LTO - ilmankiertoremontti on valmis

Remontti kesti 3 kuukautta. 

Moottoroidut ilmanpoistoimurit uusittiin. Niiden kautta johdetaan poistoilma kahteen katolla sijaitsevaan lämpöpumppuun, joista ilma johdetaan ulkokautta alas pannuhuoneeseen, missä sijaitsee kaksi lämminvesisäiliötä, joita ”uudelleenlämmitetyllä” poistoilmalla lämmitetään. Täältä lämpö kulkee patteriverkostoon. 

Kahdessa kuukaudessa perustyöt saatiin valmiiksi ja ilmanvaihtohormit puhdistettiin. Tämän jälkeen oli hetken hiljaista ja rumba jatkui. Viimeisten viikkojen aikana pihassa kävi useita autoja samoista firmoista ja sen lisäksi mm. timanttiporaajia. Porattiin pannuhuoneesta seinän läpi uudet väylät, kun järjestelmä ei toiminutkaan oletetusti. Työtapoja ja ratkaisuja kehitettiin sitä mukaan kun vikoja ilmeni. Töitä tehtiin myös iltaisin. Kutsun tätä ”paikka paikan päälle ” korjaamiseksi. Lopussa tehtiin ilmavaihdon mittaus ja säätö. Mitattiin keittiön ja kylpyhuoneen ”poistoilmatöttöröiden” aukon suuruus, ja sitä suurennettiin, - no siltä se kaiketi näytti.

Remonttia ei ole suunniteltu etukäteen ja otettu huomioon talon erityispiirteitä, kuten ilmanvaihdon puutteita. Alipaineistettuna toimiva moottoroitu ilmanvaihto ei vedä kunnolla vähäisten tuloilma-aukkojen takia. Tästä syystä uudet poistoilmamoottorit piti jättää minimiasetukselle.

Parin viikon aikana on ollut outoja ilmiöitä. Kun suljen asuntoni välioven, hajun mukaan imuri ottaa toisinaan tuloilmaa viemäristä! Suihkun alla, lattiakaivon hajulukon poistettuani, oli veden pinnalla liikettä, jonka aiheutti alta tuleva kylmä ilma? 

Ilmastointi ei toimi hyvin, ja siksi pitää usein avata parvekkeen ovi, jolloin nämä ilmiöt poistuvat. Lämmitys toimii hyvin, ehkä jopa liian hyvin, sillä sitä ei ole säädetty nykyisten energiasäästövaatimusten vaatimusten mukaan alhaiseksi.

Työ tilattiin Skanskalta. Työnjohtajana toiminut henkilö kävi silloin tällöin pihassa, mutta työvaiheiden järjestyksestä oli erimielisyyttä. Ilmalämpöpumput asentanut henkilöstö ja LVIS- firma tekivät työt pääsosin - ne toimivat työn vastaanottaneen Skanskan alihankkijoina. 

Isot firmat saavat ko remontin tuotevalikoiman halvemmalla kuin pienet firmat, ja voivat siksi tarjota työn halvemmalla (vaikka eivät itse sitä edes tee) kuin pikkufirmat, jotka häviävät kilpailutilanteessa tästä syystä.

Työn valvojana toimi Cadcont, jonka käyntiosoite on Oulussa ja postiosoite Heinolassa. Heinolalainen mies (asukkaat olettivat hänen olleen joku osakas) oli puhunut yhtiökokouksessa pojastaan, - joten kyseessä on todellinen sukuyritys. Onko hän se asiantuntija, jonka nimeä ei taloyhtiön tilitiedoissa mainittu? Hän ei porukasta erottunut edes firman nimellä autossaan. Ainakin loppukatselmus jäi alihankkijan kontolle, valvojaa ei näkynyt. 

Työporukka rikkoi yhden pihavalon ja jätti sen korjaamatta. Työntekijöillä ei nimikylttejä näkynyt. Heinäkuun alusta lähtien kaikki henkilöt jotka työmailla ovat, tulee ilmoittaa verottajalle.

Keväällä yhtiökokousten jälkeen kerron miten juttu toimii, mitä työstä maksettiin ja miten sitä selitellään. Toivottavasti se oli urakkasopimus.  

Onko LTO:n lisääminen hyvä ratkaisu talon lämmitysongelmaan?

Viime kevään päätöksellä taloon tullaan liittämään LTO -ilmankiertojärjestelmä. Suunnitelma epäilyttää näistä syystä. Isännöitsijän tiedotustyyli on yksioikoista: LTO-järjestelmän lisääminen kiinteistöön. Aivan kuin hän ei tietäisi kovinkaan tarkasti, mitä aiotaan tehdä! Lisäksi juuri saapuneessa kevään toimintakertomuksessa hankesuunnittelussa käytetyn asiantuntijan nimeä ei mainita.

Remontti on jo kilpailutettu ja luvat saatu. Asia käsitellään kevään yhtiökokouksessa uudelleen, koska siitä tulee teknisten ratkaisujen takia kalliimpi. 

Jo nyt on käytetty luvan ja hankesuunnittelun tekoon n. 8000 euroa ja lisää pyydetään aiempaan koko remontin hintaan 20 000 euroa. Koska remontin suunnittelutapa on sama kuin aina ennenkin, kaiketi valvojan ja siivoojan palkkoihin menee vielä lisäksi 10 000.

Mikä on LTO?

RefGroup kertoo selkeästi, mikä on LTO: ”LTO laite on koneellinen ilmanvaihtoyksikkö, joka esilämmittää sisään tulevan kylmän ilman ulosmenevän poistoilman avulla. LTO ei ole lämmityslaite. Lämmön talteenottolaite (LTO) ja ilmalämpöpumppu ovat kaksi eri laitetta. Ilmalämpöpumppu ei ole ilmanvaihtokone, vaan lämmityslaite, jonka avulla voidaan siirtää lämpöenergiaa talon ulkopuolelta sisään tai päinvastoin.

Nämä kaksi laitetta yhdessä täydentävät toisiaan: LTO suodattaa taloon tulevan ulkoilman esilämmittäen sitä samalla. Ilmalämpöpumppu tuottaa taloon tasaisen lämmön, tarjoaa jäähdytyksen kesähelteillä, poistaa kosteutta sekä puhdistaa sisäilmaa.”

Eli taloon ei lisätä pelkkää LTO:ta vaan myös lisälämmitysjärjestelmä.

Tekniset ratkaisut

Kiinteistöliitto kehottaa suunnitelmallisuuteen:...”helpointa lämmönkeruuputkiston rakentaminen on käyttövesiputkien tai viemäreiden uusinnan yhteydessä. Tällöin lämmönkeruuputket voidaan mahdollisesti sijoittaa vesijohtojen tai viemäreiden kanssa samaan hormitilaan tai koteloon, ja näin säästää rakennusteknisissä töissä.”

”Poistoilmalämpöpumppujärjestelmää suunniteltaessa on pohdittava asuinkerrostalon lämmitykseen ja ilmanvaihtoon liittyviä asioita kokonaisvaltaisesti. Hankkeen suunnittelussa, toteutuksessa ja valvonnassa on oltava ymmärrystä niin lämmitysjärjestelmistä, ilmanvaihdosta kuin lämpöpumpuista.

Yleisesti onnistuneet ovat ne rakenteet jossa ullakolla tai katolla pyörivä laitteisto jäähdyttää asunnoista imettävän poistoilman pariasteiseksi. Talteen saatu lämpö hyödynnetään kesällä käyttöveden ja talvella kiinteistön lämmittämiseen erillisen järjestelmän avulla ja maalämmöllä.”

Koska meille valmistui jo putkiremontti ja ilmastointia on jouduttu korjailemaan viime vuosina useaan otteeseen, tuntuu ettei LTO-järjestelmän lisäämiseen ja talon ilmanvaihtoon ole perehdytty etukäteen kunnolla.

Täällä on hiekkapuhallutettu seinät 90-luvulla (aine tuli alas seiniltä vuodessa), sitten hankittiin taloon uudet ikkunat (vain toiselle puolelle) ostaen vääränlaiset tuloilma-aukot moottorilla ilmastoituun taloon. Näin saatiin aikaan alipaineistettu talo, missä sukat pyörivät jalassa vedon takia. Hallitus hankki uuden ilmastointimoottorin parantamaan ilmanvaihtoa heidän päätyynsä taloa. Kun vanha huippuimuri lopetti toimintansa putkiremontin jälkeen tässä päässä, sekin jouduttiin uusimaan. 

Hallitus viivyttelee nyt koko julkisivun korjausta, ja he laittoivat ”laastia ulkohalkeamiin” viime kesänä (olisi pitänyt käyttää lämpöpuhallusta, sanoi muurari nauraen). Sillä he tiivistivät kaiketi julkisivua, että lämpö pysyisi sisällä. Nyt pelastajaksi suunnitellaan LTO -ilmankierrätysjärjestelmän uusimista! 

LTO ja lisänä PILP?

Suomen Lämpöpumppuyhdistys SULPU ry. kertoo lisää eri vaihtoehdoista. On poistoilmalämpöpumput PILP, ulkoilma-vesilämpöpumput UVLP ja ulkoilma-ilmalämpöpumput ILP jne. Ehkä meille hankitaan PILP poistoilmalämpöpumppu, joka ottaa energian ilmanvaihdon poistoilmasta ja luovuttaa sen joko lämmitysjärjestelmän ja /tai käyttöveden ja/tai tuloilman lämmitykseen?

Uudet laitteet käyttävät sähköä toimiakseen

Kiinteistöliitto kehottaa varovaisuuteen, sillä eräissä tapauksissa riittäisi julkisivun parantaminen tuomaan samat säästöt. Osa säästöstä hupenee kasvavaan sähkölaskuun, sillä lämmön talteenottojärjestelmä kuluttaa sähköä! 
Kyseiset laitteet käyttävät sähköä toimiakseen ja yleensä hyvään tulokseen pääsemiseksi pitää vielä säätää kiinteistön patteriverkosto. Eli että lämpötilat pidetään alhaisina. Ja sitähän tähän taloon ei haluta. 
Lisäksi julkisivun olisi pidettävä lämpö sisällä. Sitä vaatimustakaan tämä talo ei täytä. 

Seuraan remontin etenemistä ja sen onnistumista.  

Taloyhtiön tilien väitteet ja todellisuus

Taloyhtiöni tili- ja toimintakertomukset ovat joka vuosi olleet sekavat ja epäjohdonmukaiset. Monet ovat huomanneet saman asian omissa taloyhtiöissään. Seurantataulukko useammalta vuodelta auttaa näkemään mistä vaietaan ja mitä suurennellaan! Tee omaa tiliseurantaa. 

Putkiremonttivuoden 2008 korjaussummana toimintakertomuksessa ja talousarvioissa käytettiin vuoden 2007 korjaussummaa 16 600 euroa?! Se herätti epäluuloa muitakin merkintöjä kohtaan, siksi tein Exel -ohjelmalla taulukon (käy siihen ruutupaperikin) taloyhtiön 4-5 vuoden tileistä. Laskin, kuinka paljon talousarviomerkinnät pitävät paikkansa, ja seurasin myös eri vuosien toimintakertomuksia. 

Maksut, jotka nousivat ja toiset jotka poistuivat kokonaan

Meille on väitetty lämmityskulujen nousevan rajusti. Vuonna 2009 lämmitys oli 31 043 euroa, seuraavana vuonna se nousi 943 euroa, sitä seuraavana se laski n. 3000 euroa. Ilmoitin osakkaille, että lämmityshän ei ole noussut! Siihen tuli kevään 2013 toimintakertomukseen vastaus: lisäystä edellisvuoteen 10 776 euroa. Selitykset: ”Lämmityskulujen suuri poikkeama 8689,96? johtui useasta tekijästä... vuoden 2011 lämpölasku 3026 oli jäänyt jaksottamatta... oli kirjattu 2012 kuluihin... kausilaskutus... jaksotusvirhe... budjetointivirhe... kulut olivat edellisessä tilinpäätöksessä virheelliset!” Toimintakertomuksessa luki: ”Talousarvio toteutui lähes suunnitellusti”. Ja nyt se on alhainen siksi kun on lauha talvi. 

Palkkakulujen nousut ja laskut

- Huoltokulut pysyivät seurantataulukossa pitkään lähes samana tai laskivat. Isännöitsijävaihdon jälkeen alkoi nousu. 
Selitys toissavuonna: ”huoltoyhtiön siirtyessä uuteen sähköiseen järjestelmään, heiltä jäi osa laskuttamatta.” Yrityksellä on useita huoltosopimuskohteita, unohtuiko vain meidän talon lasku? Toimintakertomuksessa sanottiin vuotta myöhemmin 2013, että huoltokulut laskivat edellisvuodesta (no totta hitossa, kun edellisvuonna siinä oli se unohdettu lasku!).

Tämän kevään 2014 väite on: ”Ulkoalueiden hoitoa ei ole laskutettu vuodelta 2013.” Saimmeko ne ilmaiseksi vai unohtuiko taas laskuttaa? Miten firmat pärjäävät, kun laskuttavat vain joka toinen vuosi?  

– siivouskuluissa oli remonttivuosina 2008-2010 ylimääräistä n. 9000 euroa, vaikka normaalisiivouksia ei remontin aikana rapuissa tehty. Siivooja tienasi tuolloin enemmän kuin isännöitsijä, ja palasi sitten takaisin vanhaan palkkaruotuunsa. Tämä siksi, että oma yksityisyrittäjäsiivoojamme pesi putkiremontin valmistuttua asuntojen kylpyhuoneet ja taloyhtiön yhteiset tilat. Yleensä siivoukset kuuluvat urakkaan. Hän pesi seinät erikoisaineilla ennen rappumaalausta. Normaalia rappusiivoustahan ei myöskään maalausremontin aikaan rapuissa tehty.  

- yhtiökokouksessa annettiin lupa maalausurakan valvojan palkkaamiseen, jota eivät hallitusjäsenetkään ole nähneet, eikä lopputarkastusta ole tehty. 

– hallintokulut nousivat n. 20 % kun isännöitsijä aloitti ”yhteistyön” toisen toimiston kanssa.

Korjauksiin ehdotetaan suuria summia  

– korjaukset ilmoitettiin toimintakertomuksissa, pienet yksityiskohtaisen tarkkoina lukuina sentteineen, ja isot lainarahalla tehdyt remontit vain kokonaissummana. 

Suunnittelu- ja valvontamenot olivat hankesuunnitelmaa suurempia, eikä eritelty, oliko niissä esim. työmaahallinnon kuluja, joita ei yhtiökokouksissa ole käsitelty. Eräät korjaushankinnat, kuten kylmäkellarin kompressori/lauhdutin ja huippuimurin moottorin hankinta on merkitty Jälkilaskelmiin Hoitopuolen menot -kohtaan. Näistä korjauksista ei mainita mitään toimintakertomuksessa. 

– joka vuosi budjetoidaan vastikekorotuksiin 10 000–20 000 euroa korjauksiin, vaikka sitä on käytetty vuosittain vain 1800 - 3800 euroa, kun taloyhtiön hallitus estää kaiken korjaamisen. 

- Vastikkeita vuosina 2011 ja 2012 nostettiin 10+10 %. Keskimäärin Suomessa korotus oli tuolloin 3,5 - 4,5 %

– Kiinteistöliittoon liittyminen v. 2012 poisti laajakaistamaksun, väitti toimintakertomus. Sitä oli maksettu vuonna 2010, seuraavana vuonna ei ollenkaan. 

– PHJ:n Ekomaksua on maksettu v. 2009. Tietääkseni se on yhä voimassa alueella. Ekomaksu on asuntokohtainen jätehuollon perusmaksu 20,50 euroa per asunto vuodessa.

– toiminnantarkastajan valinta oli tehty 2010, sen peruivat isännöitsijä ja puheenjohtaja vuonna 2012, vaikka se oli kirjattu uusittuun yhtiöjärjestykseenkin. Syksyllä 2012 isännöitsijä erosi ja parin viikon kuluttua aloitti uusi eli minut haastaneen toisen toimiston isännöitsijä. Yhtiökokouksessa 2013 toiminnantarkastaja valittiin takaisin. Tilejä on hoitanut koko ajan sama henkilö, joka vaihtoi taloyhtiön isännöinnin siirtymisen myötä työpaikkansa tähän ”uuteen toimistoon”.   

Yhtiökokouspäätöksiä muuttava hallitus

- yhtiökokouksessa 2009 päätettiin, että hallitus tekee kuntoarvion ja valitsee sen jälkeen, mitä ”liikaa otetulla putkiremontin loppulainalla” korjataan. Se vastaanotti pian rappumaalaustarjouksen, tuoden sen huonosti suunniteltuna ylimääräiseen yhtiökokoukseen. Lopullinen remontti oli huomattavasti kalliimpi. 

Kuntoarvio tehtiin vasta sen jälkeen ja siinä suositeltiin julkisivuremonttia. Se vaihdettiin hallituksen ehdotuksesta viime kevään 2013 päätöksellä LTO -ilmankiertojärjestelmän lisäämiseen. Laina siihen maksaa itsensä kuulemma pois alenevina lämmityskuluina, ja lupa annettiin. Mutta sekään ei mennyt niin kuin päätettiin. Siitä jatkossa lisää.

Rakennusalan yhteiset käytänteet

Villistä touhusta yhteistyön kehittymiseen

Vanha enoni kertoi kuinka 1960-luvun kerrostalotyömailta vietiin” vällyt” seinistä omille omakotityömaille, ja laudat naulattiin kiinni. Ei sitä kukaan huomannut.

Kun sitten työmaalla ei virheitä voitu piilottaa, etsittiin maksajia. Vakuutukset eivät olleet pakollisia ja työmailla oli erilaisia yrittäjiä. Jos joku työmaavakuutuksensa maksanut yrittäjä suostui ottamaan toisen vakuuttamattoman yksityisyrittäjän tekemän mokan kontolleen, päätös pelasti koko työmaan. Näin saatiin vakuutusyhtiö korjaajaksi ja virheet kuitattiin. Asian järjestelijänä toimi kunnan työmailla sen oma työnjohto. Tällainen palvelus tarkoitti keskinäistä solidaarisuutta ja yhteistyötä myöhemminkin, ja toiminta vakuutusyhtiöiden kanssa lisääntyi.

Keskinäinen opittu yhteistyö muuttui lisääntyneiden alihankkijayrittäjien myötä. Solidaarisuus heikkeni, vastuunkantajat vähenivät. Kun urakasta hyötyvien henkilöiden määrä lisääntyi, porukan yhteistyökyky heikkeni. Jokainen ajoi omaa etuaan, ei enää koko ryhmän etua. 

Vaikka vastuukysymyksiä paranneltiin 1990- luvun lopulla, valvonta elää yhä 1980 -luvulla määriteltyä vesieristeaikaa. Harva rakennusvalvoja noudattaa yleisiä sopimusehtoja, vaikka ne on kirjattu jopa taloyhtiöremonttien sopimuksiin! Taloyhtiöitä vähätellään, ne ovat kuin kunnan työmaita. 

Yhteiset sovitut käytänteet 

Rakennusalalla noudatetaan ajan kanssa kehittyneitä yhteisiä käytännesääntöjä, ei alan sopimusehtoja. Virheiden hyväksyminen on vaikuttanut alan toimintatapojen kehittymiseen, eivät virheiden korjaamiset! Käytänteet ovat yleistyneet koko alaa koskeviksi.

Materiaalivalmistajien kanssa on yleensä sovittu korvauksista, joista urakoitsijat hyötyvät. Virheen kohdalla tuottaja maksaa korvausta ilmaisia materiaalia tarjoamalla, ja sen arvo on suurempi kuin virheen korjaamisen hinta, jolloin vikoja ei kannata korjata. Asia on painettu villaisella, työmaalle saatu työrauha ja urakka on pysynyt aikataulussa. Tilaaja pitää saada hyväksymään huono laatu, eikä se ole vaikeaa tutun valvojan kanssa.

Kun minä kutsuin saumalaastin edustajan paikalle, hän jatkoi sen jälkeen urakoitsijan kanssa ja sopi heidän kanssaan ongelmasta. Lähetti heille vastauksen kirjallisena, jota minulle ei toimitettu edes pyynnöstä! Minulle sanottiin vain, että koska olet ainoa joka valittaa, he eivät ota vastuuta. Kaikki naapurini muuttivat tuolloin talosta ja uudet omistajat ovat myöhemmin huomanneet kylpyhuoneissaan saman ongelman. Kiillon saumalaastin vedenkestävyys on huono. 

Kunnan työmailta taloyhtiöihin tulleet tavat: tarjouspyyntöjen ja kilpailutuksen tuottamat vääristymät työn todellisesta luonteesta ja laadusta; samat tekijät kohtaavat uusissa kohteissa ja ajavat yhteisiä etujaan; taustojen selvittämisen puute; vakuutusyhtiöiden käyttö virhekorjauksiin; huono ja ”mitäänsanomaton” valvonta; tilaajavastuun kyvyttömyys ja välinpitämättömyys hoitaa virheitä ja korjauksia; sekä hallintohenkilöiden ”keskinäisten järjestelyjen” tärkeys ja omien etujen ajaminen.

Näistä putkiremontteihin liittyvistä asioista ei puhuta

– Putkiremontti, rutto ja sota eivät tarkoita samaa asiaa, väittää Uudenmaan alueen neuvontainsinööri MTV:n nettisivuilla.

Taloyhtiön remonteista puhutaan silti kuin sodista. Se kääntyi voitoksi vastoinkäymisten jälkeen. Selvittiin vähillä tappioilla, - jotakin kuitenkin menetettiin. Tappioista ja huonoista kokemuksista vaietaan lähes joka taloyhtiössä. Niissä olisi paljonkin opittavaa. 

Neuvontainsinööri ei osannut tarkkaan arvioida, kuinka paljon epäonnistuneita putkiremontteja on viime vuosina ollut. Miksi niitä vain arvioidaan, miksi ei tiedetä?

Kaksi asiaa valvonnasta

Minulla on tietoja useista remonteista neljän vuoden ajalta. Olen saanut sekä asukas- ja hallitusinformaatiota 16 putkiremontista. Olin s-postiyhteyksissä jopa muutamaan isännöitsijään. Kaksi asiaa, joiden takia ihmiset kärsivät, olisi helppo vähentää, jos valvonta olisi suunniteltua ja jotain olisi opittu tapahtuneista virheistä!

Ei tiedetty kuka on valvoja!  

Useassa talossa saman työmaaporukan työmailla ihmeteltiin kahta valvojaa. Toinen ei tehnyt mitään, sanoivat asukkaat. Myös työmiehet puhuivat samasta asiasta!?  

Kysyessäni asiaa talojen yhteiseltä isännöitsijältä, hän vastasi, että se ”laiskempi valvoja” oli ollut valvoja, ja se ”ahkerampi valvoja” oli ollut remontin suunnittelija! Laiskan nimeä hän ei suostunut kertomaan, toisen tunsin entuudestaan. Tämä kertoo hyvin sen, ettei valvojan olemassaololla ole isoa merkitystä, ja että lisääntyvässä määrin suunnittelu tehdään valmistusvaiheessa.      

”Day after” -vesivahingot (nimitys on minun)

Neljässä taloyhtiössä oli ollut pahoja yksittäisasuntojen vesivahinkoja remontin valmistumisen jälkeen, ennen asukkaiden takaisin muuttoa. Nämä DayAfter -vesivahingot näkyvät parissa tunnissa linjan valmistuttua, kun iltapäivällä vesihanat avataan, työmiehet poistuvat ja asukkaat eivät ole vielä muuttaneet takaisin. Koko asunto ehtii kastua kunnolla yhden yön aikana.

Viemärien sukitusaineet olivat kadun vastakkaisella puolella kasautuneet ja aiheuttivat tukkeuman kahden asunnon vaivaksi, kun he palasivat pari päivää remontin valmistumisen jälkeen koteihinsa. Eräässä asunnossa remontin päätyttyä kotiinsa palanneet asukkaat totesivat, että heidän keittiönsä oli purettu vesivuodon takia.

Meidän talossamme vesi valui koko yön myös alla olevaan asuntoon. Syyksi sanottiin, että oli jäänyt kiristämättä ruuveja! Vaurioituneen asunnon omistaja joutui huolehtimaan sen jälkeen asian etenemisestä, kun korjaaminen ja kuivattelu siirtyi vakuutusyhtiön tehtäväksi. Ennalleen käsityönä korjattuja ovia ja koko asuntoa ei saatu. Uudet lattiamateriaalit eivät olleet niin laadukkaita kuin entiset.

Kolme lähinaapuriani päätti remontin alkusekoilujen takia muuttaa heti pois talosta. Kyse oli remontin ensimmäisestä linjasta, samasta missä minä asun. Näistä asioista ei jälkeenpäin ole saanut puhua taloyhtiön yhtiökokouksissa.

Vesivahinkotapauksissa asukkaat asuivat muualla remontin keston lisäksi ylimääräiset 3-4 kuukautta. Muutama taloyhtiö järjesti yksiön asuttavaksi, muut hankkivat asunnon omin kustannuksin, tai asuivat kesämökillä lisäkuukausia, saamatta korvauksia vuokriinsa.

Miksi ei näistä virheistä opita mitään?

Miksi valvontaa ei tehdä siihen asti, kun asukkaat palaavat koteihinsa?

Onko niistä aina selvitty muilla, ajan kanssa opituilla keinoilla (vakuutusyhtiöt), eikä käytännön valvonnasta ja siitä, miten niiden yhteydessä toimitaan, ole siksi tarvetta sopia etukäteen! 

Valvoja käy katsomassa vesieristeet ja seuraa aikatauluja, mutta ei kiinnitä koko valvontaan huomiota. Asukkaat luulevat asioiden olevan hoidossa! Tapahtuneiden vahinkojen jälkeen valvoja levittää taloyhtiössä jumaluusoppejaan, mutta harvemmin asukkaiden eduksi.

Muitakin virheitä on: väärät laatat seiniin, huono lattiakaato, myöhästymisiä, työntekijöiden poistumisia kesken työpäivän. Outoja rakenneratkaisuja, kuten se että WC-pönttö on niin lähellä seinää, ettei siihen mahdu istumaan, ja putkia vedetään irtokaappien sisään.   

On ollut alihankkijataho, joka ei tullut toista kertaa, kun ei hyväksynyt urakoitsijan touhuja! Moraali on vielä paikallaan eräillä yrittäjillä. Toista ei löydetty oikeuteen koko linjan kosteusvaurioiden korjaajaksi, kun asiaa jälkikäteen selviteltiin.

Hallitus puuttui ja valvoi

Jos hallitus oli puuttunut virheisiin heti, työn jälkeen oli saatu muutos. Yksi hallitus vaati työnjohtajan vaihtoa, kun ensimmäisen linjan valmistuttua ”osa putkista oli jäänyt pois”. Loput valmistuivat uuden johdon alaisuudessa. Meidän talossamme, kun asukas (tatuoitu kaljupäinen mies) laatoituksen aikana kävi asunnossaan todeten: ”Ei kelpaa!”, laatoitus uusittiin.

”Puheenjohtaja kinasi koko ajan isännöitsijän kanssa!” oli yleinen huomio osakkailta. Toisessa talossa mietittiin näiden kahden jopa liiankin tiivistä kumppanuuttaan? Moni taloyhtiö on vaihtanut isännöitsijän remontin jälkeen. Kahden taloyhtiön laajan remontin virheistä isännöitsijä oli todennut hallitukselle, ettei kannata haastaa oikeuteen, koska urakoitsijayritys on suuri?

Yksi naapuritalo teki laajat muutostyöt samalla ja väki oli tulokseen tyytyväisiä ikkunauudistusta lukuunottamatta. Siellä hallitus tarkisti kaikki laskut ja seurasi tilanteita, osallistui ryhmänä työmaakokouksiin, oli nuorempaa väkeä.

Lisäremontteja liikalainasta

Muut yrittäjät tarjosivat pian remonttien valmistumisen jälkeen ”edullisia” pienremontteja (maalaus, katto, piha yms.). Näihin tartuttiin ja monissa on uusittu katto- piha- tai rappumaalaus, kun oli ”jäänyt liikaa lainaa” tilille! Jota siksi tarkoituksella tilille kerättiin.

Kuinka paljon ongelmia on oikeasti ollut, jos minulle on kerrottu näinkin paljon. Suurimmat syyt ovat huono suunnittelu ja yksittäisten asuntojen valvonta.

Taloyhtiön puolelta pitää olla kunnon ryhmä hakemassa oikeutta asioihin, yhden henkilön valinnan lisäksi remontin vetäjäksi ja hallitus joka huolehtii laskujen maksuista ja asioiden oikeudellisuudesta, - sitä valtaa ei saa antaa työmaakokouksille.   

Yksittäisen asukkaan rutto, ei valitusoikeutta

Miten selvisivät asukkaat, usein yksittäiset, joiden kohdalle asunnon kosteusvauriot tai muut mokat sattuivat? Tai asukas, joka ei ollut tyytyväinen ja jätettiin yksin tapahtuneiden vahinkojen äärelle? He joutuvat puolustuskannalle sotatilassa, jonka hallinto ja remontin tekijät heitä vastaan virittävät, ja usein muut asukkaat suhtautuvat heihin kuin ruttoon. 

Taloyhtiöillä ei ole kuluttajansuojaa

Kysyin kaupungin rakennusvalvonnalta pari vuotta sitten, mihin taloyhtiöremontin tekijöiden touhuista ja tarkastajista voi valittaa? Sain vastauksen.

– Ei mihinkään, saatte juuri sellaisen remontin, kuin olette valinneet hallituksen!

Olemattomat yksilön oikeudet

Yksittäinen osakas ei voi valittaa muualle kuin taloyhtiön hallitukselle, joka tilaajaosapuolen eli taloyhtiön edustajana on allekirjoittanut sopimuksen urakasta. 

Silti lainmukainen päätösvalta remontista on osakkailla yhtiökokouksessa! Ilman päätöstä hallitus ei voi allekirjoittaa. 

Tuleva remontti esitellään osakkaille näyttäen salaista suljettua säkkiä, jossa tiedot ovat. Sopimuksen sisällöstä ei kerrota, vain neliöhinta mainitaan, ja siksi lopputulos voi olla mitä tahansa. Mikä mahdollisuus yrittäjille! Ummikkohallituksen, jonka tietotaito on avuton, voi valjastaa hyväksymään minkälaisen remontin tahansa.

Laki jota ei noudateta, eikä noteerata 

Valvojat tuskin edes tietävät mitä asunto-osakeyhtiölaki sanoo osakkaiden tasavertaisista oikeuksista. Vaikuttaa siltä, ettei oikeuslaitoskaan pidä ASOY- lakia edes lakina!

Venäläinen ruletti saattaa osua kenen kohdalle tahansa, kun valvoja laittaa yksittäisen osakkaan hoitamaan urakoitsijan kanssa vika- tai kosteusvaurioneuvotteluja. Suurin osa luovuttaa, kun urakoitsija pyytää, että hanki oma tarkastaja neuvotteluihin! Peli on sillä selvä, vaikka osakkaalla ei ole mitään vastuuta remontista ja sen vikojen selvittelystä. Taustalla ei ole minkäänlaista kuluttajansuojaa.

Ainoastaan taloyhtiö voi hakea oikeutta. Kun yksi taloyhtiöhallitus oli aikonut haastaa urakoitsijan oikeuteen, oli isännöitsijä todennut:”Ei kannata, se on iso firma, sitä ei voiteta helposti!”

Remontin valittaja menettää ihmisoikeutensa ja joutuu kiusatuksi

Jos remontin jälkeisetkin osakkaan valitukset kammetaan yhtiökokouksissa, on odotettavissa vähättelyä ja syyttelyä, varmasti syrjintää ja puhumattomutta sekä yhtiökokousnöyryyttämistä yms. Poliisilaitoksella väitetään vielä, että sen kirjoitukset viittaavat mielenterveysongelmiin. Yksittäisestä osakkaasta tehdään taloyhtiön vihamies, vaikka todellisuudessa olisi ainoa, joka on huomannut talousrikoksen väylät taloyhtiön sisällä. Harva voittaa edes oikeudessa. 

Räty-Ahde kiusaamistapaus, josta tuomio luettiin, on lohdutus minulle ja vastaavaa kokeneille. Tuttavat vertasivat tätä taloa Akt:ksi. Kun näitä vertaa, on kyse samasta ilmiöstä! 

Kyllä taloyhtiön jäsenten osuus kiusaamisessa ja sen jatkumisessa on ollut kiistaton. Ja kaiken jälkeen olisi minun pitänyt ryhtyä korjaamaan taloyhtiön asioita puheenjohtajana.  

Pitäkää päiväkirjaa tapahtumista, kuten työpaikkojen kiusattujakin neuvotaan. On se outoa, että pitää menettää terveytensä, ja todistaa se menetetyksi ennenkuin saa oikeutta. 

Ihmisen asumisputki on kiemurainen. Taloussanomien ”Putkiremonttibisnes houkuttelee hämärämiehiä" tekstin jälkeen on kommentti Hölmöläisen elämänkulusta:
- koeputki
- putket korviin
- opintoputki
- työputki
- putkiremontti
- juomaputki
- eläkeputki
- koiranputki

Talouselämä lehti kirjoittaa lisää siitä, mikä sopimusten solmimisessa on tärkeää, otsikolla: "Tiesitkö, ettei taloyhtiöllä ole kuluttajansuojaa? Kohta uppoaa miljardeja näihin taloihin" Etsi itse linkki. Aktivoidu.

Sopimustulkinnat ja lupaukset

”Lahtelaisen koulun remontti myöhästyi”, uutisoivat paikallislehdet vuonna 2011. Koulun hammashoitolassa käyneenä, heti sen valmistuttua, seinässä oli metrin pituinen railo. Kaikki koulun tilat eivät olleet vielä käytössä, niitä korjailtiin.

ESS kirjoittaa nyt: ”Urakoitsijan mukaan kesken urakan oli välipohjan kosteusongelmien maksajasta ollut erimielisyyttä tilaajan kanssa ja oli päätetty, että urakoitsija tekee työt omalla kustannuksellaan ja vastuu selvitetään myöhemmin. Lahden kaupungin Tilakeskus oli pidättänyt viimeisestä maksuerästä noin 320 000 euroa, koska sen näkemyksen mukaan urakka oli myöhästynyt. Urakoitsija näkee asian toisin. Sen mukaan osa piirustuksista ei ollut valmistunut ajoissa.” Asiaa selvitellään tämän jälkeen oikeudessa. 

Miten tämän ymmärtää: Urakan myöhästyminen ja syyllinen eivät ole niin yksiselitteisiä asioita! Takuutarkastuksessa on selvästi muisteltu mitä sovittiin, eikä löytynyt sopivaa vakuutuksenhaltijaa, joka olisi ottanut virheet kannettavakseen!

Keskusteluja sovituista asioista ei kirjata

Taloyhtiöiden remonteissa on kyse myös sopimustulkinnoista ja kirjaamattomista lupauksista. Kun tapahtuu myöhästymisiä tai muita ongelmia, urakoitsija osaa neuvottelupelin. Silloin selviää, mitä oikeasti lukee sopimuksissa ja mitä sovittiin tilaajan kanssa. 

- Kukapa noita keskusteluja muistaisi, eikä niitä ole pöytäkirjoissakaan, kuten valvojamme kirjoitti minulle jälkeenpäin.
Hallitusjäsenet eivät tienneet täällä kahden kuukauden kuluttua remontin alusta, oliko sovittu rappukäytävien maalaamisesta? Yksi heistä kertoi, ettei hallitus käsittele remonttiasioita kokouksissa ollenkaan! Monia asioita yhtiökokouksissakaan ei edes kerrota, eikä varsinkaan kirjata ylös. 
Jälkikäteen oli toimintakertomuksessa kuvaus, että hallitus piti sen vuoden aikana 9 kokousta, joista 6 oli työmaakokouksia. Koska vain yksi hallitusjäsen osallistui niihin, ne eivät ole hallituksen kokouksia. Työmaakokousten pöytäkirjat olisi mukava nähdä, jos niitä yleensä edes on tehty. 
Hallitus on päätösvaltainen kun 3 on paikalla. Työmaan valvojalla ja isännöitsijällä ei ole sellaista asemaa, että he voivat päättää taloyhtiön talousasioista. Ja asiakirjojen sisältöhän on se, mikä merkitsee, jos asiassa oikeutta käydään. Yleisesti käytetään remonteissa yhden taloyhtiöpuheenjohtajan pehmittämistapaa, yksin hän joutuu aikamoisiin taisteluihin remontin aikana. 

Kokemus jälkineuvotteluista

Edellinen taloyhtiöni kävi neuvotteluja lähes vuoden ajan julkisivuremontin vahingoista. Valvoja oli luvannut 60 –luvun taloomme paremman äänieristyksen uusilla ikkunoilla, ja selitti jälkikäteen, että tarkoitti sen paranevan 70 -luvun taloyhtiöissä. Julkisivurappari laittoi lisälaskun, kun paikoitellen meni enemmän laastia kuin piti? Luulimme sitä urakkasopimukseksi! Odotan innolla, miten yksi talo selviää jo viime keväänä aloitetun, ja ensi keväänä jatkuvan julkisivuremonttinsa jälkineuvotteluista saman tekijän kanssa.

Takuutarkastuksen läpivienti on urakoitsijoiden tavoite. Sen hyväksymisellä saa taloyhtiön tilille jätetyt takuurahat käyttöönsä. 10 vuoden vastuu piilevistä vioista ohitetaan sen jälkeen huolettomasti syyllistämällä asuntojen käyttäjät.

Älkää luottako puheisiin

Käykää sopimus läpi ulkopuolisen henkilön kanssa ennen aloitusta. Älkää luottako puheisiin. Videoikaa, kuvatkaa tai nauhoittakaa keskustelut! Pitäkää päiväkirjaa, kirjatkaa kaikki tapahtumat ja viat ylös. 

Oikeastaan hulluinta asiassa on se, että palkattujen henkilöiden toimia pitää hallituksen jäsenten koko ajan valvoa!

Mistä löytää tietoa, ketä uskoa?

Olen 7 vuoden ajan seurannut, mitä taloyhtiö- ja korjausrakentamisesta kirjoitetaan kiinteistöalan nettisivuilla. Sisältöjä muutetaan ahkerasti. 

Isännöintiliitossa kaikki taloyhtiössä tehdään puheenjohtajan ja isännöitsijän yhteistyönä, hymyillen kuin Strömsössä. Liiton mukaan isännöinti on moninkertaista asiantuntijuutta ja taloyhtiön johtamista, että arki sujuu, asumiskustannukset ovat ennakoitavia ja korjaukset suunnitelmallisia.

Kiinteistöliiton tavoite on kiinteistöjen korjaaminen. Mukana urakassa on monipäinen tytäryhtiövalikoima kasvavin suunnittelu- ja valvontaryhmin. He antavat vinkkejä viisaille ja varoittelevat usein asioista, joissa on tapahtunut vääryyksiä. He vaikuttavat tyyniltä ja hallituilta, mutta ovat käytännön toimissaan etäisiä kuin Downton Abbeyssä. Sitä voisi verrata terveysalan pörssiyhtiöihin, jotka imaisevat sisäänsä kaiken sen terveyspalvelun, mistä valtio maksaa tukia.

Molemmat vaikenevat tai vähättelevät asioista päättävät osakkaat, ihmiset, asumisen oikeat vastoinkäymiset ja realiteetit?

Suositan Tuoreet uutiset -nettisivuston seuraamista

Tuoreet uutiset -sivusto kertoo useiden eri lehtien linkkien avulla (päivitykset 3 minuutin välein) mitä kirjoitellaan muilla sivustoilla, ja se toimii ilman mainoksia. On asiallinen vaihtoehto netin viihdelinkeille.

Siellä voi seurata, mitä samasta ilmiöstä kirjoittavat Aamulehti, Kauppalehti, Taloussanomat, Talouselämä tai YLE, MTV, HS ym. sekä paikallis- ja erikoislehdet.  Se antaa laajan kuvan eri asioista, kuten talous, luonto, urheilu, media, yms. Parissa minuutissa sitä seuratessa saa kuvan siitä, missä mennään tai voi vierittää yhden vuorokauden uutiset linkkeineen ”Uusinta uutisvirtaa” väylästä vasemmalta.

linkki:http://www.tuoreetuutiset.fi/

Esimerkki 8.1.2014 Aamulehti aloitti 

”Puheenaihe: Viranomaiset ja rakennuttajat ovat tehneet asuntokaupoista painajaista”

- Urakoitsijalla on vain 10 vuoden vastuu laiminlyönneistä, ja konkurssilla tuokin aika lyhenee. Moni grynderi onkin sarjayrittäjä, joka vetää pöytälaatikosta uuden, maineeltaan puhtaan osakeyhtiön uutta rakennushanketta varten. Käytetyt yritykset hän lopettaa tai ajaa konkurssiin.

Tosiasiallinen vastuu siirtyy sarjayrittäjältä uuden asunnon ostajalle. Korkein oikeus on tosin päättänyt, että rakennusvalvonnallakin on pieni osavastuu rakennusvirheistä.

Yleensä vastuu pysyy asukkaalla myös sen jälkeen, kun käytetty asunto on myyty eteenpäin. Vastuun pituus riippuu siitä, onko kyseessä asunto-osakeyhtiö vai omakotitalo. Kiinteistön myyjä vastaa piilevistä vioista viisi vuotta.... jne

Kirjoittaja on ulkomaisissa yliopistoissa luennoiva tohtori.

linkki tekstiin: http://www.aamulehti.fi/Kotimaa/1194865579784/artikkeli/puheenaihe+viranomaiset+ja+rakennuttajat+ovat+tehneet+asuntokaupoista+painajaista.html

Kauppalehti kertoi iltapäivällä:

”Verorekisteri otti niskalenkin harmaasta taloudesta”

- Verorekisteri on tuonut jo tuhansia rakennusalan pimeitä työntekijöitä valoisalle puolelle. Sen todistaa se, että rakennusalan laskusuhdanteesta huolimatta työllisyysaste on noussut. Harmaasta taloudesta on saatu hyvä ote uudisrakentamisessa, mutta korjausrakentamisessa ja omakotitalotyömaille on vielä tekemistä.

Näin sanoo rakennusalan Tilaajavastuu.fi-palvelun toimitusjohtaja Lars Alhbäck. 

Alhbäckin mukaan harmaan talouden torjunnan painopiste pitää nyt siirtää korjausrakentamiseen. ”Avainasemassa ovat taloyhtiöt, isännöitsijät ja hallitukset”, hän sanoo. 

Rakennusteollisuus ry:n tekemän työvoimakyselyn mukaan rakennusalalla on saatu toimitusjohtaja Tarmo Pipatin mielestä tuhansia työntekijöitä ”pimeältä puolelta valoisalle puolelle”....jne (teksti löytyy hakukoneen avulla)

Tähän kommentoi heti Talouselämä -lehti:

”Onko totta? Raksalla ollaan kavereita”

- Olen työssäni seurannut rakennusteollisuutta - muutaman vuoden Talouselämän toimituksenkin edustajana. Outoa jengiä tuo rakennusväki. Aina kun alan teollisuudella on kerrottavaa, se on kutsunut paikalle myös duunarien edustajan.

Tänäänkin RT:n toimitusjohtaja Tarmo Pipatti kiitti yhteistyöstä "vastapuolen" edustajaa. Siltä puolen tuli kiitosta myös työnantajille. "Jos me emme olisi olleet yksimielisiä, ei tästä olisi mitään tullut." ...jne

linkki tekstiin: http://www.talouselama.fi/uutiset/onko+totta+raksalla+ollaan+kavereita/a2224845

Kun taloyhtiö joutui huijarin kynsiin

Yksi vuoden 2013 opettavaisimmista teksteistä ilmestyi Kauppalehdessä. Teksti sisältää useita kuulemiani luuloja ja puutteita: ”...kysyimme isännöitsijältä, ja hän sanoi että... ”, selitykset virheistä, tilitapahtumien ja tositteiden säännölliset tarkastamiskäytännöt (niiden puute), tarkentavat tilintarkastushuomautukset pimitetään hallitukselta koska käytännöt tilintarkastuksissa eivät ole selvillä yms.

Kun taloyhtiö joutui huijarin kynsiin

(Olen koostanut lyhenteen alkuperäisestä. Laitan keskeiset osat tähän sillä kokemukseni mukaan linkit "muuttuvat" parissa vuodessa. Koko tekstin löydät netistä otsikolla tai lopussa olevalla linkillä)

”Luottamus pelasi eikä erimielisyyksiä asioiden hoidosta ollut helsinkiläisen taloyhtiön ja sen isännöitsijän välillä, kunnes toukokuussa poliisilta tullut soitto paljasti laajan huijausvyyhden. Ilmeni, että isännöitsijänä toimineen huijarin jäljiltä oli kateissa isot summat rahaa.

Nelisen vuotta sitten taloyhtiö oli päättänyt etsiä uuden isännöitsijän. Yhteistyö taloyhtiön ja uuden isännöitsijän välillä pyörähti hyvin käyntiin. ”Tarkistin laskut ja kaikki näytti olevan ok, kunnes kerran huomasin, että tililtä oli siirtynyt huomattava summa rahaa. Huomautin asiasta ja kysyin, mitä tämä on. Ai saakeli, isännöitsijä sanoi, ja kertoi, että on tapahtunut virhe, joka pitää pitääkin heti korjata.”

Isännöitsijä maksoi summan takaisin kahdessa erässä korkojen kera. Vuosien ajan taloyhtiö sai kansainvälisessä yhtiössä työskentelevältä KHT-tilintarkastajalta moitteettoman tilintarkastuskertomuksen. Se viestitti osaltaan yhtiölle siitä, että asiat olivat kunnossa. Tosiasiassa asiat eivät kuitenkaan olleet kunnossa.

Jonkin ajan jälkeen ilmi tuli toinenkin tapaus. Kyse oli tuhansien eurojen epäselvästä nostotapahtumasta yhtiön tililtä. ”Havaitsin ruutupaperille merkityn ottotapahtuman ilman selitystä ja kysyin, että mikä tämä on. Isännöitsijä sanoi, että kyse on virheestä, joka korjataan ensi tilassa.”

Helsinkiläisessä taloyhtiössä viimeisin isännöitsijän rahankäyttöön liittyvä epäselvyys paljastui viime keväänä. Tilinpidosta ilmeni, että yhtiöltä uupui mittavat saatavat. Asia kävi ilmi ajankohtana, jolloin toukokuun yhtiökokous oli jo ovella ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja kovisteli asiasta isännöitsijää. ”Hoidimme asian yhtiökokouksessa. Isännöitsijä selvitti asiaa kokoukselle.”

Kohta yhtiökokouksen jälkeen poliisi soitti samaa isännöitsijää käyttävään naapuritaloyhtiöön. Poliisi kysyi, onko yhtiössä isännöitsijän jäljiltä epäselvyyksiä. Alkoi naapuritaloyhtiöiden puheenjohtajien selvitystyö, joka johti ilmoitukseen poliisille.

”Kun aloimme itse selvittää asioita, tuli tilintarkastajalta yhtäkkiä kolme pöytäkirjaa kolmelta vuodelta. Selvisi, että tilintarkastajan huomiot olivat jääneet vuosien ajan pimentoon taloyhtiön hallitukselta. Tilintarkastaja oli havainnut puutteita ja pyytänyt selvityksiä. Tilintarkastajan selvityspyynnöt oli tarkoitettu hallitukselle ja isännöitsijälle, mutteivät tulleet hallituksen tietoon. Nämä isännöitsijä oli pimittänyt.

”Käytäntö tilintarkastusyhtiöissä on ollut se, että varsinaisen tilintarkastuspöytäkirjan yhteydessä on toimitettu tarkastuskertomuksen kanssa tarkentavia pöytäkirjoja, jotka isännöitsijän on pitänyt antaa hallitukselle. Tällainen tapa on ja sehän on ollut aika huono tapa”, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja.

”Jos olisimme saaneet sen ensimmäisen vuoden pöytäkirjan, tämä olisi loppunut siihen. Mutta isännöitsijä pystyi neljän vuoden ajan jatkamaan toimintaansa. Minusta tilintarkastajan toiminta on ollut vajavaista, vaikka se on noudattanut yleistä käytäntöä.”

Rahaepäselvyyksien seurauksena taloyhtiössä on jouduttu keräämään ylimääräinen yhtiövastike. Isännöitsijän omaisuutta on määrätty hukkaamiskieltoon. Asian esitutkinta on juuri valmistunut. Selvityksissä on ilmennyt, että isännöitsijä oli aikaisemmin tuomittu törkeästä kavalluksesta.

Teksti sisältää lisäksi Kiinteistöliiton antamia ohjeita ja ”vinkkejä”
Suomen Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli huomauttaa, että on monia seikkoja, joilla mahdollisia väärinkäytöksiä voidaan taloyhtiössä taklata ennakkoon. Tärkeintä on, että taloyhtiössä ollaan selvillä tehtävä- ja toimivaltakysymyksistä. Hupli vinkkaa taloyhtiöiden hallituksia kiinnittämään huomiota esimerkiksi isännöintisopimuksen sisältöön, kaupparekisteritietojen ajantasaisuuteen, yhtiön tilinkäyttövaltuuksiin, taloustilanteen seurantaan ja yhtiön velvoitteiden tuntemiseen. ”Yhtiön taloudellinen tilanne on hyvä käydä säännöllisesti kokouksissa läpi”, Hupli sanoo. ”Tositteet kannattaa käydä läpi pari kertaa vuodessa välilaskelman ja välitaseen läpikäynnin yhteydessä.”

Nämä haltuun, hallitus

Päälakimies Jenni Hupli Suomen Kiinteistöliitosta listasi vinkkejä siitä, miten taloyhtiön hallituksen tulisi toimia:

Työnjako selväksi. Olkaa tarkkoja, mitkä ovat yhtiön eri toimielinten - yhtiökokouksen, hallituksen ja isännöitsijän - toimivallan rajat. Kun työnjako on selvillä, vältytään mahdollisilta toimivallan ylitysepäilyiltä.

Tuntekaa isännöintisopimuksen sisältö. Isännöitsijän tehtävät määrää laki ja yhdessä solmittu isännöintisopimus. Kaikkien on syytä tietää, mitä on sovittu.

Varmista vastuuvakuutus. Hallituksen kannattaa sopimuksessa edellyttää isännöitsijältä vastuuvakuutuksen ottamista sekä vaatia sopimussuhteen aikana vakuutusta ja sen voimassapitämistä.

Taloustilanteen seuranta joka kokouksen esityslistalle. Yhtiön tositteet sekä välitase ja -laskelma kannattaa käydä läpi pari kertaa vuodessa.

Hankinnat harkitusti ja huolella. Taloyhtiön hallituksen kannattaa osata palvelujen ostamisen perusteet, koska palveluskustannusten osuus hoitovastikkeesta on suuri.

Kokoontukaa tarpeenmukaisesti. Hallituksen kokoontuminen 4-6 kertaa vuodessa on ok, useamminkin, jos yhtiössä on korjaushanke käynnissä.

Yhtiön velvoitteet selville. Hallituksen kannattaa tuntea yhtiön tekemät sopimukset ja seurata, että yhtiön maksut sopimuskumppaneille vastaavat sovittua.

Valtuutukset yksilöidysti. Jos isännöitsijä valtuutetaan jonkin toimen hoitamiseen valtakirjalla, kannattaa valtuutus yksilöidä tarvittavassa laajuudessa.

Kaupparekisteritiedot ajan tasalle: kun hallituksen jäsen tai isännöitsijä vaihtuu, tieto kannattaa rekisteröidä heti kaupparekisteriin. Kolmas osapuoli voi luottaa kaupparekisterin tietoihin.

Kuka käyttää tilejä? Hallituksen kannattaa miettiä, onko tilinkäyttövaltuudet tarkoituksenmukaiset. Jos rahankäytössä ilmenee väärinkäytöksiä, poistakaa valtuudet kiireesti.

Isännöitsijä hallituksen pj:na: onko tällainen roolitus tarkoituksenmukainen? Esimerkiksi pienissä taloyhtiöissä tämä ei ole harvinaista. Yhtiöjärjestyksen määrätessä tai osakkaiden suostuessa, tällainen on juridisesti mahdollista.

Tilaajavastuulain velvoitteet seurantaan.  Edellyttäkää isännöitsijältä liittymistä Tilaajavastuu.fi-palveluun. Palvelusta taloyhtiö voi maksutta tarkistaa, että isännöitsijä on täyttänyt lainmukaiset velvoitteensa asianmukaisesti. Tilaajavastuulailla torjutaan harmaata taloutta.

Lähde: Päälakimies Jenni Hupli, Suomen Kiinteistöliitto.

Juttu on julkaistu Kauppalehden Oma raha -sivuilla perjantaina 29.11.2013.

http://www.kauppalehti.fi/omaraha/kun+taloyhtio+joutui+huijarin+kynsiin/201311577167?utm_source=iltalehti.fi&utm_medium=boksi&utm_content=Versio1&utm_campaign=Boksi3