Rakennuslain mukainen toiminta
Rakennuslaki edellyttää, että suunnitelmien toteuttamista, rakennussäädösten noudattamista ja hyvän rakennustavan mukaista rakentamista tulee seurata valvomalla. Näin vältetään rakennusvirheet ja myöhemmin niistä johtuvat vauriot.
Valvojan tulisi esittää taloyhtiön hallitukselle suunnitelma tarkastusohjelmasta. Apuna voi käyttää ympäristöministeriön opasta YO43 Asuinkerrostalotyömaan tarkastusasiakirja (on vain painettuna). Selkeällä tarkastusohjelmalla painotetaan sitä, missä vaiheessa ja miten hallituksen tulee puuttua asioihin. Taloyhtiön pitää tietää, mikä on sen rooli remontissa ja mitä siltä odotetaan.
Tarkastusasiakirjan pääpaino on ennalta ehkäisevässä tarkastamisessa - tehdään kerralla oikein. Sen avulla saadaan tarkastuksista muistiinpanot ja tarpeelliset asiakirjat, jotka toimivat myöhemmin taloyhtiöremontin käsikirjana, jota voidaan käyttää tulevaisuudessa tarvittavan talon ja sen asuntojen arvioinnin asiakirjapohjana.
Valvojan tehtävät
Hallituksen tulee sopimusta allekirjoittaessaan tehdä selväksi mikä on valvojan osuus valvonnasta ja onko hän yksin vastuussa lopputuloksesta, se pitää olla merkittynä hänen sopimukseensa. Jos hallitus vain olettaa valvojan huolehtivan kaikesta, se erehtyy.
Taloyhtiön valvoja keskittyy yleensä suuriin linjoihin kuten aikatauluvalvontaan (myöhästymissakot ovat suuret) ja vesieristevalvontaan. Jotain selvästi viallista hän saattaa huomioida, kuten rikkonaisen laatan tai huonosti vedetyt silikonit. Muu valvonta riippuu valvojan asenteesta, asiantuntemuksesta ja ”kiinteistä yhteistyösuhteista” urakoitsijaan.
Kummajaisia
Miksi valmistuneita kylpyhuoneita ei taloyhtiön puolesta tarkisteta ennen kuin koko ryhmä eli työnjohtajat, isännöitsijä, puheenjohtaja ja valvoja käyvät ryhmäkäynnillä? Tarkastuskäynti asuntoni kohdalla tehtiin vasta kaksi kuukautta valmistumisesta. Tämä ryhmäkäynti oli parin minuutin pintapuolinen vilkaisu, jossa kukaan ei katsonut olkapäiden alapuolella olevia kohtia tai nurkkia. Asukkaalta kysyttyä virhelistaa tuskin noteerattiin, se vain kirjattiin. Käynnistä tehtiin pöytäkirja, jossa ei mainita muuta kuin ”urakoitsijoiden vastattavaksi katsottaviksi virheiksi ja puutteiksi”, mutta ei mitään päivämäärää, mihin mennessä ne pitäisi korjata, tai pitääkö korjata ollenkaan! Yhden pöytäkirjakopion löysin heti parin viikon kuluttua rypistettynä kellarista. Siinä lukee Putkihuolto.
Asukkaan pyynnöstä tapahtuva valvonta on taloyhtiöiden kummajainen ja monien kiistojen aihe. Valvojan ylimielinen suhtautuminen asukkaita ja heidän ongelmiaan kohtaan on yleistä. Käytöstä selittää paljon se, että valvoja on voimaton tekemään mitään, kun hänen uransa on kiinni ongelmien määrästä ja laadusta ja sitä kautta urakoitsijoiden suosiosta. Jos taloyhtiön edustajat lisäksi eivät ole asunnon omistajan puolella, ei sitä ole valvojakaan.
Taloyhtiö on kuitenkin tilaaja ja se on palkannut valvojan hoitamaan taloyhtiön etuja, jotka ovat osakkaiden etuja. Tässä kohtaa paljastuu heikko ja tietämätön taloyhtiö. Laki neuvoo miten tulee toimia, mutta suuri osa taloyhtiöistä antaa valvojalle vallan päättää ja hyväksyy hänen tekemänsä ratkaisut.
Miksi palkata valvoja?
Miksi yleensä palkata valvojaa, jos siitä ei ole hyötyä taloyhtiölle? Rakennusala ei yleensä korjaa tekemiään virheitä, muuta kuin pakon edessä? En ole tutustunut edellä ehdotetun tarkastusasiakirjan antamaan malliin, mutta kannatan asiantuntijan käyttämistä vain neuvonantajana. Ongelmatapauksien kohdalla pitäisi hallituksen varmistaa, remontin takuuasioiden ja oman vahingonkorvausvastuunsa takia, että ne tutkitaan.
Asukkaiden pyynnöstä tapahtuva valvonta pitäisi tehdä niin, että asukas (osakas) laittaa kirjallisen esityksen ongelmasta, jonka ensin valvoja tai työryhmä, jossa on kolme talon asiantuntijaedustajaa (esimerkiksi ne asukasvalvojina toimivat) tarkistaa. Jos asiaan ei saada muutosta, asia esitellään hallitukselle. Hallitus toimii tilanteen vaatimalla tavalla, tekee tarvittaessa reklamaation urakoitsijalle, pyytäen tältä selvityksen asiasta. Hallitus työn tilaajan asemassa tekee päätökset ja esittää korjausvaatimukset tai vahingonkorvauspyynnön, jos virhettä ei korjata. Valvoja toimisi vain välittäjän ominaisuudessa, mutta ei päättäisi asiaa.
Jos hallitus antaa vallan koko remontin ajaksi ulkopuolisille tai työryhmälle, jossa on vain yksi hallitusjäsen, silloin ei toimita oikein. Remontin aikanakin on hallituksen noudatettava asunto-osakeyhtiölakia ja sen määrittämiä valta- ja vastuupykäliä. Taloyhtiö voi väärän toimintansa takia jopa menettää takuuaikaiset etunsa ja hallituksen jäsenet joutuvat maksajiksi. Iso remontti ei ole mikään hiekkalaatikkoleikki ja rahat leikkirahoja.
Valvokaa ja vaatikaa hyvää työtä, - huonon saa pyytämättäkin!
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti