Taloyhtiön työryhmä voi tehdä paljon suunnittelua ennakoivaa tiedustelu- ja viestintätyötä, kun remontti aloitetaan ajoissa. Asukaslähtöinen remontti huomioi asukkaat alusta lähtien, jolloin työn eteneminen on sujuvampaa.
VAROITUS: lisäys tekstiin v. 2015. Saan eniten kysymyksiä taloyhtiön tilaamasta suunnittelusta, jota ei hyväksytä, kun päädytäänkin suppeampaan remonttiin! Lasku on usein n. 100 000 euroa. Älkää lähtekö heti tekemään tilausta suunnittelusta, jos talossa ei ole tehty arvioita miten laajaa remonttia halutaan. Yhtiökokouksen hylkäämä suunnitteluehdotus on maksettava vaikka sitä ei toteuteta. SAO (Suomen asunto-osakkaat ry) kirjoittaa asiasta paljon.
Lue myös ohje 1: Perehtymisestä
Hankesuunnittelu
Hankesuunnittelu on työryhmän laatima mahdollisimman yksityiskohtainen selvitys putkiremontin laajuudesta. Hankesuunnittelutyöryhmään valitaan asiantuntija neuvonantajaksi, mutta työryhmän puheenjohtaja toimii koko remontin ajan projektin johtajana ja asioiden esittelijänä hallitukselle (jos hallitus ei ole työryhmässä).
Hankesuunnittelun pohjana käytetään osakkaiden esittämiä toiveita, talon kuntoa sekä korjaustarpeita. Sen aikana käydään tarkastamassa talossa tehtyjä asuntokohtaisia muutoksia ja ratkotaan putkiremontin tulevaa korjausmenetelmää. Hankesuunnittelussa määritellään remontin arvioitu hinta. Se tehdään yleensä 2-4 kuukaudessa ja maksaa noin prosentin verran koko budjetista.
Päätös hankkeen käynnistämiseen tehdään yhtiökokouksessa, jossa hallitus esittelee hankesuunnitelman osakkaille. Kun lupa on saatu, alkaa toteutussuunnittelu.
Toteutussuunnittelussa tarvittavat työselostukset, asiakirjat ja luvat valmistellaan. Rakenne-, sähkö- yms. piirrokset (ns. CAD:it eli tietokoneavusteiset piirrokset alkuperäisistä talopiirustuksista) valmistetaan rakennusvalvonnan vaatimalla tavalla. Remontin piirustusten teko aloitetaan yleensä ensimmäisenä sillä ne vievät aikaa. Urakka kilpailutetaan ja valitaan tekijät.
Toteutussuunnitelma esitellään aikatauluineen osakkaille yhtiökokouksessa, jotka päättävät urakoitsijan ja aikataulun. Remontin toteutusta valmistellaan ennen aloittamista ja sen aikana käydään läpi käytännössä asuntojen ja muiden tilojen muutostyöt urakoitsijan kanssa. Osakkaat valmistelevat mahdollisia omia projektejaan annetun aikataulun mukaisesti.
Valitse asiantuntijoita
- On tärkeää, että korjaushankkeessa on mukana rakennusalan ammattilaisia, jotka pystyvät puhumaan ammattilaisten kanssa samaa kieltä, ja toimimaan tulkkina osakkaisiin ja taloyhtiön hallintoon päin.
Kannattaa varoa tutun tuttua asiantuntijaa jota isännöitsijä ehdottaa. Ei ole hyvä kasata valtaa myöskään yhdelle henkilölle. Kannattaa valita eri henkilö remontin valvontaan ja suunnitteluun.
Kytkökset urakoitsijaan
- On aiheellista selvittää, onko esimerkiksi isännöitsijän, konsultin (suunnittelija) tai urakoitsijan välillä sellaisia kytköksiä, jotka voivat vaikuttaa työn aikana tehtäviin ratkaisuihin ja toimintatapoihin.
Tarjouksille salassapitovaatimus
- Tarjouspyynnöissä, jotka palveluntarjoajille lähetetään, asetetaan ehdottomaksi vaatimukseksi, että ne osoitetaan suoraan remonttitoimikunnan puheenjohtajalle suljetuissa kirjekuorissa toimitettuina. Kirjekuoret avataan vasta remonttitoimikunnan kokouksessa. Näin vältetään ristiriitoja.
Urakoitsijan valintaan liittyviä seikkoja
Kysy tulevan työnjohtajan kokemusta korjausrakentamisesta, sillä kokematon työnjohtaja on yksi suurimmista riskeistä!
Tiedustele pystyykö kyseinen urakoitsija toimittamaan kunnon työväkeä työmaalle vai käyttääkö hän paljon keikkaväkeä?
Kysy urakoitsijan edelliset, vähintään kolme kohdetta, ota yhteys niihin.
Älä kysele mielipiteitä vain isännöitsijältä, vaan asukkailta ja taloyhtiön puheenjohtajilta.
Soita paikkakunnan kiinteistöliittoon, isännöitsijäliittoon tai vastaaviin ja esim. asukasyhdistykseen, jonne kerrotaan usein epäonnisista remonteista.
Selaa oikeuden päätöksiä ja asiakirjoja ottaaksesi mallia. Niitäkin löytyy netistä.
Kysy rautakaupan ja tuttavapiirin kokemuksia.
Ohjeita mm. seuraavista artikkeleista:
http://www.kiinteistoklubi/.com hallinto osuuden erillisartikkeleissa Erillinen toimikunta taloyhtiön työrukkaseksi Kiinteistöposti 6/2007, pieleen menneen putkiremontin opetuksia ja Ottakaa kokonaisuus hallintaan suunnitellusti Kiinteistöposti 1/2009.
http://www.kiinteistolehti.fi/ artikkeleista 6/2007 Osakkaiden toiveet ja hyvän putkiremontin anatomia
Painotan sitä, että hankesuunnittelun pitäisi olla vasta ennakoselvitys siitä mitä tullaan tekemään ja usein yhtiökokouksessa (kuten täällä) hyväksytään silloin jo tekijät! Tosiasiassa silloin pitäisi vasta antaa lupa aloittaa suunnittelu. Tästä seuraa se, että toteutus jää urakoitsijalle, ja hän jo luvan saatuaan, ei tee sitä parasta vaan haalii säästöjä mm. materiaaleista ja kalustevalinnoista yms. Osakkaiden pitäisi saada etukäteen tieto siitä minkälaiset ovat kalustevalinnat ja mitä materiaaleja käytetään ennenkuin annetaan lupa remonttiin. Taloyhtiö hankkii huolettomasti sian säkissä eli remontin kaupan varastohyllyn poistoista, kuten mm. liukuhihnaremontissa kirjoitan.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti