mukaiset velvoitteensa tai on muutoin sopimustehtäviä hoitaessaan menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.
Jos toinen sopijapuolista asetetaan konkurssiin, yrityssaneeraukseen tai selvitystilaan, on toisella sopijapuolella oikeus purkaa sopimus. Tilaajalla on sopimuksen purkuoikeus myös toimeksisaajana toimivan itsenäisen yrittäjän velkajärjestelymenettelyn perusteella."


ISA eli hyvä isännöintitapa
Hyvään isännöintitapaan sit. auktorisoitunut isännöitsijäjärjestelmä on muuttunut. ISA -järjestelmää on muutettu toimistokohtaiseksi vuoden 2012 alusta. Siirtymäkausi oli edellisvuosi. Siihen kannattaa perehtyä sen omilla sivuilla.http://www.isa-yhdistys.org/hyvaisannointitapa/ 

Mikä eläin talosi on?
Isännöitsijöitä verrataan Kuningaskuluttajan ”Isännöitsijä itsevaltias”- ohjelmassa patruunaan, joka vetää hallitusta kuin pässilaumaa narun päässä. Tässä tapauksessa uuteen karsinaan. Minusta tämä talo elää kuin ummessa oleva lehmä, odottaen ja palvoen keinosiementäjää, - eikä huomannut, että se kävi jo! 

Laki muuttuu, oletko tietoinen

Mitä pitäisi tietää asunto-osakeyhtiöstä?
Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010.
Jos et tiedä miten se vaikuttaa, katso http://www.isannointiliitto.fi/taloyhtiolle/asuntoosakeyhtiolaki/
Sieltä löytyvät kohdat

• Osakkaan tietopaketti
• Hallituksen tarkistuslista
• Mikä muuttuu

Perustietoa asunto-osakeyhtiöstä:

• Ylin valta taloyhtiössä on osakkailla yhtiökokouksessa. Hallituksen jäsenet valitaan kokouksessa heidän keskuudestaan.
• Hallitus toteuttaa yhtiökokouksen päätöksiä ja on vastuussa sille. Hallituksen tulee toimia huolellisesti ja valvoa sopimusten ja päätösten noudattamista.
• Hallitus palkkaa isännöitsijän hoitamaan taloyhtiön tiliasioiden ja kiinteistön hoidon  sekä muita tarvittavia käytännön tehtäviä. Hänen toimiensa valvonta ja ohjeistus on hallituksen vastuulla. "Isännöitsijän tulisi hoitaa asunto-osakeyhtiötä hallituksen kanssa samoin kuin pörssiyhtiössä toimitusjohtaja yhtiötään niin, että pörssikurssi olisi mahdollisimman hyvä."
• Taloyhtiössä pitää noudattaa lakeja. Taloyhtiö on osakeyhtiö kuin mikä tahansa muu vastaava (kuten Nokia) ja toimii samojen osakeyhtiölakien alaisena. Lisäksi säädetty asunto-osakeyhtiölaki korostaa taloyhtiöiden asioita ja sen johtava periaate on osakkeiden yhdenvertaisuus. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kaikkia osakkaita tulee samassa tilanteessa kohdella samalla tavoin.