Taloyhtiön tilien väitteet ja todellisuus

Taloyhtiöni tili- ja toimintakertomukset ovat joka vuosi olleet sekavat ja epäjohdonmukaiset. Monet ovat huomanneet saman asian omissa taloyhtiöissään. Seurantataulukko useammalta vuodelta auttaa näkemään mistä vaietaan ja mitä suurennellaan! Tee omaa tiliseurantaa. 

Putkiremonttivuoden 2008 korjaussummana toimintakertomuksessa ja talousarvioissa käytettiin vuoden 2007 korjaussummaa 16 600 euroa?! Se herätti epäluuloa muitakin merkintöjä kohtaan, siksi tein Exel -ohjelmalla taulukon (käy siihen ruutupaperikin) taloyhtiön 4-5 vuoden tileistä. Laskin, kuinka paljon talousarviomerkinnät pitävät paikkansa, ja seurasin myös eri vuosien toimintakertomuksia. 

Maksut, jotka nousivat ja toiset jotka poistuivat kokonaan

Meille on väitetty lämmityskulujen nousevan rajusti. Vuonna 2009 lämmitys oli 31 043 euroa, seuraavana vuonna se nousi 943 euroa, sitä seuraavana se laski n. 3000 euroa. Ilmoitin osakkaille, että lämmityshän ei ole noussut! Siihen tuli kevään 2013 toimintakertomukseen vastaus: lisäystä edellisvuoteen 10 776 euroa. Selitykset: ”Lämmityskulujen suuri poikkeama 8689,96? johtui useasta tekijästä... vuoden 2011 lämpölasku 3026 oli jäänyt jaksottamatta... oli kirjattu 2012 kuluihin... kausilaskutus... jaksotusvirhe... budjetointivirhe... kulut olivat edellisessä tilinpäätöksessä virheelliset!” Toimintakertomuksessa luki: ”Talousarvio toteutui lähes suunnitellusti”. Ja nyt se on alhainen siksi kun on lauha talvi. 

Palkkakulujen nousut ja laskut

- Huoltokulut pysyivät seurantataulukossa pitkään lähes samana tai laskivat. Isännöitsijävaihdon jälkeen alkoi nousu. 
Selitys toissavuonna: ”huoltoyhtiön siirtyessä uuteen sähköiseen järjestelmään, heiltä jäi osa laskuttamatta.” Yrityksellä on useita huoltosopimuskohteita, unohtuiko vain meidän talon lasku? Toimintakertomuksessa sanottiin vuotta myöhemmin 2013, että huoltokulut laskivat edellisvuodesta (no totta hitossa, kun edellisvuonna siinä oli se unohdettu lasku!).

Tämän kevään 2014 väite on: ”Ulkoalueiden hoitoa ei ole laskutettu vuodelta 2013.” Saimmeko ne ilmaiseksi vai unohtuiko taas laskuttaa? Miten firmat pärjäävät, kun laskuttavat vain joka toinen vuosi?  

– siivouskuluissa oli remonttivuosina 2008-2010 ylimääräistä n. 9000 euroa, vaikka normaalisiivouksia ei remontin aikana rapuissa tehty. Siivooja tienasi tuolloin enemmän kuin isännöitsijä, ja palasi sitten takaisin vanhaan palkkaruotuunsa. Tämä siksi, että oma yksityisyrittäjäsiivoojamme pesi putkiremontin valmistuttua asuntojen kylpyhuoneet ja taloyhtiön yhteiset tilat. Yleensä siivoukset kuuluvat urakkaan. Hän pesi seinät erikoisaineilla ennen rappumaalausta. Normaalia rappusiivoustahan ei myöskään maalausremontin aikaan rapuissa tehty.  

- yhtiökokouksessa annettiin lupa maalausurakan valvojan palkkaamiseen, jota eivät hallitusjäsenetkään ole nähneet, eikä lopputarkastusta ole tehty. 

– hallintokulut nousivat n. 20 % kun isännöitsijä aloitti ”yhteistyön” toisen toimiston kanssa.

Korjauksiin ehdotetaan suuria summia  

– korjaukset ilmoitettiin toimintakertomuksissa, pienet yksityiskohtaisen tarkkoina lukuina sentteineen, ja isot lainarahalla tehdyt remontit vain kokonaissummana. 

Suunnittelu- ja valvontamenot olivat hankesuunnitelmaa suurempia, eikä eritelty, oliko niissä esim. työmaahallinnon kuluja, joita ei yhtiökokouksissa ole käsitelty. Eräät korjaushankinnat, kuten kylmäkellarin kompressori/lauhdutin ja huippuimurin moottorin hankinta on merkitty Jälkilaskelmiin Hoitopuolen menot -kohtaan. Näistä korjauksista ei mainita mitään toimintakertomuksessa. 

– joka vuosi budjetoidaan vastikekorotuksiin 10 000–20 000 euroa korjauksiin, vaikka sitä on käytetty vuosittain vain 1800 - 3800 euroa, kun taloyhtiön hallitus estää kaiken korjaamisen. 

- Vastikkeita vuosina 2011 ja 2012 nostettiin 10+10 %. Keskimäärin Suomessa korotus oli tuolloin 3,5 - 4,5 %

– Kiinteistöliittoon liittyminen v. 2012 poisti laajakaistamaksun, väitti toimintakertomus. Sitä oli maksettu vuonna 2010, seuraavana vuonna ei ollenkaan. 

– PHJ:n Ekomaksua on maksettu v. 2009. Tietääkseni se on yhä voimassa alueella. Ekomaksu on asuntokohtainen jätehuollon perusmaksu 20,50 euroa per asunto vuodessa.

– toiminnantarkastajan valinta oli tehty 2010, sen peruivat isännöitsijä ja puheenjohtaja vuonna 2012, vaikka se oli kirjattu uusittuun yhtiöjärjestykseenkin. Syksyllä 2012 isännöitsijä erosi ja parin viikon kuluttua aloitti uusi eli minut haastaneen toisen toimiston isännöitsijä. Yhtiökokouksessa 2013 toiminnantarkastaja valittiin takaisin. Tilejä on hoitanut koko ajan sama henkilö, joka vaihtoi taloyhtiön isännöinnin siirtymisen myötä työpaikkansa tähän ”uuteen toimistoon”.   

Yhtiökokouspäätöksiä muuttava hallitus

- yhtiökokouksessa 2009 päätettiin, että hallitus tekee kuntoarvion ja valitsee sen jälkeen, mitä ”liikaa otetulla putkiremontin loppulainalla” korjataan. Se vastaanotti pian rappumaalaustarjouksen, tuoden sen huonosti suunniteltuna ylimääräiseen yhtiökokoukseen. Lopullinen remontti oli huomattavasti kalliimpi. 

Kuntoarvio tehtiin vasta sen jälkeen ja siinä suositeltiin julkisivuremonttia. Se vaihdettiin hallituksen ehdotuksesta viime kevään 2013 päätöksellä LTO -ilmankiertojärjestelmän lisäämiseen. Laina siihen maksaa itsensä kuulemma pois alenevina lämmityskuluina, ja lupa annettiin. Mutta sekään ei mennyt niin kuin päätettiin. Siitä jatkossa lisää.