Tässä talossa yllättää se, että osa vanhemmista asukkaista sanoo pelkäävänsä hallitusta! Miten se on saatu aikaiseksi?
Talon historia on kuin pitkäaikaista diktatuuria, jonka jäljiltä kansa käyttäytyy yhtä pelokkaasti, kuin kaasukammiota odottavat juutalaiset... Pihamielipide on se, että hallitusjäsenillä on asenne, että he ovat ylivertaisia ja etuoikeutettuja, ja muut ovat alempiarvoisia.
Natsihallinto
Kutsun tätä taloyhtiöhallintotapaa natsihallinnoksi: sitä on alentuva asenne muita kohtaan, ja vuosikymmeniä jatkunut vallankäyttö samojen ihmisten taholta, jossa lakeja ei tunneta, vaan toimitaan siten, mikä itselle on eduksi. Pari henkilöä on istunut hallituksessa n. 40 vuotta yhtäjaksoisesti. Vain osaa osakkeenomistajista he pitävät arvokkaina ja heidän kanssaan keskustellaan, loput kuuluvat samaan sarjaan vuokralaisten kanssa.
Yleensä hallituksen jäsenet käyvät itse katsomassa, kun talossa jotain ilmenee. He osaavat ottaa kantaa asioihin, jopa äänestäen niistä. He toimivat osakkaiden luottamushenkilöinä ja ajavat kaikin tavoin taloyhtiön ja osakkaiden etuja. Heitä on siksi useita, että mielipiteitä vaihdellaan ja asioista äänestetään. Heidän tulee myös valvoa toistensa toimia, ettei synny yksinvaltaista toimintaa, joita usein taloissa harrastetaan. Taloyhtiön hallitus ei ymmärrä toiminnallaan olevan vaikutusta talon maineeseen. Maine tulee siitä, miten ihmisiä ja kiinteistöä kohdellaan!
Lähestymiskielto?
Täällä asuminen on turvatonta, kun "epäasiaton toiminta ja suorastaan laiton kohtelu" sallitaan. Täällä hallitus ja isännöitsijä ajavat etujaan salaillen ja välittämättä yhtiökokousten päätöksistä ja osakkaiden kysymyksistä.
Kerroin vuosi sitten ylimääräisessä yhtiökokouksessa isännöitsijän uhkailuista ja toimintatavoista. Kysyin silloin, pitääkö minun hakea lähestymiskielto isännöitsijälle? Kiinteistöliiton edustaja, joka toimi tuolloin kokouksen puheenjohtajana sanoi, että olisi hyvä, jos poliisi olisi paikalla minun turvanani! Isännöitsijä varmisti silti tämän jälkeen takuutarkastuksen ajan ovenpielessä, että käytös jatkui yhtä asiattomana kuin ennenkin.
Olenko minä jonkinlainen uhka hänelle ja hänen "yhteistyökumppaneilleen"?
PUTKIREMONTTI -blogi taloyhtiöstä
2011/04/25
2011/04/22
Ahneet rahastavat, vanhukset maksavat
Talouselämä lehden kolumnissa kirjoittaa Pekka Seppänen ”Ahneet rahastavat, vanhukset maksavat” http://www.talouselama.fi/pelin_henki/article167606.ece
seuraavasti:
”Väestön ikääntyminen on loistava bisnesmahdollisuus kaikille niille, joilla on tuloksentekotahtoa. Tulevaisuudessa menestyvät parhaiten ne yritykset, jotka osaavat taitavimmin riistää asiakkaitaan. Mitä vanhempi ihminen on, sitä helpompi häntä keskimäärin on höynäyttää. Väestön ikärakenne takaa sen, että höynäytysmarkkinat kasvavat lähivuosina lupaavasti. Suomi täytti 90 vuotta ja niin täyttävät kohta kaikki suomalaisetkin. Vanhukset ovat vauraampia kuin koskaan. Yhtälö on verraton. Varsinkin kun yhtälöön lisää sen tosiasian, että vanhukset yleensä ostavat sen tuotteen tai palvelun, jota myyjä kulloinkin suosittelee.
Vanhuksella tarkoitetaan tässä kolumnissa ihmistä, joka iästään johtuen on menettänyt terävimmän havainto- ja taistelukykynsä. Mutta ei luottamustaan kanssaihmisten rehellisyyteen ja hyvään tahtoon. Suomessa vanhuksia huijataan kuin etelässä turisteja.
On olemassa Pelastakaa Lapset ry, mutta Pelastakaa Vanhukset ry:tä ei vielä ole.”
Mielestäni monet vanhukset tulisi aluksi pelastaa omilta lapsiltaan ja heidän ahneudeltaan. Ehkä muu väki tämän saman asenteen omaksumana seuraa vain esimerkkiä. Se on yleinen länsimainen asenne, missä heikoilta saa viedä, jos olet tarpeeksi ovela ja röyhkeä.
seuraavasti:
”Väestön ikääntyminen on loistava bisnesmahdollisuus kaikille niille, joilla on tuloksentekotahtoa. Tulevaisuudessa menestyvät parhaiten ne yritykset, jotka osaavat taitavimmin riistää asiakkaitaan. Mitä vanhempi ihminen on, sitä helpompi häntä keskimäärin on höynäyttää. Väestön ikärakenne takaa sen, että höynäytysmarkkinat kasvavat lähivuosina lupaavasti. Suomi täytti 90 vuotta ja niin täyttävät kohta kaikki suomalaisetkin. Vanhukset ovat vauraampia kuin koskaan. Yhtälö on verraton. Varsinkin kun yhtälöön lisää sen tosiasian, että vanhukset yleensä ostavat sen tuotteen tai palvelun, jota myyjä kulloinkin suosittelee.
Vanhuksella tarkoitetaan tässä kolumnissa ihmistä, joka iästään johtuen on menettänyt terävimmän havainto- ja taistelukykynsä. Mutta ei luottamustaan kanssaihmisten rehellisyyteen ja hyvään tahtoon. Suomessa vanhuksia huijataan kuin etelässä turisteja.
On olemassa Pelastakaa Lapset ry, mutta Pelastakaa Vanhukset ry:tä ei vielä ole.”
Mielestäni monet vanhukset tulisi aluksi pelastaa omilta lapsiltaan ja heidän ahneudeltaan. Ehkä muu väki tämän saman asenteen omaksumana seuraa vain esimerkkiä. Se on yleinen länsimainen asenne, missä heikoilta saa viedä, jos olet tarpeeksi ovela ja röyhkeä.
Vanhusten hyväksikäyttö ja vanhukset vallankäyttäjinä
Vanhukset remontin järjestäjinä
Minulta on moni kysynyt, pitäisikö mennä kokouksiin, kun äidin tai isän talossa suunnitellaan putkiremonttia? Kyllä.
Iso remontti ei ole pieni juttu, johon vain palkataan tekijät. Taloyhtiöiden hallinto tulisi ennen remontin alkua muokata sellaiseksi, että siellä on eri-ikäisiä ihmisiä, joilla on kyky arvioida tilanteita ja ottaa itse asioista ja sopimuksista selvää. Lain noudattamisen suhteen on oltava tarkka, kun käsitellään suuria rahasummia.
Kiinteistön ylläpito ja suunnitelmallisuus ovat liian isoja asioita vanhuksille. He tekevät pakon edessä vain korjauspäätöksiä, jotka eivät saa maksaa liikaa. Huonon tuntemuksen ja sinisilmäisyyden takia seuraa huonosti suunniteltuja remontteja, outoja lopputuloksia, ja liian kalliita ja epäonnistuneita remontteja.
Vanhukset kaipaavat etupäässä käytännön neuvoja remontin ajaksi. Se on suuri muutos heidän elämässään, ja he eivät näin isoja juttuja jaksa pohtia laajemmin. Vanhukset ovat luottavaisia ja antavat helposti kaiken vallan ulkopuolisille asiantuntijoille. Jos taloyhtiö on sulkeutunut ja siellä ei kerrota asioista osakkaille, se on helppo hyväksikäytölle. Kun kaikkea ei kerrota, tulisi miettiä, onko aihetta salailuun?
Tuhoaako vanhakantainen hallinto yhteisöllisyyden
Mutta ovatko vanhukset vain hyväksikäytettäviä? Vai voiko heitä juuri siksi käyttää hyväksi kun he eivät toimi lakia kunnioittaen?
Taloyhtiöissä on diktaattoreja, jotka eivät ole kuulleetkaan laeista. Se on yleistä, kun vallassa on oltu liian kauan, eikä ole jouduttu vastaamaan virheistä. On toimittu salaillen ja on huolehdittu vain omista eduista. Yhtiökokousten päämäärä on silloin vain vastuuvapauden saaminen.
Voimattomuus
Usein juuri tämä vanhusvoima ja vanhakantaisuus pitää toiset loitolla, ja taloyhtiöiden hallintotavat jatkuvat vanhakantaisena, salaisena ja kehittymättömänä. Kokoukset ovat tylsiä ja jäykkiä. Jos muutama nuorempi naapuri vielä hoitaa puuttuvat hallitusvalinnat kääntyen sopivien uusien puoleen, pysyy hallinto "samoissa opituissa tavoissa". Ja ihmetellään, miksi kukaan ei halua mukaan? Vallan ristiriita on juuri se, - jos lakia ei noudateta eikä ihmisillä ole oikeuksia, vetäydytään eikä mukaan haluta. Minusta se on viisautta.
Minulta on moni kysynyt, pitäisikö mennä kokouksiin, kun äidin tai isän talossa suunnitellaan putkiremonttia? Kyllä.
Iso remontti ei ole pieni juttu, johon vain palkataan tekijät. Taloyhtiöiden hallinto tulisi ennen remontin alkua muokata sellaiseksi, että siellä on eri-ikäisiä ihmisiä, joilla on kyky arvioida tilanteita ja ottaa itse asioista ja sopimuksista selvää. Lain noudattamisen suhteen on oltava tarkka, kun käsitellään suuria rahasummia.
Kiinteistön ylläpito ja suunnitelmallisuus ovat liian isoja asioita vanhuksille. He tekevät pakon edessä vain korjauspäätöksiä, jotka eivät saa maksaa liikaa. Huonon tuntemuksen ja sinisilmäisyyden takia seuraa huonosti suunniteltuja remontteja, outoja lopputuloksia, ja liian kalliita ja epäonnistuneita remontteja.
Vanhukset kaipaavat etupäässä käytännön neuvoja remontin ajaksi. Se on suuri muutos heidän elämässään, ja he eivät näin isoja juttuja jaksa pohtia laajemmin. Vanhukset ovat luottavaisia ja antavat helposti kaiken vallan ulkopuolisille asiantuntijoille. Jos taloyhtiö on sulkeutunut ja siellä ei kerrota asioista osakkaille, se on helppo hyväksikäytölle. Kun kaikkea ei kerrota, tulisi miettiä, onko aihetta salailuun?
Tuhoaako vanhakantainen hallinto yhteisöllisyyden
Mutta ovatko vanhukset vain hyväksikäytettäviä? Vai voiko heitä juuri siksi käyttää hyväksi kun he eivät toimi lakia kunnioittaen?
Taloyhtiöissä on diktaattoreja, jotka eivät ole kuulleetkaan laeista. Se on yleistä, kun vallassa on oltu liian kauan, eikä ole jouduttu vastaamaan virheistä. On toimittu salaillen ja on huolehdittu vain omista eduista. Yhtiökokousten päämäärä on silloin vain vastuuvapauden saaminen.
Voimattomuus
Usein juuri tämä vanhusvoima ja vanhakantaisuus pitää toiset loitolla, ja taloyhtiöiden hallintotavat jatkuvat vanhakantaisena, salaisena ja kehittymättömänä. Kokoukset ovat tylsiä ja jäykkiä. Jos muutama nuorempi naapuri vielä hoitaa puuttuvat hallitusvalinnat kääntyen sopivien uusien puoleen, pysyy hallinto "samoissa opituissa tavoissa". Ja ihmetellään, miksi kukaan ei halua mukaan? Vallan ristiriita on juuri se, - jos lakia ei noudateta eikä ihmisillä ole oikeuksia, vetäydytään eikä mukaan haluta. Minusta se on viisautta.
2011/04/21
Isännöintipalvelujen sopimusehdot
Isännöintisopimuksen purkaminen
Sopimus on solmittu taloyhtiön hallituksen kanssa ja sen lakkauttaminen on kahden kauppa, jota ei yksipuolisesti voi siirtää. Irtisanomisajat ja -tavat säätelevät sopimusasioita. Hallituksilla on oikeus valita toimistonsa tarjousten perusteella.
Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007 http://www.isannointiliitto.fi/taloyhtiolle/isannointipalvelut/yleisetsopimusehdot/
Osia sopimuksesta:
"8 § Sopimuksen siirto
Sopijapuolilla ei ole oikeutta siirtää sopimusta tai sen osaa kolmannelle ilman toisen sopijapuolen kirjallista suostumusta.
Liikkeen luovutuksen tai kiinteistön omistuksen vaihtumisen yhteydessä sopimus voidaan siirtää. Muutoksesta on ilmoitettava välittömästi toiselle sopijapuolelle. Jos tilaaja ei hyväksy siirtoa, hänellä on oikeus kuukauden kuluessa siitä, kun on hän saanut tiedon liikkeen luovutuksesta tai kiinteistön omistuksen vaihtumisesta, irtisanoa sopimus kolmen (3) kuukauden irtisanomisajalla riippumatta siitä, mitä sopimuksen kestosta, irtisanomisajasta tai irtisanomismenettelystä on sovittu.
11 § Sopimuksen muuttaminen
Sopimuksen perustana olevissa tiedoissa havaitut virheet tai muutokset on viipymättä ilmoitettava toiselle sopijapuolelle. Sopijapuolella on oikeus vaatia sopimuksen muuttamista oikeiden tietojen mukaisiksi.
Purkaminen
Sopimus voidaan purkaa päättymään välittömästi, mikäli sopijapuoli kirjallisesta huomautuksesta huolimatta olennaisesti laiminlyö suoritusvelvollisuutensa tai ei muutoin noudata, mitä on sovittu. Ilman kirjallista huomatustakin sopijapuolella on oikeus purkaa sopimus päättymään välittömästi, jos toinen sopijapuoli on törkeästi laiminlyönyt sopimuksen mukaiset velvoitteensa tai on muutoin sopimustehtäviä hoitaessaan menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.
Jos toinen sopijapuolista asetetaan konkurssiin, yrityssaneeraukseen tai selvitystilaan, on toisella sopijapuolella oikeus purkaa sopimus. Tilaajalla on sopimuksen purkuoikeus myös toimeksisaajana toimivan itsenäisen yrittäjän velkajärjestelymenettelyn perusteella."
ISA eli hyvä isännöintitapa
Hyvään isännöintitapaan sit. auktorisoitunut isännöitsijäjärjestelmä on muuttunut. ISA -järjestelmää on muutettu toimistokohtaiseksi vuoden 2012 alusta. Siirtymäkausi oli edellisvuosi. Siihen kannattaa perehtyä sen omilla sivuilla.http://www.isa-yhdistys.org/hyvaisannointitapa/
Mikä eläin talosi on?
Isännöitsijöitä verrataan Kuningaskuluttajan ”Isännöitsijä itsevaltias”- ohjelmassa patruunaan, joka vetää hallitusta kuin pässilaumaa narun päässä. Tässä tapauksessa uuteen karsinaan. Minusta tämä talo elää kuin ummessa oleva lehmä, odottaen ja palvoen keinosiementäjää, - eikä huomannut, että se kävi jo!
Sopimus on solmittu taloyhtiön hallituksen kanssa ja sen lakkauttaminen on kahden kauppa, jota ei yksipuolisesti voi siirtää. Irtisanomisajat ja -tavat säätelevät sopimusasioita. Hallituksilla on oikeus valita toimistonsa tarjousten perusteella.
Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007 http://www.isannointiliitto.fi/taloyhtiolle/isannointipalvelut/yleisetsopimusehdot/
Osia sopimuksesta:
"8 § Sopimuksen siirto
Sopijapuolilla ei ole oikeutta siirtää sopimusta tai sen osaa kolmannelle ilman toisen sopijapuolen kirjallista suostumusta.
Liikkeen luovutuksen tai kiinteistön omistuksen vaihtumisen yhteydessä sopimus voidaan siirtää. Muutoksesta on ilmoitettava välittömästi toiselle sopijapuolelle. Jos tilaaja ei hyväksy siirtoa, hänellä on oikeus kuukauden kuluessa siitä, kun on hän saanut tiedon liikkeen luovutuksesta tai kiinteistön omistuksen vaihtumisesta, irtisanoa sopimus kolmen (3) kuukauden irtisanomisajalla riippumatta siitä, mitä sopimuksen kestosta, irtisanomisajasta tai irtisanomismenettelystä on sovittu.
11 § Sopimuksen muuttaminen
Sopimuksen perustana olevissa tiedoissa havaitut virheet tai muutokset on viipymättä ilmoitettava toiselle sopijapuolelle. Sopijapuolella on oikeus vaatia sopimuksen muuttamista oikeiden tietojen mukaisiksi.
Purkaminen
Sopimus voidaan purkaa päättymään välittömästi, mikäli sopijapuoli kirjallisesta huomautuksesta huolimatta olennaisesti laiminlyö suoritusvelvollisuutensa tai ei muutoin noudata, mitä on sovittu. Ilman kirjallista huomatustakin sopijapuolella on oikeus purkaa sopimus päättymään välittömästi, jos toinen sopijapuoli on törkeästi laiminlyönyt sopimuksen mukaiset velvoitteensa tai on muutoin sopimustehtäviä hoitaessaan menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.
Jos toinen sopijapuolista asetetaan konkurssiin, yrityssaneeraukseen tai selvitystilaan, on toisella sopijapuolella oikeus purkaa sopimus. Tilaajalla on sopimuksen purkuoikeus myös toimeksisaajana toimivan itsenäisen yrittäjän velkajärjestelymenettelyn perusteella."
ISA eli hyvä isännöintitapa
Hyvään isännöintitapaan sit. auktorisoitunut isännöitsijäjärjestelmä on muuttunut. ISA -järjestelmää on muutettu toimistokohtaiseksi vuoden 2012 alusta. Siirtymäkausi oli edellisvuosi. Siihen kannattaa perehtyä sen omilla sivuilla.http://www.isa-yhdistys.org/hyvaisannointitapa/
Mikä eläin talosi on?
Isännöitsijöitä verrataan Kuningaskuluttajan ”Isännöitsijä itsevaltias”- ohjelmassa patruunaan, joka vetää hallitusta kuin pässilaumaa narun päässä. Tässä tapauksessa uuteen karsinaan. Minusta tämä talo elää kuin ummessa oleva lehmä, odottaen ja palvoen keinosiementäjää, - eikä huomannut, että se kävi jo!
2011/04/13
Luottavatko taloyhtiöt isännöitsijöihin liikaa?
Tässä taloyhtiössä on ryhdytty isoon remonttiin uuden isännöitsijän ripeän toiminnan ansiosta. Sama isännöitsijä toimii naapuritaloissakin, ja niissä on remontoitu taloja peräkkäin. Keskeistä niille on kiireellinen toiminta.
Luottavatko taloyhtiön hallitukset isännöitsijöihin liikaa, kysyy Kuningaskuluttaja –ohjelma?
– Aivan ilmiselvästi luottavat, ja joko heillä ei ole aikaa tai kykyä paneutua asioihin. Tämä on aivan kestämätön yhdistelmä, vastaa Mikko Peltokorpi. Jotkut isännöitsijät myös jättävät tarjouskilpailun kokonaan tekemättä, ja urakka menee tutulle. Tällaiset tapaukset eivät ole yllätys Kiinteistöliiton lakimiehelle.
– Pahinta on, että isännöitsijä ei ole rehellinen toiminnassaan tilaajalle. Tällaisia on hyvin paljon, tämän tyyppisiä kategorisia virheitä. Se on huolestuttavaa, Kiinteistöliiton Juha Terho toteaa.
Koko jutun voi lukea Kuningaskuluttaja –ohjelman nettisivuilta http://kuningaskuluttaja.yle.fi/ joka kertoo asuminen arkistossa remonttiohjelmasta nimeltä Isännöitsijä – itsevaltias.
– Asiakasta eli taloyhtiöitä edustavan Kiinteistöliiton mielestä patruunaisännöitsijöiden ajalle pitäisi laittaa piste. Taloyhtiön hallituksen pitäisi olla se, joka määrittelee, mitä se isännöitsijältään haluaa. Isännöitsijä ikään kuin käskyttää ja kääntää tämän lainmukaisen vastuusuhteen toisin päin, että itse asiassa hallitus onkin näissä tilanteissa se pässi siellä narun päässä ja patruuna siellä toisessa päässä. Kyllä näitä on, ja ihan ammattimaisissa isännöitsijöissä, sanoo Juha Terho.
Luottavatko taloyhtiön hallitukset isännöitsijöihin liikaa, kysyy Kuningaskuluttaja –ohjelma?
– Aivan ilmiselvästi luottavat, ja joko heillä ei ole aikaa tai kykyä paneutua asioihin. Tämä on aivan kestämätön yhdistelmä, vastaa Mikko Peltokorpi. Jotkut isännöitsijät myös jättävät tarjouskilpailun kokonaan tekemättä, ja urakka menee tutulle. Tällaiset tapaukset eivät ole yllätys Kiinteistöliiton lakimiehelle.
– Pahinta on, että isännöitsijä ei ole rehellinen toiminnassaan tilaajalle. Tällaisia on hyvin paljon, tämän tyyppisiä kategorisia virheitä. Se on huolestuttavaa, Kiinteistöliiton Juha Terho toteaa.
Koko jutun voi lukea Kuningaskuluttaja –ohjelman nettisivuilta http://kuningaskuluttaja.yle.fi/ joka kertoo asuminen arkistossa remonttiohjelmasta nimeltä Isännöitsijä – itsevaltias.
– Asiakasta eli taloyhtiöitä edustavan Kiinteistöliiton mielestä patruunaisännöitsijöiden ajalle pitäisi laittaa piste. Taloyhtiön hallituksen pitäisi olla se, joka määrittelee, mitä se isännöitsijältään haluaa. Isännöitsijä ikään kuin käskyttää ja kääntää tämän lainmukaisen vastuusuhteen toisin päin, että itse asiassa hallitus onkin näissä tilanteissa se pässi siellä narun päässä ja patruuna siellä toisessa päässä. Kyllä näitä on, ja ihan ammattimaisissa isännöitsijöissä, sanoo Juha Terho.
Taloyhtiön vanhushallinnon heikkous
Yli 70-vuotiaiden enemmistö hallituksessa on riski taloyhtiölle, varsinkin sen nuoremmille hallitusjäsenille. Lain mukaan vanhusten ei edes uskota ymmärtävän taloyhtiön vaativia remonttiasioita kuten sopimusehtoja. Siksi hallitusvastuun katsotaankin olevan isännöitsijällä ja nuoremmilla jäsenillä, jotka usein istuvat työssä, kun vanhukset pitävät kokouksiaan päiväaikaan.
Lisäksi vanhushallitukselle tarjotaan sopimusta, jossa heidän tarvitsee maksaa vähemmän perushintaa ja urakoitsijalle annetaan vapaat kädet lisälaskuihin. Ilmeisesti tämä on yleinen käytäntö taloyhtiöissä, joissa hallitus vastustelee suurta remonttia eikä tiedä, mitä laki maksuista sanoo!
Taloyhtiövalta siirtyy näillä järjestelyillä tietämättömältä hallitukselta vähitellen yhä enemmän isännöitsijälle ja muille tahoille, jotka tulevat kertomaan osakkaille, ettei heillä ole asioihin mitään sanomista, koska sopimus on tehty hallituksen kanssa (joka ei siitä mitään tajunnut).
Vastustan tätä kehitystä, koska palvelut ja remontit huononevat, kun niitä tehdään lyhyellä tähtäimellä pakon edessä. Asunto-osakeyhtiöasuminen oikeuksineen muuttuu vuokrayhtiöksi eikä kannusta asunnon omistamiseen. Asia näkyy tämän talon remonttien lopputuloksissa ja asumistyytyväisyydessä sekä puutteellisissa osakasoikeuksissa jo pidemmältä ajalta.
Lisäksi vanhushallitukselle tarjotaan sopimusta, jossa heidän tarvitsee maksaa vähemmän perushintaa ja urakoitsijalle annetaan vapaat kädet lisälaskuihin. Ilmeisesti tämä on yleinen käytäntö taloyhtiöissä, joissa hallitus vastustelee suurta remonttia eikä tiedä, mitä laki maksuista sanoo!
Taloyhtiövalta siirtyy näillä järjestelyillä tietämättömältä hallitukselta vähitellen yhä enemmän isännöitsijälle ja muille tahoille, jotka tulevat kertomaan osakkaille, ettei heillä ole asioihin mitään sanomista, koska sopimus on tehty hallituksen kanssa (joka ei siitä mitään tajunnut).
Vastustan tätä kehitystä, koska palvelut ja remontit huononevat, kun niitä tehdään lyhyellä tähtäimellä pakon edessä. Asunto-osakeyhtiöasuminen oikeuksineen muuttuu vuokrayhtiöksi eikä kannusta asunnon omistamiseen. Asia näkyy tämän talon remonttien lopputuloksissa ja asumistyytyväisyydessä sekä puutteellisissa osakasoikeuksissa jo pidemmältä ajalta.
2011/03/01
Taloyhtiöt hyötyjien käsissä
Taloyhtiöosakkaiden tietämättömyys hallinnosta, yleinen välinpitämättömyys ja vanhukset johdossa ovat hyvä maaperä hyväksikäytölle. Tämä taloyhtiö ei ole harvinaisuus, vastaavia ja hurjempia tarinoita on paljon.
Käännetyt rahat nostetaan osakkaiden pussista
Aikamoiset korotukset yhtiövastikkeisiin tulee, kun asioiden annetaan jatkua pitkään. Useiden vuosien ajan ”käännetyt” summat voivat olla jopa yhden remontin suuruisia. Uskon täällä hävinneen muutamassa vuodessa epämääräisten touhujen ja huonojen remonttisopimusten takia ainakin 35 000 euroa.
Tämä aika on helppoa huolimattomuuksille, kun hallinto on tottunut helppoon vallan pitoon ja muutoksia on tulossa. Ne menevät helposti ohi vailla tarkkaavaisuutta.
Hallitus on aina vastuussa
Ihmettelen monien taloyhtiöiden tapaa hoitaa näitä ongelmia. Miksi ei koko hallitusta irtisanota ja vaihdeta yhtiökokouksessa, kun rahakavalluksia paljastuu? Koko hallitushan on vastuussa talon rahojen käytön valvonnasta.
Usein isännöitsijä vain vaihdetaan, sillä ajatellaan, että hän on pomo, ja hallitukselle annetaan vastuuvapaus ja jatketaan samalla tavalla. Lisäksi hallitus vapauttaa isännöitsijän erottamisen jälkeen vastuuvapaudesta, kunhan vain päästään eroon. Ei ihme, että rötöstelyt jatkuvat.
Merkinnällä vastuuvapauden epäämiseksi saadaan asioita tutkituksi ja tilintarkastajat kiinnittäisivät enemmän huomiota asioiden hoitoon. Lisäksi osakkaat voivat vaatia tarvittaessa 10 % osake-enemmistön turvin tilien ja kuittien tarkastamisen pidemmältäkin ajalta. Sitä kannattaa ehdottaa, että asioiden selvittämiseen ryhdytään ajoissa.
Laskujen tarkastaja
Tositapauksia elävästä elämästä tapahtuu, kun isännöintiä hoitaa hallitusjäsen, joka on yrittäjä ja omistaa vielä useita asuntoja talossa, kun talousvaikeudet iskevät. Tai työsuhteessa taloon oleva hallitusjäsen, joka nostaa ylisuurta palkkaa erilaisia kuitteja esitellen. Tämä on mahdollisia vain, jos isännöitsijä on mukana asiassa, sillä hän hoitaa käytännön tilisiirrot ja vastaa kirjanpidon järjestämisestä. Miksi niin harvassa taloyhtiössä on hallituksella laskujen tarkastaja?
Pöytäkirjat satuja täynnä
Yleistä myös oikeuteen menneissä jutuissa on se, että taloyhtiön pöytäkirjat ovat päin mäntyä. Miksi ei pöytäkirjoja lueta seuraavissa kokouksissa ja ne allekirjoitetaan uskoen, että asiat ovat oikein. Pöytäkirjantarkastajat toimivat sokeasti.
Kokouksissa puheenjohtajan tulisi selkeästi ääneen ilmoittaa, mitä päätetään ja vahvistaa sihteerille, miten asia merkitään pöytäkirjaan. Näin myös pöytäkirjantarkastajat ja osakkaat kuulevat asian. Sihteerillä (yleensä isännöitsijä) ei pitäisi olla mitään omia satuja kerrottavanaan. Täälläkin pöytäkirjat taitavat kuulua ”peiteltyjen asiakirjojen” luokkaan, niitähän ei lähetetä osakkaille.
Kun taloyhtiöstä puuttuu avoimuus vähän joka asiassa, kannattaa olla tarkkana. Jos kysymyksiin ei vastata tai remontin kuluja ei kerrota, tehtäisiinkö sitä, jos mitään peiteltävää ei olisi?
Käännetyt rahat nostetaan osakkaiden pussista
Aikamoiset korotukset yhtiövastikkeisiin tulee, kun asioiden annetaan jatkua pitkään. Useiden vuosien ajan ”käännetyt” summat voivat olla jopa yhden remontin suuruisia. Uskon täällä hävinneen muutamassa vuodessa epämääräisten touhujen ja huonojen remonttisopimusten takia ainakin 35 000 euroa.
Tämä aika on helppoa huolimattomuuksille, kun hallinto on tottunut helppoon vallan pitoon ja muutoksia on tulossa. Ne menevät helposti ohi vailla tarkkaavaisuutta.
Hallitus on aina vastuussa
Ihmettelen monien taloyhtiöiden tapaa hoitaa näitä ongelmia. Miksi ei koko hallitusta irtisanota ja vaihdeta yhtiökokouksessa, kun rahakavalluksia paljastuu? Koko hallitushan on vastuussa talon rahojen käytön valvonnasta.
Usein isännöitsijä vain vaihdetaan, sillä ajatellaan, että hän on pomo, ja hallitukselle annetaan vastuuvapaus ja jatketaan samalla tavalla. Lisäksi hallitus vapauttaa isännöitsijän erottamisen jälkeen vastuuvapaudesta, kunhan vain päästään eroon. Ei ihme, että rötöstelyt jatkuvat.
Merkinnällä vastuuvapauden epäämiseksi saadaan asioita tutkituksi ja tilintarkastajat kiinnittäisivät enemmän huomiota asioiden hoitoon. Lisäksi osakkaat voivat vaatia tarvittaessa 10 % osake-enemmistön turvin tilien ja kuittien tarkastamisen pidemmältäkin ajalta. Sitä kannattaa ehdottaa, että asioiden selvittämiseen ryhdytään ajoissa.
Laskujen tarkastaja
Tositapauksia elävästä elämästä tapahtuu, kun isännöintiä hoitaa hallitusjäsen, joka on yrittäjä ja omistaa vielä useita asuntoja talossa, kun talousvaikeudet iskevät. Tai työsuhteessa taloon oleva hallitusjäsen, joka nostaa ylisuurta palkkaa erilaisia kuitteja esitellen. Tämä on mahdollisia vain, jos isännöitsijä on mukana asiassa, sillä hän hoitaa käytännön tilisiirrot ja vastaa kirjanpidon järjestämisestä. Miksi niin harvassa taloyhtiössä on hallituksella laskujen tarkastaja?
Pöytäkirjat satuja täynnä
Yleistä myös oikeuteen menneissä jutuissa on se, että taloyhtiön pöytäkirjat ovat päin mäntyä. Miksi ei pöytäkirjoja lueta seuraavissa kokouksissa ja ne allekirjoitetaan uskoen, että asiat ovat oikein. Pöytäkirjantarkastajat toimivat sokeasti.
Kokouksissa puheenjohtajan tulisi selkeästi ääneen ilmoittaa, mitä päätetään ja vahvistaa sihteerille, miten asia merkitään pöytäkirjaan. Näin myös pöytäkirjantarkastajat ja osakkaat kuulevat asian. Sihteerillä (yleensä isännöitsijä) ei pitäisi olla mitään omia satuja kerrottavanaan. Täälläkin pöytäkirjat taitavat kuulua ”peiteltyjen asiakirjojen” luokkaan, niitähän ei lähetetä osakkaille.
Kun taloyhtiöstä puuttuu avoimuus vähän joka asiassa, kannattaa olla tarkkana. Jos kysymyksiin ei vastata tai remontin kuluja ei kerrota, tehtäisiinkö sitä, jos mitään peiteltävää ei olisi?
2011/02/20
Sopimuksen sisällöstä ja lisälaskuista
Sain helmikuussa kirjeen, jossa ilmoitetaan urakoitsijan laittavan perintään ylimääräisen laatanpoistolaskuni, jos en sitä maksa. Hän aloitti maksumuistutusten lähettämisen siitä takuutarkastuksen jälkeen kesäkuussa. Mihin lasku perustuu ja kuka on sopinut ja mitä?
Sopimuksen sisällöstä
Onko hallitus tehnyt kokonaisurakkasopimuksen, jossa urakoitsija ottaa korjatakseen 50 vuotta vanhat kylpyhuoneet? Vai onko se sopinut, että jos kylpyhuone on korjattu jälkeenpäin ja siinä on laatoitusta enemmän kuin alkuperäisessä, osakas joutuu maksamaan lisälaskun alkuperäisen laatoituksen ylittävästä osasta?
Onko remontin päätöksenteossa noudatettu asunto-osakeyhtiölakia? Se on keskeinen ongelma tässä taloyhtiössä ja hallituksen tavoissa. Jos tehdään päätös, joka kohdistuu osakkaiden elämään ja heidän varojensa käyttöön, asia tulee sopia yhtiökokouksessa, joka on korkein päätöksentekoelin taloyhtiössä. Talon hankinnoissa kustannukset jaetaan osakkeiden lukumäärän mukaan tasaveroisesti, vaikka niissä jouduttaisiin tekemään eritasoisesti työtä.
Remonttilupaa ei pitäisi osakkaiden antaa vajavaisilla tiedoilla, joita vain hankesuunnitelman nimissä annetaan. Se on pelkkä arvio ja silloin tietämätön taloyhtiö on altis myöhemmin vääristyneille tiedoille ja maksuille. Vaatikaa aina lopullinen suunnitelma hinta-arvioineen ja pyytäkää näytettäväksi myös laatat ja kalusteet (mallikylpyhuone) ennen kuin annatte luvan aloittaa! Tässä taloyhtiössä hankesuunnitelman hinta-arviota esitetään aina jälkeenpäin jopa koko remontin lopullisena hintana!!
Palautteeni:
Laitoin perintäkirjeen saatuani asianajotoimistolle palautteen putkiremonttiin liittyvästä ylimääräisestä laatanpoistolaskusta ja pyysin, että perintäasia käsitellään oikeudessa:
1. Laskuun merkitty laattapurkutyö on osa taloyhtiön tilaamaa kokonaisurakkasopimusta. Putkiremontin tilaajaosapuoli on taloyhtiö ja sopimukset on allekirjoittanut hallitus. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hinnoitteluperuste on tasavertainen osakkeiden lukumäärän mukaan, vaikka niissä jouduttaisiinkin tekemään eritasoisesti työtä.
2. Osakkaille urakoitsija ilmoitti ennen remonttia laatta- ja saumavaihtoehdot, joiden hinnat määräytyivät sen mukaan mitä valitsi. Taloyhtiö hoiti niiden laskutuksen ja työhön liittyneet urakoitsijan hyvitykset osakkailta heidän valintojensa mukaan. Taloyhtiö ei ole missään vaiheessa kertonut osakkaille sopimukseen perustuvasta laatanpoiston lisälaskusta, joka kohdistui muutamiin asuntoihin.
3. Kuulin laatanpoiston lisälaskuasiasta naapureiltani. Työmiehet väittivät, että he ovat sopineet vain alkuperäiskuntoisten 1960-luvun kylpyhuoneiden korjaamisesta. Urakoitsija väittää, että näin on sopimuksessa taloyhtiön kanssa sovittu. Oletan että lisälaskutusasian on urakoitsija yksipuolisesti päättänyt.
4. Sopimusepäselvyydet. Kumpikaan osapuoli ei ole pyynnöistäni huolimatta sopimuksen sisältöä tai kopioita siitä esittänyt. Taloyhtiön isännöitsijä väittää että urakan työselosteet ja sopimukset ovat hallituksen salaisia asiakirjoja. Hallitusjäsenvanhukset eivät tajua sopimusasiaa ollenkaan. Putkiremontista ei ole saanut puhua mitään remontin jälkeisissä yhtiökokouksissa. En ole antanut hallitukselle vastuuvapautta. Asunto-osakeyhtiölaista poikkeava sopimussisältö on hallituksen henkilökohtaisella vastuulla, jos sitä ei ole hyväksytty yhtiökokouksessa.
5. Laskussa mainittu tilaaja ”Asunto Oy X:n asukkaat” ei ole kelvollinen sopimuskumppani, koska sellaista sopimussuhteista yhteisöä ei ole. On vain asunto-osakeyhtiö ja yksittäisiä asukkaita sekä osakkaita. En ole yksityishenkilönä tilannut mitään laatanpoistoa. Se kuului taloyhtiön teettämään urakkaan.
Lisäksi mainitsin että laskutuskäytäntö on ollut ailahtelevaa: laskua ei lähetetty edes pyynnöstä oikeaan osoitteeseen eikä laskuerittelyä annettu. Maksumuistutukset aloitettiin takuutarkastuksen hyväksynnän jälkeen kahden vuoden kuluttua remontista.
Sopimuksen sisällöstä
Onko hallitus tehnyt kokonaisurakkasopimuksen, jossa urakoitsija ottaa korjatakseen 50 vuotta vanhat kylpyhuoneet? Vai onko se sopinut, että jos kylpyhuone on korjattu jälkeenpäin ja siinä on laatoitusta enemmän kuin alkuperäisessä, osakas joutuu maksamaan lisälaskun alkuperäisen laatoituksen ylittävästä osasta?
Onko remontin päätöksenteossa noudatettu asunto-osakeyhtiölakia? Se on keskeinen ongelma tässä taloyhtiössä ja hallituksen tavoissa. Jos tehdään päätös, joka kohdistuu osakkaiden elämään ja heidän varojensa käyttöön, asia tulee sopia yhtiökokouksessa, joka on korkein päätöksentekoelin taloyhtiössä. Talon hankinnoissa kustannukset jaetaan osakkeiden lukumäärän mukaan tasaveroisesti, vaikka niissä jouduttaisiin tekemään eritasoisesti työtä.
Remonttilupaa ei pitäisi osakkaiden antaa vajavaisilla tiedoilla, joita vain hankesuunnitelman nimissä annetaan. Se on pelkkä arvio ja silloin tietämätön taloyhtiö on altis myöhemmin vääristyneille tiedoille ja maksuille. Vaatikaa aina lopullinen suunnitelma hinta-arvioineen ja pyytäkää näytettäväksi myös laatat ja kalusteet (mallikylpyhuone) ennen kuin annatte luvan aloittaa! Tässä taloyhtiössä hankesuunnitelman hinta-arviota esitetään aina jälkeenpäin jopa koko remontin lopullisena hintana!!
Palautteeni:
Laitoin perintäkirjeen saatuani asianajotoimistolle palautteen putkiremonttiin liittyvästä ylimääräisestä laatanpoistolaskusta ja pyysin, että perintäasia käsitellään oikeudessa:
1. Laskuun merkitty laattapurkutyö on osa taloyhtiön tilaamaa kokonaisurakkasopimusta. Putkiremontin tilaajaosapuoli on taloyhtiö ja sopimukset on allekirjoittanut hallitus. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hinnoitteluperuste on tasavertainen osakkeiden lukumäärän mukaan, vaikka niissä jouduttaisiinkin tekemään eritasoisesti työtä.
2. Osakkaille urakoitsija ilmoitti ennen remonttia laatta- ja saumavaihtoehdot, joiden hinnat määräytyivät sen mukaan mitä valitsi. Taloyhtiö hoiti niiden laskutuksen ja työhön liittyneet urakoitsijan hyvitykset osakkailta heidän valintojensa mukaan. Taloyhtiö ei ole missään vaiheessa kertonut osakkaille sopimukseen perustuvasta laatanpoiston lisälaskusta, joka kohdistui muutamiin asuntoihin.
3. Kuulin laatanpoiston lisälaskuasiasta naapureiltani. Työmiehet väittivät, että he ovat sopineet vain alkuperäiskuntoisten 1960-luvun kylpyhuoneiden korjaamisesta. Urakoitsija väittää, että näin on sopimuksessa taloyhtiön kanssa sovittu. Oletan että lisälaskutusasian on urakoitsija yksipuolisesti päättänyt.
4. Sopimusepäselvyydet. Kumpikaan osapuoli ei ole pyynnöistäni huolimatta sopimuksen sisältöä tai kopioita siitä esittänyt. Taloyhtiön isännöitsijä väittää että urakan työselosteet ja sopimukset ovat hallituksen salaisia asiakirjoja. Hallitusjäsenvanhukset eivät tajua sopimusasiaa ollenkaan. Putkiremontista ei ole saanut puhua mitään remontin jälkeisissä yhtiökokouksissa. En ole antanut hallitukselle vastuuvapautta. Asunto-osakeyhtiölaista poikkeava sopimussisältö on hallituksen henkilökohtaisella vastuulla, jos sitä ei ole hyväksytty yhtiökokouksessa.
5. Laskussa mainittu tilaaja ”Asunto Oy X:n asukkaat” ei ole kelvollinen sopimuskumppani, koska sellaista sopimussuhteista yhteisöä ei ole. On vain asunto-osakeyhtiö ja yksittäisiä asukkaita sekä osakkaita. En ole yksityishenkilönä tilannut mitään laatanpoistoa. Se kuului taloyhtiön teettämään urakkaan.
Lisäksi mainitsin että laskutuskäytäntö on ollut ailahtelevaa: laskua ei lähetetty edes pyynnöstä oikeaan osoitteeseen eikä laskuerittelyä annettu. Maksumuistutukset aloitettiin takuutarkastuksen hyväksynnän jälkeen kahden vuoden kuluttua remontista.
Osakkaiden osa ja vastuu
Tämä taloyhtiö elää aikaa, jota taloyhtiöt elivät 30 - 40 vuotta sitten, jolloin hallitusjäsenyys oli ylpeyden aihe! Ei silloin tarvinnut käsitellä isoja remonttiasioita, riitti kun pidettiin huolta talon asukkaiden sopivuudesta naapureiksi. Mitä täällä harrastetaan vieläkin.
Miten uudet osakkeenomistajat voisivat oppia ja tutustua koskaan oikeaan systeemiin, kun talossa liikutaan laittomuuden rajamailla ja hallitusjäsenet päättävät itse keitä "otetaan" hallitukseen?
Osakkaan tulee huolehtia omaisuudestaan
Asunto-osake muuttuu usein ostamisen jälkeen henkilökohtaiseksi hyödykkeeksi, kun se koetaan vaihtoehtona vuokra-asumiselle. Vastuusta sen hoidossa ei olla kiinnostuneita, kun se voidaan huoltaa muilla. Maksetaan aina vain enemmän, ajattelematta, saadaanko vastinetta rahoille tai kenen taskuun ne menevät. Ei kysytä edes remontin hyväksymistilanteessa, mitä me ostimme. Tehdään vain niin kuin isännöitsijä ja puheenjohtaja sanovat.
Kollektiivinen vastuu vai osattomuus
Mutta vastuuasiaa voi myös taloyhtiö opettaa. Kollektiivista vastuuta eli kaikkien osakkaiden tekoja ja huomioita talon kehittämiseksi voi talon hallinto vahvistaa tulemalla vastaan esim. pihanhoidon tai rikkoutuneiden kohteiden ilmoituksiin positiivisesti suhtautumalla. Käytöksellä saa myös paljon aikaan hyvää, jos tahtoa on.
Jos sinulle vastataan, ettei meidän rapussa tällaista ole, kyllähän tämän pitäisi sinulle kelvata tai onhan tämä sentään parempaa kuin Venäjällä, et halua talollekaan enää mitään hyvää, koska sinut siirretään osattomana sen ulkopuolelle.
Täällä pidetään huolta vain "oikeista naapureista", muita kohtaan käyttäydytään huonosti. Talossa on hyväosaisten (hallitusjäsenten)puoli, ja huono-osaiset pitäkööt itse huolta asioistaan.
Huonoja remontteja
Kiinteistön korjaaminen on täällä lyhytjänteistä yhden asian hoitamista kerrallaan. Talossa on tehty huonoja remontteja. Kaikessa on säästetty ja korjausratkaisuja niiden jälkeen on jouduttu tekemään, jopa terveystarkastajan päätöksillä. Eräät talousasiat ovat esityslistalla joka vuosi, kun niitä ei osata päättää tai edes ehdottaa, mitä niiden kanssa tehdään. Tälle hallitukselle ei pitäisi antaa enää mitään lupia yhdenkään remontin tekemiseen. Parempi, ettei tehdä mitään, kun tehdään ”sutta”.
Mutta ovatko osakkaat aidosti huolissaan, - eivät!
Toivovat vain että isännöitsijä hoitaa asiat kuntoon tai valitaan uusi isännöitsijä! Niin he eivät tajua, että huonoa hallitusta ei hyvä isännöitsijä välttämättä miksikään muuta.
Miten uudet osakkeenomistajat voisivat oppia ja tutustua koskaan oikeaan systeemiin, kun talossa liikutaan laittomuuden rajamailla ja hallitusjäsenet päättävät itse keitä "otetaan" hallitukseen?
Osakkaan tulee huolehtia omaisuudestaan
Asunto-osake muuttuu usein ostamisen jälkeen henkilökohtaiseksi hyödykkeeksi, kun se koetaan vaihtoehtona vuokra-asumiselle. Vastuusta sen hoidossa ei olla kiinnostuneita, kun se voidaan huoltaa muilla. Maksetaan aina vain enemmän, ajattelematta, saadaanko vastinetta rahoille tai kenen taskuun ne menevät. Ei kysytä edes remontin hyväksymistilanteessa, mitä me ostimme. Tehdään vain niin kuin isännöitsijä ja puheenjohtaja sanovat.
Kollektiivinen vastuu vai osattomuus
Mutta vastuuasiaa voi myös taloyhtiö opettaa. Kollektiivista vastuuta eli kaikkien osakkaiden tekoja ja huomioita talon kehittämiseksi voi talon hallinto vahvistaa tulemalla vastaan esim. pihanhoidon tai rikkoutuneiden kohteiden ilmoituksiin positiivisesti suhtautumalla. Käytöksellä saa myös paljon aikaan hyvää, jos tahtoa on.
Jos sinulle vastataan, ettei meidän rapussa tällaista ole, kyllähän tämän pitäisi sinulle kelvata tai onhan tämä sentään parempaa kuin Venäjällä, et halua talollekaan enää mitään hyvää, koska sinut siirretään osattomana sen ulkopuolelle.
Täällä pidetään huolta vain "oikeista naapureista", muita kohtaan käyttäydytään huonosti. Talossa on hyväosaisten (hallitusjäsenten)puoli, ja huono-osaiset pitäkööt itse huolta asioistaan.
Huonoja remontteja
Kiinteistön korjaaminen on täällä lyhytjänteistä yhden asian hoitamista kerrallaan. Talossa on tehty huonoja remontteja. Kaikessa on säästetty ja korjausratkaisuja niiden jälkeen on jouduttu tekemään, jopa terveystarkastajan päätöksillä. Eräät talousasiat ovat esityslistalla joka vuosi, kun niitä ei osata päättää tai edes ehdottaa, mitä niiden kanssa tehdään. Tälle hallitukselle ei pitäisi antaa enää mitään lupia yhdenkään remontin tekemiseen. Parempi, ettei tehdä mitään, kun tehdään ”sutta”.
Mutta ovatko osakkaat aidosti huolissaan, - eivät!
Toivovat vain että isännöitsijä hoitaa asiat kuntoon tai valitaan uusi isännöitsijä! Niin he eivät tajua, että huonoa hallitusta ei hyvä isännöitsijä välttämättä miksikään muuta.
2011/01/01
Taloyhtiöyhteistyötä
Eri tekijät haluavat päästä taloyhtiöiden rahoihin käsiksi. Se on bisnestä, joka elättää myös alihankkijoita ja materiaalivalmistajia ja siksi heidän on pelattava hyvin yhteen. Ja tämä peli tarvitsee vahvat omat asiantuntijansa pysyäkseen sisäpiirilinnoituksena, sillä ala haluaa määrätä itse, mikä on hyväksyttävä lopputulos ja miten se halvalla toteutetaan!
Kenelle rakennetaan?
Isännöitsijä on yleensä portsari, joka päästää taloon sisään. Tilauksen saamisen jälkeen ei tarvitse välittää asukkaista, vaan alkaa kummallinen vallan käyttö, kuin olisi tapahtunut vallankaappaus. Ei siinä osakkailla ole mitään sanomista tai valtaa päättää, vaikka asunto-osakeyhtiölaki niin sanookin.
Asukas tai taloyhtiö ei ole remontin asiakas, vaan tärkeänä pidetään yhteistyökumppaneita. Heidän kanssaan tavataan seuraavalla keikalla, ja heidän maineensa ja etunsa (yhteisiä) ovat niitä, joita ajetaan.
Kenelle rakennetaan?
Isännöitsijä on yleensä portsari, joka päästää taloon sisään. Tilauksen saamisen jälkeen ei tarvitse välittää asukkaista, vaan alkaa kummallinen vallan käyttö, kuin olisi tapahtunut vallankaappaus. Ei siinä osakkailla ole mitään sanomista tai valtaa päättää, vaikka asunto-osakeyhtiölaki niin sanookin.
Asukas tai taloyhtiö ei ole remontin asiakas, vaan tärkeänä pidetään yhteistyökumppaneita. Heidän kanssaan tavataan seuraavalla keikalla, ja heidän maineensa ja etunsa (yhteisiä) ovat niitä, joita ajetaan.
2010/09/28
Vitsejä vai alan totuutta
Tarkastajan toistaman normaali -sanan ymmärsin minä samoin kuin tässä vitsissä:
Pesutiloihin lopputarkastusta tehnyt valvoja ihmetteli vinoja laattoja ja pursuavia saumauksia, ja kysyi laattamieheltä oliko homma tehty hänen itsensä mielestä hyvin.
– Ei hyvin, mutta normaalilla tavalla, oli laatoittaja vastannut.
Toinen suuri totuus:
"Rakennusalalla työskentelevänä voin sanoa, että mitä nopeammin saa VALMIIN NÄKÖISTÄ, sitä enemmän saa rahaa. Myöhemmät korjaukset maksaa joku muu..."
Pesutiloihin lopputarkastusta tehnyt valvoja ihmetteli vinoja laattoja ja pursuavia saumauksia, ja kysyi laattamieheltä oliko homma tehty hänen itsensä mielestä hyvin.
– Ei hyvin, mutta normaalilla tavalla, oli laatoittaja vastannut.
Toinen suuri totuus:
"Rakennusalalla työskentelevänä voin sanoa, että mitä nopeammin saa VALMIIN NÄKÖISTÄ, sitä enemmän saa rahaa. Myöhemmät korjaukset maksaa joku muu..."
2010/09/26
Taloyhtiön maine
Tähtiluokitus
Pitäisikö taloyhtiöt luokitella hotellien mukaisesti tähdillä? Riittääkö asuntokaupassa enää tieto, että putkiremontti on tehty, jos se on huonosti toteutettu? Minä antaisin tälle talolle yhden tähden asuinpaikasta, toisen sen uusista asukkaista, muista asioista puolikas. Talo on hukannut hyvät mahdollisuutensa olla asukkailleen monipuolisesti hyvä ja turvallinen asuinpaikka. Se elää elämäänsä lähes tyhmänä, kuten eräs sen entinen asukas asiaa kommentoi. Tätä minäkin olen miettinyt, - kutsun taloa kahden aivosolun taloyhtiöksi.
Taloyhtiön maine
Taloyhtiö menettää maineensa, kun huono laatu ja hallinto sekä asukkaiden kohtelu vaikuttavat taloyhtiön maineeseen ja sitä kautta asuntojen hintoihin. Taloyhtiön mainetta pitää suojella ja osakkaiden tasavertaisuutta remonteissa vaatia. Taloyhtiö, jossa hallinto ei ole osakkeenomistajien puolella, ei ole kelvollinen asuinpaikka ja se on hyvä kaikkien mahdollisten tulevien asukkaiden tietää etukäteen.
Blogini julkisuus kohdistuu siksi koko taloyhtiöön ja sitä kautta kaikkiin sen osakkaisiin samanarvoisesti, ja aion kertoa joskus taloyhtiön nimen. Minusta se on kaiken kokemani jälkeen lähes reilua!
Pitäisikö taloyhtiöt luokitella hotellien mukaisesti tähdillä? Riittääkö asuntokaupassa enää tieto, että putkiremontti on tehty, jos se on huonosti toteutettu? Minä antaisin tälle talolle yhden tähden asuinpaikasta, toisen sen uusista asukkaista, muista asioista puolikas. Talo on hukannut hyvät mahdollisuutensa olla asukkailleen monipuolisesti hyvä ja turvallinen asuinpaikka. Se elää elämäänsä lähes tyhmänä, kuten eräs sen entinen asukas asiaa kommentoi. Tätä minäkin olen miettinyt, - kutsun taloa kahden aivosolun taloyhtiöksi.
Taloyhtiön maine
Taloyhtiö menettää maineensa, kun huono laatu ja hallinto sekä asukkaiden kohtelu vaikuttavat taloyhtiön maineeseen ja sitä kautta asuntojen hintoihin. Taloyhtiön mainetta pitää suojella ja osakkaiden tasavertaisuutta remonteissa vaatia. Taloyhtiö, jossa hallinto ei ole osakkeenomistajien puolella, ei ole kelvollinen asuinpaikka ja se on hyvä kaikkien mahdollisten tulevien asukkaiden tietää etukäteen.
Blogini julkisuus kohdistuu siksi koko taloyhtiöön ja sitä kautta kaikkiin sen osakkaisiin samanarvoisesti, ja aion kertoa joskus taloyhtiön nimen. Minusta se on kaiken kokemani jälkeen lähes reilua!
Valvojien luja usko ja kieltoretoriikkaa
Kun taloyhtiössä tehdään ikkunaremontti tai putket uusitaan, odottaa taloyhtiön palkkaamalta valvojalta perehtymistä juuri sen alan tai valmistajan materiaalitietouteen.
Kun erään ikkunaremontin jälkeen ulkoäänet kaikuivat sisätiloihin vahvemmin kuin ennen remonttia, pyysimme taloyhtiön palkkaaman valvojan katsomaan, onko ikkunoiden aukoissa ollenkaan luvattuja äänieristyskasetteja?
Valvoja avasi ikkunan yläosan luukun ja otti käteensä siellä olleen ilmansuodattimen, näyttäen sitä, sanoen.
- Onhan ne täällä!
Tosiasiassa ne äänieristysvempaimet oli valmistettu paksummasta kovasta materiaalista. Niitä yritettiin jälkikäteen laittaa ikkunoihin. Osa saatiin paikoilleen vain paloina.
Mutta valvojan into uskoa asiaan oli silmiinpistävää. Opin siitä, miltä suodatin näyttää ja miten ne poistetaan pesua varten!
Vähän samanlaista oli valvojan usko siihen, ettei sauma-aine voi olla pehmeää 4 kuukauden vanhana. Asia ei voi olla väärin siksi, kun sen pitää olla oikein. Tai sitten, kun minä valvoja sanon, ettei asiassa ole vikaa, se on uskottava.
Tai on ihan normaalia, eikä mitään ole havaittavissa, vaikka näyttääkin väärän väriseltä
... hups, kyllä minä kohta lopetan...
Tämä valvojien retoriikka on kiehtovaa. Vähän kuin poliitikot puhuisivat. Heitä voisi verrata näyttelijöihin. He tienaavat esityksistään enemmän kuin näyttelijät teatterissa.
Kun erään ikkunaremontin jälkeen ulkoäänet kaikuivat sisätiloihin vahvemmin kuin ennen remonttia, pyysimme taloyhtiön palkkaaman valvojan katsomaan, onko ikkunoiden aukoissa ollenkaan luvattuja äänieristyskasetteja?
Valvoja avasi ikkunan yläosan luukun ja otti käteensä siellä olleen ilmansuodattimen, näyttäen sitä, sanoen.
- Onhan ne täällä!
Tosiasiassa ne äänieristysvempaimet oli valmistettu paksummasta kovasta materiaalista. Niitä yritettiin jälkikäteen laittaa ikkunoihin. Osa saatiin paikoilleen vain paloina.
Mutta valvojan into uskoa asiaan oli silmiinpistävää. Opin siitä, miltä suodatin näyttää ja miten ne poistetaan pesua varten!
Vähän samanlaista oli valvojan usko siihen, ettei sauma-aine voi olla pehmeää 4 kuukauden vanhana. Asia ei voi olla väärin siksi, kun sen pitää olla oikein. Tai sitten, kun minä valvoja sanon, ettei asiassa ole vikaa, se on uskottava.
Tai on ihan normaalia, eikä mitään ole havaittavissa, vaikka näyttääkin väärän väriseltä
... hups, kyllä minä kohta lopetan...
Tämä valvojien retoriikka on kiehtovaa. Vähän kuin poliitikot puhuisivat. Heitä voisi verrata näyttelijöihin. He tienaavat esityksistään enemmän kuin näyttelijät teatterissa.
2010/09/18
Isännöitsijätesti
Tämän talon isännöitsijä aloitti taloyhtiössä kesäkuussa 2006 ja koko remontti oli valmis kahden vuoden kuluttua. Uusi isännöitsijä olisi kannattanut ensin ”testata”.
Tarjouspyyntöjen tarkastus. Isännöitsijät käyttävät usein samoja firmoja ja valvojia talon korjauksiin. Töiden kilpailuttaminen on silloin usein ”lumekilpailuttamista”. Sitä voi epäillä, kun isännöitsijä sanoo lähettäneensä tarjouspyyntöjä kahdelle ja vain yhdeltä tuli vastaus. Hallituksen jäsenten kannattaa soittaa tuolle toiselle ja kysyä, onko tarjouspyyntöä häneltä edes pyydetty? Yhtiökokouksessa isännöitsijä sanoi, että vain yksi tarjous on tähän mennessä tullut kuntoarvion teosta, vaikka kahdelle lähetettiin. Tälle vuodelle on PTS suunnitelmalle tarkka summakin jo budjetoituna. Tietenkin sama valvoja joka on v. 2006 kuntoarvion tehnyt ja toimi asiantuntijana remontissa.
Kannattaa pyytää aina useampi kuin vain kaksi tarjousta! Isojen remonttien yhteydessä tarjoukset kannattaa pyytää lähettää suoraan puheenjohtajalle ja ne avataan vasta kokouksessa.
Periaate työssään. Kävin tutustumassa isännöitsijään, kun muutin tähän taloon. Kysyin periaatteita energiasäästöön ja talon kehittämiseen sen suhteen. Hän ei pitänyt niitä tärkeinä. Olin yllättynyt.
Käy kuuntelemassa, mitä isännöitsijä kertoo yhtiökokouksessa ja miten vastaa kysymyksiin. Tarkasta kotiin tultuasi tileistä ne kohdat, mitä ei kerrottu. Vertaa niitä edellisvuosien papereihin. Onko suuria muutoksia joita ei mainittu?
Ehdotukset. Hän ehdottelee kokouksissa rahojen käyttöä tai valvojien palkkaamista. Tuo esille asioita, jotka on pakko tehdä, kuten yhtiöjärjestyksen muutos, mitä ei hallitus ollut pohjustanut. Ainoa kuvaus talon tilanteesta on, että tämä maksu ei ole vielä noussut ja tämä nousee ensi vuonna 40 %. Asiasisältö kertoo, että taloyhtiön hallintotapa on ajelehtiminen. Tuskin hallituksellakaan mitään strategioita tulevaisuudelle on, joten he sopivat yhteen.
Isännöitsijä käyttää ns. mielipidevaikuttamista vastaten aina ensimmäisenä kysymyksiin, joita osakkaat esittävät. Tämä tehoaa taloyhtiöissä, joissa ei tietotaitoa osakkailla ja hallituksen jäsenillä asioista ole. Tittelit tehoavat myös vanhoihin ihmisiin. Jos isännöitsijä toimii yhtiökokouksessa sihteerinä, hän ei saa olla samalla puheenjohtaja ja johtaa puheita. Isännöitsijän puheoikeus kokouksissa ei tarkoita osakkaiden mollaamista tai heille naureskelua, eikä osakkaiden asiapyyntöjen käsittelemättä jättämistä. Hallituksen tulee kantaa vastuu isännöitsijän toimista ja valvoa ja ohjeistaa hänen työskentelyään.
Hallituksen selän takana toimiminen. Tällä tarkoitetaan asioita, joita isännöitsijä päättää ilman hallituksen päätöstä asiasta. Hallituksen selän takana toimivat myös osakkaat, jotka pyrkivät omia etujaan ajamaan ennen kokouksia.
Isännöintiliiton säännöt. Jos isännöitsijä käyttää lyhenteitä AIT, ISA, ITS-TEK, hän on isännöitsijäliiton jäsen. Katso sivulta www.isa-yhdistys.org, onko nimi listassa. Jos on, häntä velvoittavat liiton säännöt. Sivustolla on mm. Hyvä isännöintitapa – linkki. Hallitus voi tehdä isännöitsijästä liittoon ilmoituksen, sillä liitto valvoo heidän toimiaan. Harvoin isännöintiliitto hyväksyy valituksia (tapauksia on luetteloitu sivustolla). Isännöitsijä voidaan myös poistaa yhtiökokouksesta esim. keskustelun ajaksi, jos osakkaat näin haluavat. Hänen läsnäolonsa ei ole pakollinen.
Liiton suositus. Kun kysyin liittojen ammattilaisilta, miten valitaan hyvä isännöitsijä, he vastasivat että he eivät suosita yksityisyrittäjiä, sillä nämä eivät pysy alan muutoksissa mukana, eivät kouluttaudu itse tai kouluta taloyhtiöiden hallituksia. Kun taloyhtiö tekee ison remontin, on tietotaitoa myös isännöitsijätoimistoissa laajemmin.
Liitot järjestävät uuteen lakiin tutustumiskoulutuksia ja useat hallitusten jäsenet ovat sellaisia käyneet. Hyvin vähän koulutusta tarjoavat yksityiset isännöitsijät omille hallituksilleen. Jos isännöitsijä toimii jonkun firman alaisena, voi hänestä valittaa sen johdolle, koska firmoille maine on tärkeää.
Yksityisyrittäjiksi siirtyvät usein erilaiset rötösherrat, kuten entisen taloyhtiöni työpaikastaan irtisanottu isännöitsijä, joka on perustanut oman toimiston erään toisen isännöitsijän kanssa, joka tässä taloyhtiössä oli kavaltanut rahoja! Piiri pieni pyörii.
Jos isännöitsijä tekee mitä huvittaa ja kohtelee talon asukkaita huonosti, on hallitus tietämätön vastuustaan, sillä hän on hallituksen alainen! Valitukset kannattaa osoittaa hallitukselle. Jos hallitus ei kuuntele, voivat osakkaat tehdä kirjallisen tarkastuspyynnön taloyhtiön ja isännöitsijän toimista 10 % osakkeitten lukumäärällä.
Tarjouspyyntöjen tarkastus. Isännöitsijät käyttävät usein samoja firmoja ja valvojia talon korjauksiin. Töiden kilpailuttaminen on silloin usein ”lumekilpailuttamista”. Sitä voi epäillä, kun isännöitsijä sanoo lähettäneensä tarjouspyyntöjä kahdelle ja vain yhdeltä tuli vastaus. Hallituksen jäsenten kannattaa soittaa tuolle toiselle ja kysyä, onko tarjouspyyntöä häneltä edes pyydetty? Yhtiökokouksessa isännöitsijä sanoi, että vain yksi tarjous on tähän mennessä tullut kuntoarvion teosta, vaikka kahdelle lähetettiin. Tälle vuodelle on PTS suunnitelmalle tarkka summakin jo budjetoituna. Tietenkin sama valvoja joka on v. 2006 kuntoarvion tehnyt ja toimi asiantuntijana remontissa.
Kannattaa pyytää aina useampi kuin vain kaksi tarjousta! Isojen remonttien yhteydessä tarjoukset kannattaa pyytää lähettää suoraan puheenjohtajalle ja ne avataan vasta kokouksessa.
Periaate työssään. Kävin tutustumassa isännöitsijään, kun muutin tähän taloon. Kysyin periaatteita energiasäästöön ja talon kehittämiseen sen suhteen. Hän ei pitänyt niitä tärkeinä. Olin yllättynyt.
Käy kuuntelemassa, mitä isännöitsijä kertoo yhtiökokouksessa ja miten vastaa kysymyksiin. Tarkasta kotiin tultuasi tileistä ne kohdat, mitä ei kerrottu. Vertaa niitä edellisvuosien papereihin. Onko suuria muutoksia joita ei mainittu?
Ehdotukset. Hän ehdottelee kokouksissa rahojen käyttöä tai valvojien palkkaamista. Tuo esille asioita, jotka on pakko tehdä, kuten yhtiöjärjestyksen muutos, mitä ei hallitus ollut pohjustanut. Ainoa kuvaus talon tilanteesta on, että tämä maksu ei ole vielä noussut ja tämä nousee ensi vuonna 40 %. Asiasisältö kertoo, että taloyhtiön hallintotapa on ajelehtiminen. Tuskin hallituksellakaan mitään strategioita tulevaisuudelle on, joten he sopivat yhteen.
Isännöitsijä käyttää ns. mielipidevaikuttamista vastaten aina ensimmäisenä kysymyksiin, joita osakkaat esittävät. Tämä tehoaa taloyhtiöissä, joissa ei tietotaitoa osakkailla ja hallituksen jäsenillä asioista ole. Tittelit tehoavat myös vanhoihin ihmisiin. Jos isännöitsijä toimii yhtiökokouksessa sihteerinä, hän ei saa olla samalla puheenjohtaja ja johtaa puheita. Isännöitsijän puheoikeus kokouksissa ei tarkoita osakkaiden mollaamista tai heille naureskelua, eikä osakkaiden asiapyyntöjen käsittelemättä jättämistä. Hallituksen tulee kantaa vastuu isännöitsijän toimista ja valvoa ja ohjeistaa hänen työskentelyään.
Hallituksen selän takana toimiminen. Tällä tarkoitetaan asioita, joita isännöitsijä päättää ilman hallituksen päätöstä asiasta. Hallituksen selän takana toimivat myös osakkaat, jotka pyrkivät omia etujaan ajamaan ennen kokouksia.
Isännöintiliiton säännöt. Jos isännöitsijä käyttää lyhenteitä AIT, ISA, ITS-TEK, hän on isännöitsijäliiton jäsen. Katso sivulta www.isa-yhdistys.org, onko nimi listassa. Jos on, häntä velvoittavat liiton säännöt. Sivustolla on mm. Hyvä isännöintitapa – linkki. Hallitus voi tehdä isännöitsijästä liittoon ilmoituksen, sillä liitto valvoo heidän toimiaan. Harvoin isännöintiliitto hyväksyy valituksia (tapauksia on luetteloitu sivustolla). Isännöitsijä voidaan myös poistaa yhtiökokouksesta esim. keskustelun ajaksi, jos osakkaat näin haluavat. Hänen läsnäolonsa ei ole pakollinen.
Liiton suositus. Kun kysyin liittojen ammattilaisilta, miten valitaan hyvä isännöitsijä, he vastasivat että he eivät suosita yksityisyrittäjiä, sillä nämä eivät pysy alan muutoksissa mukana, eivät kouluttaudu itse tai kouluta taloyhtiöiden hallituksia. Kun taloyhtiö tekee ison remontin, on tietotaitoa myös isännöitsijätoimistoissa laajemmin.
Liitot järjestävät uuteen lakiin tutustumiskoulutuksia ja useat hallitusten jäsenet ovat sellaisia käyneet. Hyvin vähän koulutusta tarjoavat yksityiset isännöitsijät omille hallituksilleen. Jos isännöitsijä toimii jonkun firman alaisena, voi hänestä valittaa sen johdolle, koska firmoille maine on tärkeää.
Yksityisyrittäjiksi siirtyvät usein erilaiset rötösherrat, kuten entisen taloyhtiöni työpaikastaan irtisanottu isännöitsijä, joka on perustanut oman toimiston erään toisen isännöitsijän kanssa, joka tässä taloyhtiössä oli kavaltanut rahoja! Piiri pieni pyörii.
Jos isännöitsijä tekee mitä huvittaa ja kohtelee talon asukkaita huonosti, on hallitus tietämätön vastuustaan, sillä hän on hallituksen alainen! Valitukset kannattaa osoittaa hallitukselle. Jos hallitus ei kuuntele, voivat osakkaat tehdä kirjallisen tarkastuspyynnön taloyhtiön ja isännöitsijän toimista 10 % osakkeitten lukumäärällä.
2010/09/16
Miten lahjonta käytännössä tapahtuu
Kaikki ne sanat ja asiat, jotka täältä puuttuvat, kuten lahjonta käytännössä, löytyivät blogista Timpurin paluu (poistettu) josta mieleen jäi Lahjonta asunto-osakeyhtiön hallinnossa on arkipäivää ja Mitäs me lampaat -osat. Nämä tekstit kertoivat siitä, miten tuttavalliseen suhteeseen nojautuva hallitusjäsenen ja isännöitsijän kaveruus johtaa helposti tietyissä tilanteissa esim. rakennusmateriaalien vastaanottamiseen. Näin hallitusjäsen huomaamattaan menettää auktroritettiasemansa lahjuksen vastaanotettuaan ja on nalkissa.
Sotkuja taloyhtiöissä
Olen yllättynyt kun 10:stä tapaamastani ihmisestä 8:lla on kokemus taloyhtiönsä laittomuuksista ja isännöitsijän erottamisesta. Mahtaa olla vilkasta alalla. Pari kuukautta sitten uskoin alan vilpittömyyteen, ja että vain jotkut yksilöt ovat lahjottavissa. Kauhistuttaa se, miten meitä johdatellaan ja taloyhtiöiden varoja hyväksikäytetään, ja tekijät ovat niitä, joihin luotetaan ja jotka usein myös asuvat kanssamme.
Usein ison remontin taloyhtiöedustajana toimii puheenjohtaja yksin, miksiköhän? Kun kuulee puheenjohtajien käyttäytymisestä taloyhtiöremonttien yhteydessä, ei voi kuin miettiä, mitä projekteja sinne taustoille liittyykään. Miksi hallitus ja eritoten puheenjohtaja ja isännöitsijä järjestelmällisesti vastustivat asian tutkimista ja väittivät, että mitään olleellista vikaa ei ole. Ja sitten joku toinen hallitusjäsen tulee paikalle ja ihmettelee, miksi et ole puhunut tästä remontin aikana?!
Osakkaiden keinot
Minä uskon holtittomuuden johtuvan hallitusten taitojen ja osakkaiden välinpitämättömyyden puutteesta. Valta on väärissä ja harvojen käsissä. Erikoistilintarkastus tai omat toimet varojen käytön valvomisesta pitää tehdä varsinkin isojen remonttien yhteydessä. Salailevalla hallituksella on syitä salailuun, ja salailu edistää taloyhtiöiden varojen hyväksikäyttöä tai jopa kertoo siitä!
Sanoisin taloyhtiöiden osakkaille, opetelkaa edes isännöitsijän nimi ja asunto-osakeyhtiölain perustat. Osallistukaa, kyseenalaistakaa, kysykää, äänestäkää ja laittakaa valtaapitävät ahkeraan kiertoon.
Hallitus ajaa lyhytnäköisesti omia etujaan
Tässä talossa pitkään asuneet henkilöt käyttäytyvät kuin asuisimme DDR:ssä. Miksi hyväksytään asioita miettimättä tai ajatellaan, ettei asia minulle kuulu? Jos ei kuulu, niin pian tuntuu, kun yhtiövastike nousee huonojen ja uusittavien remonttien takia.
Täällä on mm. hankittu ikkunaremontissa etupään asuntoihin parempi ilmastointijärjestelmä ulosmenoaukkoineen (joita puuttuu muutamista asunnoista kokonaan) ja kalliimmat materiaalit kylpyhuoneremontissa. Etupään varastoihin eivät varkaat enää pääse, ja jopa hallitusjäsenten rapussa on mattoja tuplasti ja parempia kuin muilla.
Miksi silti valitetaan vain isännöitsijän touhuista, kun heidän esimiehensä toiminta on vain omien asioiden ylläpitoa? Suhde isännöitsijään hallituksella pysyy vakaana yhteisten sopimusten sitomana.
Ammattiala, joka pilaa mainettaan
Aiemmin toin Kuningaskuluttaja –ohjelman antia esille tekstissäni "Mitä ja milloin korjataan" väliotsikon Luotettava isännöitsijä kohdalla. Onko isännöinnissä kuluttajansuojaa? Ja mitä voi tehdä, jos ei ole tyytyväinen?
Ohjelman voi lukea Kuningaskuluttaja –ohjelman nettisivuilta http://kuningaskuluttaja.yle.fi/ joka kertoo jutut arkistossa remonttiohjelmasta nimeltä Isännöitsijä – itsevaltias http://kuningaskuluttaja.yle.fi/node/1777.
Sotkuja taloyhtiöissä
Olen yllättynyt kun 10:stä tapaamastani ihmisestä 8:lla on kokemus taloyhtiönsä laittomuuksista ja isännöitsijän erottamisesta. Mahtaa olla vilkasta alalla. Pari kuukautta sitten uskoin alan vilpittömyyteen, ja että vain jotkut yksilöt ovat lahjottavissa. Kauhistuttaa se, miten meitä johdatellaan ja taloyhtiöiden varoja hyväksikäytetään, ja tekijät ovat niitä, joihin luotetaan ja jotka usein myös asuvat kanssamme.
Usein ison remontin taloyhtiöedustajana toimii puheenjohtaja yksin, miksiköhän? Kun kuulee puheenjohtajien käyttäytymisestä taloyhtiöremonttien yhteydessä, ei voi kuin miettiä, mitä projekteja sinne taustoille liittyykään. Miksi hallitus ja eritoten puheenjohtaja ja isännöitsijä järjestelmällisesti vastustivat asian tutkimista ja väittivät, että mitään olleellista vikaa ei ole. Ja sitten joku toinen hallitusjäsen tulee paikalle ja ihmettelee, miksi et ole puhunut tästä remontin aikana?!
Osakkaiden keinot
Minä uskon holtittomuuden johtuvan hallitusten taitojen ja osakkaiden välinpitämättömyyden puutteesta. Valta on väärissä ja harvojen käsissä. Erikoistilintarkastus tai omat toimet varojen käytön valvomisesta pitää tehdä varsinkin isojen remonttien yhteydessä. Salailevalla hallituksella on syitä salailuun, ja salailu edistää taloyhtiöiden varojen hyväksikäyttöä tai jopa kertoo siitä!
Sanoisin taloyhtiöiden osakkaille, opetelkaa edes isännöitsijän nimi ja asunto-osakeyhtiölain perustat. Osallistukaa, kyseenalaistakaa, kysykää, äänestäkää ja laittakaa valtaapitävät ahkeraan kiertoon.
Hallitus ajaa lyhytnäköisesti omia etujaan
Tässä talossa pitkään asuneet henkilöt käyttäytyvät kuin asuisimme DDR:ssä. Miksi hyväksytään asioita miettimättä tai ajatellaan, ettei asia minulle kuulu? Jos ei kuulu, niin pian tuntuu, kun yhtiövastike nousee huonojen ja uusittavien remonttien takia.
Täällä on mm. hankittu ikkunaremontissa etupään asuntoihin parempi ilmastointijärjestelmä ulosmenoaukkoineen (joita puuttuu muutamista asunnoista kokonaan) ja kalliimmat materiaalit kylpyhuoneremontissa. Etupään varastoihin eivät varkaat enää pääse, ja jopa hallitusjäsenten rapussa on mattoja tuplasti ja parempia kuin muilla.
Miksi silti valitetaan vain isännöitsijän touhuista, kun heidän esimiehensä toiminta on vain omien asioiden ylläpitoa? Suhde isännöitsijään hallituksella pysyy vakaana yhteisten sopimusten sitomana.
Ammattiala, joka pilaa mainettaan
Aiemmin toin Kuningaskuluttaja –ohjelman antia esille tekstissäni "Mitä ja milloin korjataan" väliotsikon Luotettava isännöitsijä kohdalla. Onko isännöinnissä kuluttajansuojaa? Ja mitä voi tehdä, jos ei ole tyytyväinen?
Ohjelman voi lukea Kuningaskuluttaja –ohjelman nettisivuilta http://kuningaskuluttaja.yle.fi/ joka kertoo jutut arkistossa remonttiohjelmasta nimeltä Isännöitsijä – itsevaltias http://kuningaskuluttaja.yle.fi/node/1777.
2010/09/09
Miksi hallitukseen ei haluta?
Suuri ongelma remonttiin ryhtymisessä on taloyhtiöiden asiantuntemuksen puute. Hallituksen kokoonpano on siksi tärkeä asia. Kannattaa valita monipuolinen hallituskokoonpano tai ainakin työryhmä, joka perehtyy aluksi siihen, mitä remontti tarkoittaa. Hallitus kannattaa ensin putsata ja etsiä vastuunsa tuntevia siihen. Vanhoilla menetelmillä ei nykyajassa pärjää.
On ymmärrettävää, etteivät ihmiset ole kiinnostuneita hallitusjäsenyydestä tai kokouksista, jos hallitus sanelee päätöksiä, hallintotapa on vanhanaikainen, eikä lakia noudateta. Jos hallitus ei kohtele osakkaita tasavertaisesti tai osakkaiden pyytämiä asioita ei kokouksissa käsitellä, eikä tarvittavia asiakirjoja anneta, on kuin törmäisi betoniseinään.
Hallitus käyttäytyy ylimielisen välinpitämättömästi. Kuka järkevä voi sellaiseen haluta mukaan?
Etuoikeutettujen valta
Usein talon hallitus on tietyn rapun joukkoa, jotka huolehtivat lähinnä omista asioistaan ja eduistaan. Saman rapun muut asukkaat ovat klikkiytyneet ympäröiväksi sisäpiiriksi. Kokouksissa tämä porukka on hiljaa kuin ”yhteisestä päätöksestä”, asioita johdatellaan ja sovitaan hallituksen selän takana. Talon muut asukkaat ovat kuin toisen talon ihmisiä. Heitä ei kuunnella, hoitakoot itse ongelmansa ja remonttipulmansa.
Mikä ylläpitää systeemiä?
Etuoikeutetut haluavat pitää vallan ”omalla porukalla”. He tietävät, että talossa on ollut hallituksen vastuuongelmia, mutta eivät ole vaatineet hallituksen eroa. He huolehtivat omista eduistaan näinkin. Osa asukkaista on aluksi yrittänyt vaikuttaa, osa on muuttanut. Yleinen arvio taloyhtiöasioiden kiinnostuksen puutteeseen on se, että ihmisillä ovat asiat (talous) liian hyvin. Ei ole jouduttu vielä maksamaan tarpeeksi vahingoista tai edut jäseneksi ryhtymiseen ovat huonot.
Strategian muutos
Taloyhtiöiden ongelma ei ole kuitenkaan hallituksen jäsenmäärä. Klikeistä ei päästä vain muutamaa ihmistä vaihtamalla. Tarvitaan suurempi, koko taloyhtiön strategian muutos, jossa kaikkien hyvinvointi tunnustetaan ja kollektiivista vastuuta opitaan sitä kautta kantamaan. Tekeekö sen muutaman vuoden kuluttua saapuva uusi väki, joka ottaa vallan uudelle ryhmälle. Vaikuttaako tavoitteisiin se, kun talossa vuokralaiset lisääntyvät ja itseään kunnioittavat osakkaat muuttavat pois, taloyhtiö heikkenee. Kukapa nyt haluaisi asua kuin rangaistuslaitoksessa, vailla oikeuksia.
On ymmärrettävää, etteivät ihmiset ole kiinnostuneita hallitusjäsenyydestä tai kokouksista, jos hallitus sanelee päätöksiä, hallintotapa on vanhanaikainen, eikä lakia noudateta. Jos hallitus ei kohtele osakkaita tasavertaisesti tai osakkaiden pyytämiä asioita ei kokouksissa käsitellä, eikä tarvittavia asiakirjoja anneta, on kuin törmäisi betoniseinään.
Hallitus käyttäytyy ylimielisen välinpitämättömästi. Kuka järkevä voi sellaiseen haluta mukaan?
Etuoikeutettujen valta
Usein talon hallitus on tietyn rapun joukkoa, jotka huolehtivat lähinnä omista asioistaan ja eduistaan. Saman rapun muut asukkaat ovat klikkiytyneet ympäröiväksi sisäpiiriksi. Kokouksissa tämä porukka on hiljaa kuin ”yhteisestä päätöksestä”, asioita johdatellaan ja sovitaan hallituksen selän takana. Talon muut asukkaat ovat kuin toisen talon ihmisiä. Heitä ei kuunnella, hoitakoot itse ongelmansa ja remonttipulmansa.
Mikä ylläpitää systeemiä?
Etuoikeutetut haluavat pitää vallan ”omalla porukalla”. He tietävät, että talossa on ollut hallituksen vastuuongelmia, mutta eivät ole vaatineet hallituksen eroa. He huolehtivat omista eduistaan näinkin. Osa asukkaista on aluksi yrittänyt vaikuttaa, osa on muuttanut. Yleinen arvio taloyhtiöasioiden kiinnostuksen puutteeseen on se, että ihmisillä ovat asiat (talous) liian hyvin. Ei ole jouduttu vielä maksamaan tarpeeksi vahingoista tai edut jäseneksi ryhtymiseen ovat huonot.
Strategian muutos
Taloyhtiöiden ongelma ei ole kuitenkaan hallituksen jäsenmäärä. Klikeistä ei päästä vain muutamaa ihmistä vaihtamalla. Tarvitaan suurempi, koko taloyhtiön strategian muutos, jossa kaikkien hyvinvointi tunnustetaan ja kollektiivista vastuuta opitaan sitä kautta kantamaan. Tekeekö sen muutaman vuoden kuluttua saapuva uusi väki, joka ottaa vallan uudelle ryhmälle. Vaikuttaako tavoitteisiin se, kun talossa vuokralaiset lisääntyvät ja itseään kunnioittavat osakkaat muuttavat pois, taloyhtiö heikkenee. Kukapa nyt haluaisi asua kuin rangaistuslaitoksessa, vailla oikeuksia.
2010/08/31
Yhtiöjärjestyksen muutos ja hallituskierto
Hallituksen tietämättömyys
Hallituksen kuuluisi valmistella yhtiökokousten kokousasiat. Kun yhtiöjärjestyksen uusimista käsiteltiin, isännöitsijä oli ottanut sitä varten netistä kopion! Yritin keskustelua sen sisällöstä, mutta sitä ei syntynyt.
Hallituksen vaikeneminen, jota olen luullut alussa tiedoksi ja kokemukseksi, oli viimeisimmässä yhtiökokouksessa nähtävissä tiedon puutteena. He katselivat vaieten päät kallellaan kuin eivät ymmärtäisi mitään. Ovatko he tietoisia lainmuutoksista tai mistään muustakaan?
Hallituskierto
Taloyhtiön yhtiöjärjestykseen olisi voinut laittaa esim. ehdot yksittäisen hallitusjäsenyyden kestoon tai vaihtuvuuteen. Osakeyhtiölaissa suositellaan n. 6 vuoden kattoa. Yrittäviä on täällä ollut useita, jopa sijaisina, mutta aina kun kävelykyky on palautunut, on uusi henkilö siirretty sivuun. Hallitus ei toimi demokraattisesti, siellä on mahdotonta olla mukana, sanovat monet.
Kun ihmetellään, miksi ei ole tulijoita, kannattaisi katsoa peiliin! Taloyhtiön tavat asioiden hoidossa karkottavat ihmisiä kokouksista ja talosta, ja vaikuttavat talon maineeseen! Parhaat aktiivit ovat poistuneet talosta tai heitä kohdellaan niin, että he varmasti muuttavat.
Hallituksen tehtävät
Hallituksen tulisi esittää kokouksen asialistalle myös taloa kehittäviä asioita. Mitään todellista kiinteistön ja talon elämän kehittämistä se ei tee, eikä toimi taloyhtiön etuja puolustaen. Hallitus ei viimeisessä kokouksessaan hallinnut muita asioita kuin laajakaistan tilaamisen, ja isännöitsijä veti kokousta mielipiteineen ja neuvoineen.
Jos joku yhtiökokouksessa on jo aiemmin kysynyt valaistuksen lisäämistä pihalle, voi hallitus antaa asian kehittämisen omassa kokouksessaan isännöitsijälle ja kertoa hankinnasta tarkemmin seuraavassa yhtiökokouksessa. Ei sitä tarvitse hallitusjäsenen ottaa uudelleen esille yhtiökokouksessa kysyäkseen, voidaanko asiaa viedä eteenpäin. Kyllä siellä hallituksessa puhe- ja ehdotusoikeus on kaikilla.
Asenteet
Muuttaessani taloon kaksi vanhusta pihalla kertoi luopuvansa hallitusjäsenyydestä.
Miksi näin ei tapahtunutkaan? Asenteet kovenivat ja käytös muuttui vältteleväksi. Mitä he olettavat uusien asukkaiden tuovan taloon mitä pitää vastustaa, ketä he kuuntelevat? Tuttavapiirini ihmettelee tätä heidän asennettaan, olenhan taloyhtiön puolella enemmän kuin he!
Hallituksen kuuluisi valmistella yhtiökokousten kokousasiat. Kun yhtiöjärjestyksen uusimista käsiteltiin, isännöitsijä oli ottanut sitä varten netistä kopion! Yritin keskustelua sen sisällöstä, mutta sitä ei syntynyt.
Hallituksen vaikeneminen, jota olen luullut alussa tiedoksi ja kokemukseksi, oli viimeisimmässä yhtiökokouksessa nähtävissä tiedon puutteena. He katselivat vaieten päät kallellaan kuin eivät ymmärtäisi mitään. Ovatko he tietoisia lainmuutoksista tai mistään muustakaan?
Hallituskierto
Taloyhtiön yhtiöjärjestykseen olisi voinut laittaa esim. ehdot yksittäisen hallitusjäsenyyden kestoon tai vaihtuvuuteen. Osakeyhtiölaissa suositellaan n. 6 vuoden kattoa. Yrittäviä on täällä ollut useita, jopa sijaisina, mutta aina kun kävelykyky on palautunut, on uusi henkilö siirretty sivuun. Hallitus ei toimi demokraattisesti, siellä on mahdotonta olla mukana, sanovat monet.
Kun ihmetellään, miksi ei ole tulijoita, kannattaisi katsoa peiliin! Taloyhtiön tavat asioiden hoidossa karkottavat ihmisiä kokouksista ja talosta, ja vaikuttavat talon maineeseen! Parhaat aktiivit ovat poistuneet talosta tai heitä kohdellaan niin, että he varmasti muuttavat.
Hallituksen tehtävät
Hallituksen tulisi esittää kokouksen asialistalle myös taloa kehittäviä asioita. Mitään todellista kiinteistön ja talon elämän kehittämistä se ei tee, eikä toimi taloyhtiön etuja puolustaen. Hallitus ei viimeisessä kokouksessaan hallinnut muita asioita kuin laajakaistan tilaamisen, ja isännöitsijä veti kokousta mielipiteineen ja neuvoineen.
Jos joku yhtiökokouksessa on jo aiemmin kysynyt valaistuksen lisäämistä pihalle, voi hallitus antaa asian kehittämisen omassa kokouksessaan isännöitsijälle ja kertoa hankinnasta tarkemmin seuraavassa yhtiökokouksessa. Ei sitä tarvitse hallitusjäsenen ottaa uudelleen esille yhtiökokouksessa kysyäkseen, voidaanko asiaa viedä eteenpäin. Kyllä siellä hallituksessa puhe- ja ehdotusoikeus on kaikilla.
Asenteet
Muuttaessani taloon kaksi vanhusta pihalla kertoi luopuvansa hallitusjäsenyydestä.
Miksi näin ei tapahtunutkaan? Asenteet kovenivat ja käytös muuttui vältteleväksi. Mitä he olettavat uusien asukkaiden tuovan taloon mitä pitää vastustaa, ketä he kuuntelevat? Tuttavapiirini ihmettelee tätä heidän asennettaan, olenhan taloyhtiön puolella enemmän kuin he!
2010/07/30
Remontin lisätyölaskut
Joskus urakoitsijat lähettävät lisälaskuja remonttiin liittyvästä ”ylimääräisestä työstä” tai ”lisämateriaalista” asukkaille tai taloyhtiölle.
Taloyhtiöremontissa tilaajaosapuoli on taloyhtiö ja sopimukset allekirjoittaa hallitus. Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti hinnoittelu tehdään tasavertaiserinä osakkeenomistajien kesken. Se on lain mukainen hinnoitteluperuste. Kaikki muu maksuliikenne on urakan ulkopuolista lisätyötä.
Jos "lisätöistä" ei ole tehty erillistä sopimusta yksittäisen osakkeenomistajan kanssa, niitä ei tarvitse maksaa. Sitä ei urakoitsija voi yksipuolisesti määrätä.
Mutta on ilmeistä (kuten täällä) että tietämätön hallitus hyväksyy sellaisen sopimuksen, joka antaa urakoitsijalle vapaat kädet lisälaskujen tekoon, ja hallitus vaikenee yhteistyön merkiksi, salaamalla sopimuksen sisällön!
Tietämättömiä vedätetään
Kun taloyhtiö ei valvo remontin valmistumista ja sitä toimitaanko remontissa sopimusten mukaisesti, jäävät osakkaat selviytymään yksin. Osakkaat saadaan helposti uskomaan lisämaksujen kuuluvan taloyhtiön (laittomaan) sopimukseen.
Ristiriita asunto-osakeyhtiölain ja alan villien tapojen välillä on ilmeinen. Urakkahintaisessa remontissa, tilausvahvistuksen saatuaan, rakennuttaja pyrkii minimoimaan kustannuksia käyttämällä halvempia sopimuksen vastaisia materiaaleja ja lisäämällä saataviaan erilaisilla lisämaksuilla.
Tietämätöntä ja johdateltavissa olevaa taloyhtiötä on helppo vedättää. Kuin yhteisestä sopimuksesta taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä vahvistavat salailun tarpeellisuutta pitämällä asiakirjat piilossa. Kukaan ei valvo eikä tiedota, ovatko kaikki keinot ja valinnat työselosteiden ja sopimuksen mukaisia!
Laskuerittely
Remontin lisämaksu tulee maksaa vain, jos sen osakas on itse erikseen sopinut tai/ja se on taloyhtiön vaihtoehtona tarjoama mahdollisuus.
Jos lisälaskun saat, pyydä siitä laskuerittely. Kotitalousvähennykseen tällainen lasku kelpaa, jos siinä on mainita mitä asuntoosi on tehty, mitä ja kuinka paljon materiaaleja on käytetty ja miten ne ovat vaikuttaneet hintaan. Työn osuus prosentteina ei riitä, vaan pitää olla kaikki kulut. Sellaista tilaajaa ei tarvitse hyväksyä kuin Asunto - Osakeyhtiön Asukkaat eikä Taloyhtiö. Taloyhtiön maksuliikenne hoidetaan isännöintitoimiston tai vastaavan kautta, ei urakoitsijalle.
Kuluttajasuojalain 8 luvun 25§:n momentin mukaan kuluttaja on velvollinen maksamaan laskun vasta erittelyn saatuaan.
Taloyhtiöremontissa tilaajaosapuoli on taloyhtiö ja sopimukset allekirjoittaa hallitus. Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti hinnoittelu tehdään tasavertaiserinä osakkeenomistajien kesken. Se on lain mukainen hinnoitteluperuste. Kaikki muu maksuliikenne on urakan ulkopuolista lisätyötä.
Jos "lisätöistä" ei ole tehty erillistä sopimusta yksittäisen osakkeenomistajan kanssa, niitä ei tarvitse maksaa. Sitä ei urakoitsija voi yksipuolisesti määrätä.
Mutta on ilmeistä (kuten täällä) että tietämätön hallitus hyväksyy sellaisen sopimuksen, joka antaa urakoitsijalle vapaat kädet lisälaskujen tekoon, ja hallitus vaikenee yhteistyön merkiksi, salaamalla sopimuksen sisällön!
Tietämättömiä vedätetään
Kun taloyhtiö ei valvo remontin valmistumista ja sitä toimitaanko remontissa sopimusten mukaisesti, jäävät osakkaat selviytymään yksin. Osakkaat saadaan helposti uskomaan lisämaksujen kuuluvan taloyhtiön (laittomaan) sopimukseen.
Ristiriita asunto-osakeyhtiölain ja alan villien tapojen välillä on ilmeinen. Urakkahintaisessa remontissa, tilausvahvistuksen saatuaan, rakennuttaja pyrkii minimoimaan kustannuksia käyttämällä halvempia sopimuksen vastaisia materiaaleja ja lisäämällä saataviaan erilaisilla lisämaksuilla.
Tietämätöntä ja johdateltavissa olevaa taloyhtiötä on helppo vedättää. Kuin yhteisestä sopimuksesta taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä vahvistavat salailun tarpeellisuutta pitämällä asiakirjat piilossa. Kukaan ei valvo eikä tiedota, ovatko kaikki keinot ja valinnat työselosteiden ja sopimuksen mukaisia!
Laskuerittely
Remontin lisämaksu tulee maksaa vain, jos sen osakas on itse erikseen sopinut tai/ja se on taloyhtiön vaihtoehtona tarjoama mahdollisuus.
Jos lisälaskun saat, pyydä siitä laskuerittely. Kotitalousvähennykseen tällainen lasku kelpaa, jos siinä on mainita mitä asuntoosi on tehty, mitä ja kuinka paljon materiaaleja on käytetty ja miten ne ovat vaikuttaneet hintaan. Työn osuus prosentteina ei riitä, vaan pitää olla kaikki kulut. Sellaista tilaajaa ei tarvitse hyväksyä kuin Asunto - Osakeyhtiön Asukkaat eikä Taloyhtiö. Taloyhtiön maksuliikenne hoidetaan isännöintitoimiston tai vastaavan kautta, ei urakoitsijalle.
Kuluttajasuojalain 8 luvun 25§:n momentin mukaan kuluttaja on velvollinen maksamaan laskun vasta erittelyn saatuaan.
2010/07/08
Miksi Kiillon sauma-aine ei kovetu?
Keskustelupalstoilla muurarit ovat ihmetelleet Kiillon sauma-ainetta, kun se ei kovetu? Ilmeisesti sekundaa on liikkeellä.
Kopioita niistä alla
Kiillon saumalaasti ei kovetu?
- Mistä johtuu, kun saumauslaasti ei kovetu kohtuullisessa ajassa, tai lainkaan.
Olen saumannut Kiillon saumalaastilla pesutilat ja kaikki muutkin laatoitukset työmaallani. Nyt monen päivän jälkeen, kun ryhdyin asentamaan silikoneja, huomasin nurkkia pestessäni, että saumat irtoavat pyyhkiessä. Laasti on vielä täysin kovettumattomassa tilassa?
Otin yhteyttä Kiillon edustajaan ja hän sanoi, että minun olisi pitänyt jälkikastella saumoja. Mitä teidän mielestänne tarkoittaa tämä jälkikastelu? Olenhan minä jo pessyt pian saumauksen jälkeen laatoitukset erittäin kostealla sienellä kahteen kertaan. Eikö se riitä jälkikastelusta? No nyt olen sitten kastellut seiniä vedellä ainakin kolmeen kertaan eri päivinä ja odotellut kuivumista. Kyllä se on mielestäni hiukan kovettunut, mutta jos tuolle asteelle jää, niin ei tule kestämään käyttöä, vaan ajelehtii suihkuveden ja siivouksien saattelemana viemäriin. Kiillolta eivät ole suostuneet tunnustamaan yhtään mitään, vaan vika on heidän mielestään minussa.
Onko teillä vastaavan tyyppisiä kokemuksia Kiillon saumalaasteista?
Vastauksia:
- Kyllä niillä vaikuttaisi jääneen sementti pois, eli epäkuranttia tavaraa?
- Huono aine se Kiilto olemassakin. Yritän välttää aina jos mahdollista.
- IKINÄ en ole saumoja jälkikastellu se on turha homma. En ala kehumaan vuotuisilla ne-liömäärillä mutta laatoittamalla maksan lainat ja saan leivän pöytään.
- Saattaa olla joku huono erä liikkeellä, tuolla lattia foorumin puolella on jollain saman-lainen ongelma.
- Mulla Kiillon siniharmaa saumalaasti kupli saumoissa niin pahasti, että jouduin raaput-tamaan kuplat auki ja saumaamaan uudelleen. Eivät myöntäneet Kiillossa mitään, syyttivät vain minua. En käytä mitään Kiillon tekemää enää koskaan.
- Äsken juuri jouduin olosuhteiden pakosta (asiakkaat onnettomat ehtineet ostaa Kiiltoa) käyttämään Kiillon-paskaa saumalaastia, pesuhuoneen ja saunan lattiaan meni 5 tuntia, yleensä käytän Mapeita tai Litokolia, saman homman olisi tehnyt 2:ssa tunnissa ja sauma olisi huomattavasti parempi, voitte ihmiset ihan itse laskea miten kalliiksi se Kiilto tulee käytössä, asennuskustannukset jo tuon lattian osalta 150€ extraa ja se Kiillon sauma on karkeaa (huokoista), imee vettä ja paskaa ja on ruma, AAMEN.
- Kiillon kannattaisi pysyä pelkästään pesuaineiden parissa ja unohtaa muut tuotteet.
Oma kokemukseni:
Remontin työnjohtaja suositti saumoihin Kiillon marmorinvalkoista väriä, koska valkoinen likaantuu helposti. Yllättäen valkoiset saumat tässä talossa ovat kuin uusia, koska ne tehtiin Ardexin sauma-aineella. Marmorinvalkoiset eivät pysyneet alkuunkaan värissään.
Saunan pesuhuoneen painepesuriputsaus takuutarkastuksen jälkeen johti siihen, että yhden hanan alle jäi vielä sotkuja ja oikeasta yläkulmasta se taas uudelleen lisääntyy...
Kopioita niistä alla
Kiillon saumalaasti ei kovetu?
- Mistä johtuu, kun saumauslaasti ei kovetu kohtuullisessa ajassa, tai lainkaan.
Olen saumannut Kiillon saumalaastilla pesutilat ja kaikki muutkin laatoitukset työmaallani. Nyt monen päivän jälkeen, kun ryhdyin asentamaan silikoneja, huomasin nurkkia pestessäni, että saumat irtoavat pyyhkiessä. Laasti on vielä täysin kovettumattomassa tilassa?
Otin yhteyttä Kiillon edustajaan ja hän sanoi, että minun olisi pitänyt jälkikastella saumoja. Mitä teidän mielestänne tarkoittaa tämä jälkikastelu? Olenhan minä jo pessyt pian saumauksen jälkeen laatoitukset erittäin kostealla sienellä kahteen kertaan. Eikö se riitä jälkikastelusta? No nyt olen sitten kastellut seiniä vedellä ainakin kolmeen kertaan eri päivinä ja odotellut kuivumista. Kyllä se on mielestäni hiukan kovettunut, mutta jos tuolle asteelle jää, niin ei tule kestämään käyttöä, vaan ajelehtii suihkuveden ja siivouksien saattelemana viemäriin. Kiillolta eivät ole suostuneet tunnustamaan yhtään mitään, vaan vika on heidän mielestään minussa.
Onko teillä vastaavan tyyppisiä kokemuksia Kiillon saumalaasteista?
Vastauksia:
- Kyllä niillä vaikuttaisi jääneen sementti pois, eli epäkuranttia tavaraa?
- Huono aine se Kiilto olemassakin. Yritän välttää aina jos mahdollista.
- IKINÄ en ole saumoja jälkikastellu se on turha homma. En ala kehumaan vuotuisilla ne-liömäärillä mutta laatoittamalla maksan lainat ja saan leivän pöytään.
- Saattaa olla joku huono erä liikkeellä, tuolla lattia foorumin puolella on jollain saman-lainen ongelma.
- Mulla Kiillon siniharmaa saumalaasti kupli saumoissa niin pahasti, että jouduin raaput-tamaan kuplat auki ja saumaamaan uudelleen. Eivät myöntäneet Kiillossa mitään, syyttivät vain minua. En käytä mitään Kiillon tekemää enää koskaan.
- Äsken juuri jouduin olosuhteiden pakosta (asiakkaat onnettomat ehtineet ostaa Kiiltoa) käyttämään Kiillon-paskaa saumalaastia, pesuhuoneen ja saunan lattiaan meni 5 tuntia, yleensä käytän Mapeita tai Litokolia, saman homman olisi tehnyt 2:ssa tunnissa ja sauma olisi huomattavasti parempi, voitte ihmiset ihan itse laskea miten kalliiksi se Kiilto tulee käytössä, asennuskustannukset jo tuon lattian osalta 150€ extraa ja se Kiillon sauma on karkeaa (huokoista), imee vettä ja paskaa ja on ruma, AAMEN.
- Kiillon kannattaisi pysyä pelkästään pesuaineiden parissa ja unohtaa muut tuotteet.
Oma kokemukseni:
Remontin työnjohtaja suositti saumoihin Kiillon marmorinvalkoista väriä, koska valkoinen likaantuu helposti. Yllättäen valkoiset saumat tässä talossa ovat kuin uusia, koska ne tehtiin Ardexin sauma-aineella. Marmorinvalkoiset eivät pysyneet alkuunkaan värissään.
2010/07/02
Remontin epäonnistumisriski
Remontin onnistumisessa on kyse vastuunkannosta ja sopimusten valvonnasta, ja erityisesti hallituksen toimista taloyhtiön osakkeenomistajien edustajana.
Remontin epäonnistumisriski suurenee, kun ...
Remontin epäonnistumisriski suurenee, kun ...
- taloyhtiöhallitus (vanhuksia) on hallinnut sanelemalla vuosikausia
- hallitus ei kanna vastuuta koko talosta, ajaa vain omia ja lähipiirinsä etuja
- talossa on ollut ongelmia hallinnossa ja rahojen hoidossa, eikä niistä ole kerrottu yhtiökokouksessa, mikä vahvistaa jatkuvaa oikeutta toimia mielivaltaisesti ja välinpitämättömästi
- hallitus ei tiedä laeista, kuten henkilökohtaisesta vahinkovastuustaan
- hallitus ei perehdy solmimiinsa sopimuksiin, eikä valvo niiden toteutusta
- hallitus on luottavainen ja kysyy kaiken yhdeltä taholta
- uusi isännöitsijä aloittaa heti taloon tultuaan putkiremontin ja se on valmis jo kahden vuoden kuluttua
- talon isännöitsijä, remontin urakoitsija ja valvoja tekevät paljon yhteistyötä
- sama henkilö valvoo, suunnittelee ja tarkastaa remontissa
- työn tekee ns. liukuhihnafirma kokonaisurakkasopimuksena, joka ei tukeudu toteutussuunnitteluun, vaikka sellainen vaikutelma annetaan
- remontin valvojalle kehotetaan ilmoittamaan ongelmista, - joita hän ei usko, eikä välitä niistä
- tilannevalvontaa ei ole, jos asukas ei itse vahdi
- työmaakokoukset ovat kierros asunnoissa, joista ei tehdä pöytäkirjoja, asiat ovat muistin varassa ja työmaakokoukset merkitään taloyhtiön hallituksen kokouksiksi
- kukaan ei lopussa tarkasta kokonaisuutta, tehdään vain silmäilytarkastus asukaskyselyn jälkeen eikä asukkaan esittämiä vikoja korjata
- muutamat pienet virheet ns. silikonivajeet korjataan, muita vähätellään, koska se on normaalia työn jälkeä (ja onhan siellä vesieriste alla...)
- hallituksen jäsenistä yksi on mukana työmaakokouksissa, muu hallitus ei tiedä mitään, eikä hallitus käsittele putkiremonttiasioita, eikä vaadi hyvää työtä
- osakkaille ei tehdä samanarvoista remonttia, osakkaat asetetaan eriarvoiseen asemaan
- taloyhtiön hallitus vähättelee ja väistelee vastuutaan, ei käy paikalla edes pyydettäessä, antaa asian muiden käsiteltäväksi ja ratkaistavaksi, huolehtii vain omista asunnoistaan
- tilanteita osakkaan suuntaan hoidetaan ”kiusaamisperiaatteella”, jossa käytetään henkilön vähättelyä, moittimista, ei kerrota mitään eikä vastata kysymyksiin, ei lähetetä pyydettyjä pöytäkirjaotteita tai muutenkaan vastata mihinkään, uhkaillaan poliisilla ja pelotellaan
- asukkaita aliarvioidaan, sillä ”he eivät pysty arviomaan remontin lopputulosta, koska eivät ole asiantuntijoita”. Silti asukkailta kysytään remontin valmistuttua, onko vikoja? Ehkä sillä lähinnä seurataan asukkaiden tyhmyyttä, etteivät he todellakaan ole kaikkea huomanneet...
- osakkaiden välinpitämättömyys ja "tyhmyys" on suuri riskitekijä, kun eivät valitse ja vaadi hyvää remonttityöryhmää ja tietoa asioista yhtiökokouksissa
2010/07/01
Laki muuttuu, oletko tietoinen
Mitä pitäisi tietää asunto-osakeyhtiöstä?
Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010.
Jos et tiedä miten se vaikuttaa, katso http://www.isannointiliitto.fi/taloyhtiolle/asuntoosakeyhtiolaki/
Sieltä löytyvät kohdat
Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010.
Jos et tiedä miten se vaikuttaa, katso http://www.isannointiliitto.fi/taloyhtiolle/asuntoosakeyhtiolaki/
Sieltä löytyvät kohdat
- Osakkaan tietopaketti
- Hallituksen tarkistuslista
- Mikä muuttuu
- Ylin valta taloyhtiössä on osakkailla yhtiökokouksessa. Hallituksen jäsenet valitaan kokouksessa heidän keskuudestaan.
- Hallitus toteuttaa yhtiökokouksen päätöksiä ja on vastuussa sille. Hallituksen tulee toimia huolellisesti ja valvoa sopimusten ja päätösten noudattamista.
- Hallitus palkkaa isännöitsijän hoitamaan taloyhtiön tiliasioiden ja kiinteistön hoidon sekä muita tarvittavia käytännön tehtäviä. Hänen toimiensa valvonta ja ohjeistus on hallituksen vastuulla. "Isännöitsijän tulisi hoitaa asunto-osakeyhtiötä hallituksen kanssa samoin kuin pörssiyhtiössä toimitusjohtaja yhtiötään niin, että pörssikurssi olisi mahdollisimman hyvä."
- Taloyhtiössä pitää noudattaa lakeja. Taloyhtiö on osakeyhtiö kuin mikä tahansa muu vastaava (kuten Nokia) ja toimii samojen osakeyhtiölakien alaisena. Lisäksi säädetty asunto-osakeyhtiölaki korostaa taloyhtiöiden asioita ja sen johtava periaate on osakkeiden yhdenvertaisuus. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kaikkia osakkaita tulee samassa tilanteessa kohdella samalla tavoin.
2010/06/30
Lyhyt versio tapahtuneesta ongelmasta
Taloyhtiön remontissa käytettiin aluksi ennakkoon sovittua Kiillon saumamateriaalia. Kesken remontin vaihdettiin tuottaja Ardexiin. Loppujen 75 % kohdalla käytettiin kaksi kertaa kalliimpaa kosteussuojan sisältävää sauma-ainetta. Vaihto tehtiin, kun epäiltiin ensimmäisen sauma-aineen laatua (työmiesten selitys). Urakoitsija ei kuitenkaan tehnyt siitä ”reklamaatiota” (ilmoitusta) materiaalivalmistajalle, kuten lain mukaan olisi pitänyt tehdä, eikä taloyhtiön edustajat ole asiaa taloyhtiön puolesta tiedustelleet (puheenjohtajan selitys).
Uusi sauma-aine ilmestyi joko tilattuna tai kuin ”lautakasa pihamaalle”, ja se otettiin vastaan ihmetellen.
Alkupään kaksi samaa väriä olevaa kohdetta ovat kosteudelle alttiina oireilleet samalla tavalla. Toinen siksi, että asukasta kehotettiin kastelemaan seiniä 4 kk ajan ja toinen siksi, että se on yhteissaunan pesuhuone. Asunnon kylpyhuoneen seinät oireilivat ensimmäisestä päivästä lähtien, ja sitä korjailtiin koko remontin keston ajan hiomalla tai uudistamalla saumojen pintaa. Kaksi viikkoa tämän asunnon oireiden ilmestymisen jälkeen sauma-aine vaihdettiin muualla.
Taloyhtiön edustajat hyväksyivät luovutuksessa remontin ilman huomautusta, vaikka ko. asunnossa olleet vialliset kohdat on jätetty pääosin korjaamatta. Osakas jäi siihen uskoon, että huomautus tehtiin ja mm. sauma-asiaa tarkkaillaan!
Yhtiökokouksessa seuraavana keväänä ei putkiremontista saanut puhua mitään. Kokouksen jälkeen edes pyynnöstä hallituksen jäsenet eivät tulleet kohdetta katsomaan. He kehottivat osakkaan itse hankkimaan oman tarkastajan ja tekemään näytöt urakoitsijalle ja materiaaliedustajalle. Sovitun näytön aika ei sopinut asiantuntijoille, mutta urakoitsija kävi ja viittasi tarkistuskäyntinsä jälkeen siihen, että asukas on asunut asunnossa remontin jälkeen pitkään... Omaa mielipidettään saumoista hän ei sanonut, mutta halusi sellaisen materiaaliedustajalta. Materiaaliedustaja ei tullut, koska heitä ei ole urakoitsijan taholta materiaalista reklamoitu. Koska vain yksi valittaa, ei valmistaja ole hänen mielestään vastuussa.
Asukas teki kyselyn hallitukselle, ovatko he noudattaneet remontin aikana sopimusehtoja ja asunto-osakeyhtiölakia ja pyysi tekemään puuttuvan kirjallisen reklamaation takuuajan puitteissa. Hallitus järjesti heti ylimääräisen yhtiökokouksen, johon kiinteistöliiton edustaja oli kutsuttu. Lakikysymykset peitettiin sen alle, ettei asukas ole oikea henkilö ratkaisemaan lopputulosta. Mitään ongelmaa ei hallituksen mielestä ole!! ”En ole huomannut saunassa mitään..”, sanoi puheenjohtaja.
Asukas ehdotti kokouksessa kauppakamarin virallista tarkastajaa takuutarkastuksen tekijäksi, joka olisi puolueeton ja jonka lausunto olisi oikeuskelpoinen. Näin päätettiin! Myöhemmin hallitus ilmoitti tilintarkastuksen yhteydessä, että se valitsee itse tarkastajan lopputarkastukseen.
Takuutarkastuksen suoritti yksityinen tarkastaja, joka on urakoitsijan käyttämä tarkastaja ja hän päätti, että kaikki on normaalia. Hän on näitä paljon nähnyt! Vain ulosmenoputken päät ja railot korjattiin.
Hallituksen mummoihminen (85v.) sanoi samassa tilanteessa, että pese itse jäljet tai maalaa, mutta älä vesivärejä käytä. Hänestä sinne ei tarvitse pysyvästi jäädä asumaan, se kelvatkoon. Saunan pesuhuonetta kävi moni firma putsaamassa.
Lain mukaan urakoitsija on vastuussa 10 vuotta materiaalin laadunvarmistuksen ja reklamaation puuttumisen takia taloyhtiölle laiminlyönnin johdosta. Reklamaation tekemällä vastuu olisi ko ajan materiaalivalmistajalla. Jos taloyhtiö ei ota asiaa esille ollenkaan remontin aikana, miten se voi vuosien jälkeen asian todistaa, - sillä on nimittäin asiassa todistetaakka.
Uusi sauma-aine ilmestyi joko tilattuna tai kuin ”lautakasa pihamaalle”, ja se otettiin vastaan ihmetellen.
Alkupään kaksi samaa väriä olevaa kohdetta ovat kosteudelle alttiina oireilleet samalla tavalla. Toinen siksi, että asukasta kehotettiin kastelemaan seiniä 4 kk ajan ja toinen siksi, että se on yhteissaunan pesuhuone. Asunnon kylpyhuoneen seinät oireilivat ensimmäisestä päivästä lähtien, ja sitä korjailtiin koko remontin keston ajan hiomalla tai uudistamalla saumojen pintaa. Kaksi viikkoa tämän asunnon oireiden ilmestymisen jälkeen sauma-aine vaihdettiin muualla.
Taloyhtiön edustajat hyväksyivät luovutuksessa remontin ilman huomautusta, vaikka ko. asunnossa olleet vialliset kohdat on jätetty pääosin korjaamatta. Osakas jäi siihen uskoon, että huomautus tehtiin ja mm. sauma-asiaa tarkkaillaan!
Yhtiökokouksessa seuraavana keväänä ei putkiremontista saanut puhua mitään. Kokouksen jälkeen edes pyynnöstä hallituksen jäsenet eivät tulleet kohdetta katsomaan. He kehottivat osakkaan itse hankkimaan oman tarkastajan ja tekemään näytöt urakoitsijalle ja materiaaliedustajalle. Sovitun näytön aika ei sopinut asiantuntijoille, mutta urakoitsija kävi ja viittasi tarkistuskäyntinsä jälkeen siihen, että asukas on asunut asunnossa remontin jälkeen pitkään... Omaa mielipidettään saumoista hän ei sanonut, mutta halusi sellaisen materiaaliedustajalta. Materiaaliedustaja ei tullut, koska heitä ei ole urakoitsijan taholta materiaalista reklamoitu. Koska vain yksi valittaa, ei valmistaja ole hänen mielestään vastuussa.
Asukas teki kyselyn hallitukselle, ovatko he noudattaneet remontin aikana sopimusehtoja ja asunto-osakeyhtiölakia ja pyysi tekemään puuttuvan kirjallisen reklamaation takuuajan puitteissa. Hallitus järjesti heti ylimääräisen yhtiökokouksen, johon kiinteistöliiton edustaja oli kutsuttu. Lakikysymykset peitettiin sen alle, ettei asukas ole oikea henkilö ratkaisemaan lopputulosta. Mitään ongelmaa ei hallituksen mielestä ole!! ”En ole huomannut saunassa mitään..”, sanoi puheenjohtaja.
Asukas ehdotti kokouksessa kauppakamarin virallista tarkastajaa takuutarkastuksen tekijäksi, joka olisi puolueeton ja jonka lausunto olisi oikeuskelpoinen. Näin päätettiin! Myöhemmin hallitus ilmoitti tilintarkastuksen yhteydessä, että se valitsee itse tarkastajan lopputarkastukseen.
Takuutarkastuksen suoritti yksityinen tarkastaja, joka on urakoitsijan käyttämä tarkastaja ja hän päätti, että kaikki on normaalia. Hän on näitä paljon nähnyt! Vain ulosmenoputken päät ja railot korjattiin.
Hallituksen mummoihminen (85v.) sanoi samassa tilanteessa, että pese itse jäljet tai maalaa, mutta älä vesivärejä käytä. Hänestä sinne ei tarvitse pysyvästi jäädä asumaan, se kelvatkoon. Saunan pesuhuonetta kävi moni firma putsaamassa.
Lain mukaan urakoitsija on vastuussa 10 vuotta materiaalin laadunvarmistuksen ja reklamaation puuttumisen takia taloyhtiölle laiminlyönnin johdosta. Reklamaation tekemällä vastuu olisi ko ajan materiaalivalmistajalla. Jos taloyhtiö ei ota asiaa esille ollenkaan remontin aikana, miten se voi vuosien jälkeen asian todistaa, - sillä on nimittäin asiassa todistetaakka.
2010/06/28
Taloyhtiöitä huijataan...
Ei sitä tarvitse olla vanhakaan tullakseen huijatuksi. Tapoja ja osapuolia on niin monia. Monessa taloyhtiössä eletään yhä aikaa, kun "Suomi oli kultainen kotomaa". Niissä ollaan suorastaan sokeita, asenteeltaan välinpitämättömiä ja ylimielisiä, ja luottavaisia.
Etsiessäni lisälaskuasiaan lisätietoja netistä, löysin remontti +huijaus yhdistelmällä taloustietämystä.
Verottajan varoituksesta kirjoittaa Taloussanomat
http://www.taloussanomat.fi/rakentaminen/2009/03/20/taloyhtioita-huijataan-nyt-urakalla/20097392/12
Taloyhtiöitä huijataan nyt urakalla
”Remonttiurakoita tilaavia taloyhtiöitä huijataan nyt kilpaa alihintaisilla tarjouksilla. Isännöitsijöitä lahjotaan ja kuittitehtailu rehottaa, varoittaa verohallituksen tarkastusryhmä. Alan harmaata taloutta seuraava verohallituksen Raksa-ryhmä on tarkastuksissaan löytänyt alkuvuoden aikana etenkin Uudeltamaalta runsaasti pienten remonttiyhtiöiden puliveivausta, vero-, palkka- ja laskutusepäselvyyksiä.
Isännöitsijöiden voitelu on tullut tavaksi
– Tarjouskilpailuissa on ilmennyt poikkeuksellisen runsaasti suoranaisia lahjonnan merkkejä. Isännöitsijöitä voidellaan ja hallituksille esitellään polkuhintaisia tarjouksia, kertoo Pertti Häkkinen.
Asuntoyhtiön maallikko-hallitusjäsenten pitää tietysti voida luottaa isännöitsijän asiantuntemukseen. Mutta Häkkisen mielestä hallitusjäsentenkin pitää uskaltaa käyttää maalaisjärkeään, jos joku remonttitarjous on selvästi muita edullisempi.
Muutama pätkä keskustelusta aiheen tiimoilta:
Kaikki nämä tekstilöytöni olen tehnyt sen jälkeen kun kirjoitin yläotsikkoni liitetekstit.
Etsiessäni lisälaskuasiaan lisätietoja netistä, löysin remontti +huijaus yhdistelmällä taloustietämystä.
Verottajan varoituksesta kirjoittaa Taloussanomat
http://www.taloussanomat.fi/rakentaminen/2009/03/20/taloyhtioita-huijataan-nyt-urakalla/20097392/12
Taloyhtiöitä huijataan nyt urakalla
”Remonttiurakoita tilaavia taloyhtiöitä huijataan nyt kilpaa alihintaisilla tarjouksilla. Isännöitsijöitä lahjotaan ja kuittitehtailu rehottaa, varoittaa verohallituksen tarkastusryhmä. Alan harmaata taloutta seuraava verohallituksen Raksa-ryhmä on tarkastuksissaan löytänyt alkuvuoden aikana etenkin Uudeltamaalta runsaasti pienten remonttiyhtiöiden puliveivausta, vero-, palkka- ja laskutusepäselvyyksiä.
Isännöitsijöiden voitelu on tullut tavaksi
– Tarjouskilpailuissa on ilmennyt poikkeuksellisen runsaasti suoranaisia lahjonnan merkkejä. Isännöitsijöitä voidellaan ja hallituksille esitellään polkuhintaisia tarjouksia, kertoo Pertti Häkkinen.
Asuntoyhtiön maallikko-hallitusjäsenten pitää tietysti voida luottaa isännöitsijän asiantuntemukseen. Mutta Häkkisen mielestä hallitusjäsentenkin pitää uskaltaa käyttää maalaisjärkeään, jos joku remonttitarjous on selvästi muita edullisempi.
Muutama pätkä keskustelusta aiheen tiimoilta:
- Allekirjoitan otsikon! Helsingin Punavuoressa pursuaa talonyhtiöitä, joita johtaa sinisilmäinen vanhushallitus.
- Urakoitsija laatua on tänä päivänä tehdä niin kuin asiakirjat sanovat ei yhtään enempää eikä vähempää. Tässäkin on vain ongelmana kun ei ole riittävän selkeitä asiakirjoja tehty enne hankkeeseen lähtemistä, eikä minkään laista valvontaa hanketta vetävillä taholla.
- Lopputulokseen ratkaisee vielä kuka valvoo ja millä tarkkuudella noudatetaanko asiakirjoja.
- Taloyhtiöitä on helppo rahastaa koska asukkaat eivät viitsi ja osaa valvoa yhtään työn laatua sekä ei käsitystä hinta laatu suhteesta.
- Hämmästyttää edelleenkin se, että tästä jo vuosikausia jatkuneesta asiasta EK ja Rakennusteollisuusliitto eivät ole alkuunkaan kiinnostunut. Aina kun esitetään jotain asian korjaamiseksi niin se esitetään EK:n toimesta mahdottomaksi. Miksiköhän.
- Kartelli se on mikä kannattaa!!
- Taloyhtiöitä varmaankin on huijattu ja huijataan, mutta enemmänkin ylihintaisilla urakoilla.
- Eläkkeellä jo oleva ex-huoltoyhtiön työnjohtajatuttuni kertoi aikanaan että isossa taloyhtiössä voi isännöitsijä halutessaan lähes tuplata oman nettovuosipalkkansa "valitessaan" taloyhtiölle remontti, siivous, antenni ym. palveluntarjoajafirmoja, hieman epäilin, mutta kun luin Hesarista Helsingin Veden ex-johtajan toilailuista firman piikkiin niin aloin jo hieman uskoa?
- On sittenkin pienempi paha nähdä rosvot remontoimassa kotiani kuin ryöstämässä sitä.”
Kaikki nämä tekstilöytöni olen tehnyt sen jälkeen kun kirjoitin yläotsikkoni liitetekstit.
2010/05/30
OHJE 15. Parhaat käytännön neuvot remontin kulkuun
Asetan tämän ohjeitteni ykköskaartiin. Taloyhtiö säästi ison summan, kun puuttui valvonnan laiminlyönteihin, työvirheisiin ja lisälaskutusongelmiin. Tässä annetaan paljon kokemuspohjaisia ohjeita.
Teksti on julkaistu Kiinteistöklubin http://www.kiinteistoklubi.com/ sivustolla vesi ja viemäri -linkin alla. "Vähältä piti, ettei tullut ylihinnoiteltu putkiremontti" http://www.kiinteistoklubi.com/vesi-ja-viemaeri/113-yleistae4/641-vaehaeltae-piti-ettei-tullut-ylihinnoiteltu-putkiremontti
Uusi puheenjohtaja antaa tapauksestaan huomiolistan, josta osan luetteloin alla.
Valvonta:
- Valvojan työn sisältö ja toimintatavat kirjattava konkreettisesti. Ellei työn sisältöä ole riittävän yksityiskohtaisesti määritelty, esimerkiksi miten reagoidaan työsuoritusten puutteisiin tai muuhun, silloin syntyy edellytykset valvojan välinpitämättömälle toiminnalle. Näin myös hallituksen jäsenenä tietäisi paremmin, mitä pitää huomioida valvojan työtä ja toimintaa tarkastettaessa.
- Erottaisin valvojan ja suunnittelijan tehtävät eri henkilöille. Silloin kun niitä hoitaa sama henkilö, hän pystyy valvojana luovimaan ja selittämään työsuunnitelmissa olevia virheitä itselleen parhain päin,
- Valvoja ei tiennyt alun alkaenkaan, minkälaisia toiveita asukkaille on remontin suhteen. Niistä pitäisi sopia ja kirjata asiat selkeästi papereihin.
- Huomiota kannattaa kiinnittää valvojan valintaan ja olla ehdottomasti yhteydessä muihin taloyhtiöihin joissa valvoja on toiminut.
- Valvojan työn laskutusperusteista puheenjohtaja myöntää virheeksi sen, että heidän remontissaan valvoja laskutti viikkoperusteisesti. Parempi olisi ollut käyntiperusteinen laskutus. Kun valvonta on käyntiperusteista, silloin syntyy dokumentteja siitä, milloin valvoja on käynyt ja pöytäkirjoja, joihin tehdyt havainnot kirjataan.
Tiedonkulku:
- Osakkaille ei oltu jaettu ennen urakan alkua hyvityshintoja, minkä vuoksi kaikki osakkaat eivät tienneet paljonko heidän kuuluu saada hyvitystä esim. vaihtaessaan urakkaan kuuluvan hanan tai wc-istuimen toiseen.
- Tiedonkulusta on kuitenkin huolehdittava ja pyrittävä toimintatapoihin, joissa tieto kulkee riittävän hyvin osakkaiden ja urakoitsijoiden sekä valvojan kesken.
Hallitus:
- Maksuliikenne ja dokumentointi tiukkaan tarkasteluun
- Pöytäkirjat, niiden sisällöt, kirjaamistavat ja ylipäänsä dokumentaation merkitys nousee puheenjohtajan näkemyksen mukaan jälkipyykin pesemisen kannalta erittäin tärkeään asemaan.
- On syytä olla huolellinen ja kontrolloida kaikkea kirjallista dokumentointia. Tärkeintä taloyhtiön kannalta on, että se saa järjestelmällisesti tietoa työvaiheiden etenemisestä. Hallituksen täytyy saada jokaisesta työmaapäiväkirjasta oma kappaleensa, puheenjohtaja muistuttaa.
- Lisäksi olisi hyvä, jos tiettyjen työvaiheiden valmistumistuttua myös hallitus tekee työmaalla katselmoinnin, eikä jätä sitä ainoastaan valvojan varaan. Katselmoinnissa tarkistettaisiin, onko työt tehty, kuten sovittu, ovatko ne valmiita ja voidaanko seuraava maksuerä maksaa, puheenjohtaja jatkaa neuvojaan.
- Urakoitsija oli useammankin kerran ilmoittanut, työvaiheiden olleen valmiit ja esittänyt maksuerän maksettavaksi. Todellisuudessa ne eivät olleet, vaikka valvoja oli laskut jo hyväksynyt ja hyväksytti laskut myös hallituksella.
Lisätyöt:
- Hän kehottaa tiukkaan valvontaan myös lisätöiden määrittelemisessä ja niiden laskutuksessa.
- Urakkaan kuulumattomia lisätöitä koskevat laskut pitäisi saada etukäteen niin, että hallituksen jäsenet ja taloyhtiön kuittitarkastusta hoitava henkilö voivat ne yhdessä tarkistaa ennen sitä työmaakokousta jossa ne on tarkoitus hyväksyä.
-Jo urakkaneuvotteluissa on hyvin tärkeää huolehtia siitä, että papereissa on selkeästi määritelty, mitkä työt eivät kuulu urakkahintaan ja toisaalta, mitkä ovat lisätöiden laskutusperusteet. Tässä urakassa oli sovittu, että seinien suoristaminen kahteen senttimetriin saakka kuuluu urakkaan, muu on lisätyötä.
- Lisätyöt ovat helposti rahastuskeino, ellei sopimuksissa ole määritelty, miten lisätöiden tarve todetaan ja mitä ne koskevat. Jälkikäteen on enää vaikea todistaa, onko seinien suoristamiseen tässä mitassa ollut tarvetta.
- Kuittien tarkastaminen, laskujen maksun kontrollointi ja työmaakatselmukset siitä, mitä ollaan maksamassa - tässä myös puheenjohtajan neuvoja prosessin kontrolloimisessa.
Isännöitsijä:
- Isännöitsijä puhaltamaan yhteiseen hiileen.
- Puheenjohtaja harmittelee sitäkin, ettei isännöitsijästä ollut heidän tapauksessaan hallitukselle minkäänlaista apua, eikä tukea ongelmien ilmaannuttua.
- Isännöitsijä laittoi laskun maksuun ja osaltaan hankaloitti jatkotoimia. Kun maksu on maksettu, sehän voidaan tulkita indikaatioksi siitä, että asia on hyväksytty.
Remontin valvonnan osalta prosessi on puheenjohtajan mukaan vielä kesken. Taloyhtiö on esittänyt neuvotteluita valvojan remontin aikaisesta toiminnasta ja siinä havaituista vakavista puutteista ja laiminlyönneistä.
Teksti on julkaistu Kiinteistöklubin http://www.kiinteistoklubi.com/ sivustolla vesi ja viemäri -linkin alla. "Vähältä piti, ettei tullut ylihinnoiteltu putkiremontti" http://www.kiinteistoklubi.com/vesi-ja-viemaeri/113-yleistae4/641-vaehaeltae-piti-ettei-tullut-ylihinnoiteltu-putkiremontti
Uusi puheenjohtaja antaa tapauksestaan huomiolistan, josta osan luetteloin alla.
Valvonta:
- Valvojan työn sisältö ja toimintatavat kirjattava konkreettisesti. Ellei työn sisältöä ole riittävän yksityiskohtaisesti määritelty, esimerkiksi miten reagoidaan työsuoritusten puutteisiin tai muuhun, silloin syntyy edellytykset valvojan välinpitämättömälle toiminnalle. Näin myös hallituksen jäsenenä tietäisi paremmin, mitä pitää huomioida valvojan työtä ja toimintaa tarkastettaessa.
- Erottaisin valvojan ja suunnittelijan tehtävät eri henkilöille. Silloin kun niitä hoitaa sama henkilö, hän pystyy valvojana luovimaan ja selittämään työsuunnitelmissa olevia virheitä itselleen parhain päin,
- Valvoja ei tiennyt alun alkaenkaan, minkälaisia toiveita asukkaille on remontin suhteen. Niistä pitäisi sopia ja kirjata asiat selkeästi papereihin.
- Huomiota kannattaa kiinnittää valvojan valintaan ja olla ehdottomasti yhteydessä muihin taloyhtiöihin joissa valvoja on toiminut.
- Valvojan työn laskutusperusteista puheenjohtaja myöntää virheeksi sen, että heidän remontissaan valvoja laskutti viikkoperusteisesti. Parempi olisi ollut käyntiperusteinen laskutus. Kun valvonta on käyntiperusteista, silloin syntyy dokumentteja siitä, milloin valvoja on käynyt ja pöytäkirjoja, joihin tehdyt havainnot kirjataan.
Tiedonkulku:
- Osakkaille ei oltu jaettu ennen urakan alkua hyvityshintoja, minkä vuoksi kaikki osakkaat eivät tienneet paljonko heidän kuuluu saada hyvitystä esim. vaihtaessaan urakkaan kuuluvan hanan tai wc-istuimen toiseen.
- Tiedonkulusta on kuitenkin huolehdittava ja pyrittävä toimintatapoihin, joissa tieto kulkee riittävän hyvin osakkaiden ja urakoitsijoiden sekä valvojan kesken.
Hallitus:
- Maksuliikenne ja dokumentointi tiukkaan tarkasteluun
- Pöytäkirjat, niiden sisällöt, kirjaamistavat ja ylipäänsä dokumentaation merkitys nousee puheenjohtajan näkemyksen mukaan jälkipyykin pesemisen kannalta erittäin tärkeään asemaan.
- On syytä olla huolellinen ja kontrolloida kaikkea kirjallista dokumentointia. Tärkeintä taloyhtiön kannalta on, että se saa järjestelmällisesti tietoa työvaiheiden etenemisestä. Hallituksen täytyy saada jokaisesta työmaapäiväkirjasta oma kappaleensa, puheenjohtaja muistuttaa.
- Lisäksi olisi hyvä, jos tiettyjen työvaiheiden valmistumistuttua myös hallitus tekee työmaalla katselmoinnin, eikä jätä sitä ainoastaan valvojan varaan. Katselmoinnissa tarkistettaisiin, onko työt tehty, kuten sovittu, ovatko ne valmiita ja voidaanko seuraava maksuerä maksaa, puheenjohtaja jatkaa neuvojaan.
- Urakoitsija oli useammankin kerran ilmoittanut, työvaiheiden olleen valmiit ja esittänyt maksuerän maksettavaksi. Todellisuudessa ne eivät olleet, vaikka valvoja oli laskut jo hyväksynyt ja hyväksytti laskut myös hallituksella.
Lisätyöt:
- Hän kehottaa tiukkaan valvontaan myös lisätöiden määrittelemisessä ja niiden laskutuksessa.
- Urakkaan kuulumattomia lisätöitä koskevat laskut pitäisi saada etukäteen niin, että hallituksen jäsenet ja taloyhtiön kuittitarkastusta hoitava henkilö voivat ne yhdessä tarkistaa ennen sitä työmaakokousta jossa ne on tarkoitus hyväksyä.
-Jo urakkaneuvotteluissa on hyvin tärkeää huolehtia siitä, että papereissa on selkeästi määritelty, mitkä työt eivät kuulu urakkahintaan ja toisaalta, mitkä ovat lisätöiden laskutusperusteet. Tässä urakassa oli sovittu, että seinien suoristaminen kahteen senttimetriin saakka kuuluu urakkaan, muu on lisätyötä.
- Lisätyöt ovat helposti rahastuskeino, ellei sopimuksissa ole määritelty, miten lisätöiden tarve todetaan ja mitä ne koskevat. Jälkikäteen on enää vaikea todistaa, onko seinien suoristamiseen tässä mitassa ollut tarvetta.
- Kuittien tarkastaminen, laskujen maksun kontrollointi ja työmaakatselmukset siitä, mitä ollaan maksamassa - tässä myös puheenjohtajan neuvoja prosessin kontrolloimisessa.
Isännöitsijä:
- Isännöitsijä puhaltamaan yhteiseen hiileen.
- Puheenjohtaja harmittelee sitäkin, ettei isännöitsijästä ollut heidän tapauksessaan hallitukselle minkäänlaista apua, eikä tukea ongelmien ilmaannuttua.
- Isännöitsijä laittoi laskun maksuun ja osaltaan hankaloitti jatkotoimia. Kun maksu on maksettu, sehän voidaan tulkita indikaatioksi siitä, että asia on hyväksytty.
Remontin valvonnan osalta prosessi on puheenjohtajan mukaan vielä kesken. Taloyhtiö on esittänyt neuvotteluita valvojan remontin aikaisesta toiminnasta ja siinä havaituista vakavista puutteista ja laiminlyönneistä.
OHJE 14: Onnistuneen remontin tunnusmerkit
Olen näitä ohjeita varten selannut materiaalia, jota minulle on kertynyt. Hämmästykseni on ollut suuri, että juuri ne asiat, joita olen epäillyt, ovat niitä, joista myös muut tahot varoittelevat. Jopa enemmänkin.
Rakennusalalla on vuosien kokemus erilaisista ”yhteistyömuodoista” ja taloyhtiö ei ole kokenut remonttien tekijä. Siinä ovat David ja Goljat vastakkain. Taloyhtiöiden tulisi enemmän kuin nykyään olla keskenään tekemisissä. Hallitusjäsenten tulisi huolehtia ajankohtaisen tiedon saamisesta, mitä remontti oikeasti tuo tullessaan ja mitä se vaatii. Taloyhtiö tilaa tuotteen ja heittäytyy välinpitämättömäksi lopputulosta odotellessaan asiantuntijoiden vakuutellessa vierellä.
Onnistuneimman remontin saa taloyhtiö, joka yrittää perehtyä asioihin kuten isäntä omassa talossaan tekee, eli ei toimi huolimattomasti eikä huolettomasti kuunnellen esiin tulevia asioita ja ongelmia! Ylimielisyyteen ei ole varaa.
Perusvirheet
- Jos hallitus on täysin tietämätön asunto-osakeyhtiölaista sekä rakennusalasta ja sen sopimusehdoista ja haluaa lisäksi päästä helpolla, se saa varmimmin huonon lopputuloksen. Ja lisäksi toimii vallanpitäjänä vain omia etujaan ajaen, eikä tajua miten tulee toimia, ettei joudu vahingonkorvausvastuuseen.
- Hallitus tulisi koostaa remonttia varten työelämää tuntevista, joista yksi seuraa laskuja, yksi tiedottaa ja huolehtii asukkaista, yksi tutkii lakipykälät, yksi toimii projektin johtajana ja työmaakokousten vetäjänä. Remontin ulkopuoliset työntekijät ovat palkollisina, jotka on palkattu tekemään tietty työtehtävä tai toimimaan neuvonantajina. Hallituksen on tunnettava laki, joka heitä velvoittaa. Tärkeä seikka on isännöitsijän rooli. Jos hän on portsarina talossa ja hallitus täysin tietämätön, hän päättää ja vaikuttaa siihen, kuka tekee mitä.
- Kolmas on kiire. Aloitetaan niin nopeasti, ettei kukaan talossa ehdi ottaa mistään selvää. Asukkaat pudotetaan heti alussa kelkasta.
- Neljäs on, että kun vain yksi hallitusjäsen valitaan työporukan vetäjäksi, silloin muulta hallitukselta unohtuu täysin, että heidän osakkaiden edustajina pitäisi kuitenkin huolehtia rahojen käytöstä ja valvoa osakkaiden etuja ja remontin kulkua.
- Viides ongelma on hallituksen jäsenten ikä. Vanhoja ei pidetä vastuullisina oikeudessa. Remontin vetäminen ei ole hyväuskoisten puuhaa.
- Olen yllättynyt kuinka vähän alan sopimusehtoja ja lakeja alalla tunnetaan tai noudatetaan. Leikitään ikään kuin remonttileikkiä kavereiden kesken.
Tilaajan tilaama tuote
Kiinteistöliiton edustajan mukaan asukkaat eivät osaa arvioida lopputulosta, mutta hallitus osaa. Taloyhtiö koostuu osakkeenomistajista, joista osa on hallituksen jäseninä. Jos minä olisin nyt hallituksen puheenjohtaja, olisinko oikea henkilö arvioimaan kylpyhuonettani? Jos tilattu tuote tulee kuin salattu arvoitus, jota pitää tulkita jälkeenpäin, onko se sitä mitä tilattiin?
Kiinteistöliiton edustaja ajaa juuri sitä asiaa, joka remontoinnissa on suurin ongelma: Saako tai osaako taloyhtiö tilata remontin, niin että se huolehtii tilaajaoikeudestaan hyvään tuotteeseen, vaalien samalla asunto-osakeyhtiölakia. Vai antaako se päätösvallan kiinteistöalan asiantuntijoille, jotka osakkaiden oikeuksia eivät kunnioita?
Nyt siirryn odottamaan takuutarkastusta, joka tietysti toimitetaan kuin varas yöllä....
Rakennusalalla on vuosien kokemus erilaisista ”yhteistyömuodoista” ja taloyhtiö ei ole kokenut remonttien tekijä. Siinä ovat David ja Goljat vastakkain. Taloyhtiöiden tulisi enemmän kuin nykyään olla keskenään tekemisissä. Hallitusjäsenten tulisi huolehtia ajankohtaisen tiedon saamisesta, mitä remontti oikeasti tuo tullessaan ja mitä se vaatii. Taloyhtiö tilaa tuotteen ja heittäytyy välinpitämättömäksi lopputulosta odotellessaan asiantuntijoiden vakuutellessa vierellä.
Onnistuneimman remontin saa taloyhtiö, joka yrittää perehtyä asioihin kuten isäntä omassa talossaan tekee, eli ei toimi huolimattomasti eikä huolettomasti kuunnellen esiin tulevia asioita ja ongelmia! Ylimielisyyteen ei ole varaa.
Perusvirheet
- Jos hallitus on täysin tietämätön asunto-osakeyhtiölaista sekä rakennusalasta ja sen sopimusehdoista ja haluaa lisäksi päästä helpolla, se saa varmimmin huonon lopputuloksen. Ja lisäksi toimii vallanpitäjänä vain omia etujaan ajaen, eikä tajua miten tulee toimia, ettei joudu vahingonkorvausvastuuseen.
- Hallitus tulisi koostaa remonttia varten työelämää tuntevista, joista yksi seuraa laskuja, yksi tiedottaa ja huolehtii asukkaista, yksi tutkii lakipykälät, yksi toimii projektin johtajana ja työmaakokousten vetäjänä. Remontin ulkopuoliset työntekijät ovat palkollisina, jotka on palkattu tekemään tietty työtehtävä tai toimimaan neuvonantajina. Hallituksen on tunnettava laki, joka heitä velvoittaa. Tärkeä seikka on isännöitsijän rooli. Jos hän on portsarina talossa ja hallitus täysin tietämätön, hän päättää ja vaikuttaa siihen, kuka tekee mitä.
- Kolmas on kiire. Aloitetaan niin nopeasti, ettei kukaan talossa ehdi ottaa mistään selvää. Asukkaat pudotetaan heti alussa kelkasta.
- Neljäs on, että kun vain yksi hallitusjäsen valitaan työporukan vetäjäksi, silloin muulta hallitukselta unohtuu täysin, että heidän osakkaiden edustajina pitäisi kuitenkin huolehtia rahojen käytöstä ja valvoa osakkaiden etuja ja remontin kulkua.
- Viides ongelma on hallituksen jäsenten ikä. Vanhoja ei pidetä vastuullisina oikeudessa. Remontin vetäminen ei ole hyväuskoisten puuhaa.
- Olen yllättynyt kuinka vähän alan sopimusehtoja ja lakeja alalla tunnetaan tai noudatetaan. Leikitään ikään kuin remonttileikkiä kavereiden kesken.
Tilaajan tilaama tuote
Kiinteistöliiton edustajan mukaan asukkaat eivät osaa arvioida lopputulosta, mutta hallitus osaa. Taloyhtiö koostuu osakkeenomistajista, joista osa on hallituksen jäseninä. Jos minä olisin nyt hallituksen puheenjohtaja, olisinko oikea henkilö arvioimaan kylpyhuonettani? Jos tilattu tuote tulee kuin salattu arvoitus, jota pitää tulkita jälkeenpäin, onko se sitä mitä tilattiin?
Kiinteistöliiton edustaja ajaa juuri sitä asiaa, joka remontoinnissa on suurin ongelma: Saako tai osaako taloyhtiö tilata remontin, niin että se huolehtii tilaajaoikeudestaan hyvään tuotteeseen, vaalien samalla asunto-osakeyhtiölakia. Vai antaako se päätösvallan kiinteistöalan asiantuntijoille, jotka osakkaiden oikeuksia eivät kunnioita?
Nyt siirryn odottamaan takuutarkastusta, joka tietysti toimitetaan kuin varas yöllä....
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)